TRANSPAREX

Súd: Okresný súd Lučenec Spisová značka: 14Cb/180/2015 Identifikačné číslo súdneho spisu: 6615211932 Dátum vydania rozhodnutia: 14. 12. 2015 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslav Račko ECLI: ECLI:SK:OSLC:2015:6615211932.3 Rozhodnutie Okresný súd Lučenec samosudcom JUDr. Miroslavom Račkom v právnej veci žalobcu ORANGE GROUP, s.r.o., IČO: 45 335 630, so sídlom Ul. Petöfiho 8, 984 01 Lučenec, zast. právnym zástupcom advokátom JUDr. Stanislavom Ďuricom, AK so sídlom Ul. Masarykova 7/2915, 984 01 Lučenec, proti žalovanému Mesto Poltár, IČO: 00 316 342, so sídlom Železničná 489/1, 987 01 Poltár, v zast. právnou zástupkyňou advokátkou JUDr. Ivetou Bračokovou, AK so sídlom M. Rázusa 29, Lučenec, v konaní o neplatnosť výpovede z nájmu takto r o z h o d o l : Súd u r č u j e, že výpoveď z nájmu daná dňa XX.XX.XXXX Mestom Poltár, IČO: 00 316 342, Železničná č. 489/1, 987 01 Poltár ako prenajímateľom nebytových priestorov na základe nájomnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX žalobcovi ORANGE GROUP s.r.o., IČO: 45 335 630, so sídlom ul. Petöfiho 8, 984 01 Lučenec ako nájomcovi, j e n e p l a t n á a nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou zo dňa XX.XX.XXXX medzi Mestom Poltár, IČO: 00 316 342, Železničná č. 489/1, 987 01 Poltár a ORANGE GROUP s.r.o., IČO: 45 335 630 , so sídlom ul. Petöfiho 8, 984 01 Lučenec t r v á . Žalovaný je p o v i n n ý žalobcovi nahradiť trovy súdneho konania v sume 132,50 Eur a na trovách právneho zastupovania 291,68 Eur, všetko v lehote do 3 dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia. Návrh na zrušenie vydaného predbežného opatrenia z a m i e t a. o d ô v o d n e n i e : Dňa XX.XX.XXXX uzatvorilo Mesto Poltár, ako prenajímateľ nájomnú zmluvu so spoločnosťou ORANGE GROUP, s.r.o., IČO 45 335 630, so sídlom Ul. Petöfiho 8, Lučenec. Predmetom nájmu bol nebytový priestor, ktorý pozostáva z druhého nadzemného podlažia celej budovy, vrátane schodišťa, vestibulu, suterénu s plynovou kotolňou a skladovacími priestormi. Celková výmera podlahovej plochy a príslušenstva je 458 m2, pričom nájomné bolo dojednané na 4.800,- Eur ročne a zmluva bola uzatvorená na 5 rokov. Uzatvorenie nájomnej zmluvy bolo schválené mestským zastupiteľstvom. Dňa XX.XX.XXXX uzatvorilo Mesto Poltár, ako prenajímateľ nájomnú zmluvu so spoločnosťou MF catering, s.r.o., IČO: 47 982 284, so sídlom Rúbanisko II 442/71, Lučenec. Predmetom nájmu bol nebytový priestor, ktorý pozostáva z druhého nadzemného podlažia celej budovy, vrátane schodišťa, vestibulu, suterénu s plynovou kotolňou a skladovacími priestormi. Celková výmera podlahovej plochy a príslušenstva bola 195 m2. Nájomné bolo dojednané na 4.800,- Eur ročne a zmluva bola uzatvorená na 1 rok. Uzatvorenie nájomnej zmluvy nebolo schválené mestským zastupiteľstvom. Dňa XX.XX.XXXX bola uzatvorená dohoda o ukončení nájmu medzi žalobcom a žalovaným bez vedomia druhého konateľa nájomcu Ing. Y. Š.. Nakoľko uzatvorenie novej nájomnej zmluvy nebolo schválené mestským zastupiteľstvom Mesta Poltár, bolo dňa 15.05.2015 prijaté uznesenie č. 4/2015, ktorým sa rušila nová nájomná zmluva so spoločnosťou MF catering, s.r.o. ako aj dohoda o ukončení nájmu s ORANGE GROUP, s.r.o. s tým, že zostáva v platnosti pôvodná nájomná zmluva. Od 21.04.2015 bol teda nájomcom priestorov reštaurácie KRIŠTÁĽ spoločnosť MF catering, s.r.o., ktorá spoločnosť tam vykonávala podnikateľskú činnosť neoprávnene. Od 05.06.2015 sa ujal užívania prenajatého nebytového priestoru opäť žalobca. Listom zo dňa 26.05.2015 prenajímateľ oznámil nájomcovi stav evidencie pohľadávok a záväzkov ku dňu 21.04.2015. Podľa tohto odsúhlaseného stavu pohľadávok mal prenajímateľ voči nájomcovi ku dňu 21.04.2015 pohľadávku za neuhradené nájomné spolu vo výške 1.600,- Eur za mesiace január - apríl 2015. Následne boli voči nedoplatku na nájomnom započítané pohľadávky firmy ORANGE GROUP, s.r.o. a zostal nedoplatok na nájme za obdobie od marca 2015 do júna 2015 vo výške 1.299,35 Eur. Na účet Mesta Poltár bola potom vykonaná hotovostná platba vo výške 5.821,03 Eur. Listom zo dňa 15.07.2015 žalobca oznámil prenajímateľovi, že platbou v uvedenej sume 5.821,03 Eur nájomca zdôraznil skutočnosť, že táto platba má byť prenajímateľom započítaná v prvom rade na dlžné nájomné v sume 1.299,35 Eur, teda došlo k úhrade nájomného za obdobie marec 2015 až jún 2015 vo výške 1.299,35 Eur. V zmysle čl. VII bodu č. 3 nájomnej zmluvy, zmluvu môžu vypovedať obe zmluvné strany len z dôvodov uvedených v ods. 4 a 5. Podľa čl. VII bodu č. 4 písm. b/ nájomnej zmluvy, prenajímateľ môže vypovedať zmluvu o nájme, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného. Základným predpokladom pre vznik práva vypovedať nájomnú zmluvu je podľa ustanovenia § 9 ods .2 zákona č. 116/1990 Zb. existujúce omeškanie s platením nájomného. Výpoveď preto musí byť podaná v čase, kedy je nájomca stále s platením nájomného v omeškaní. Pokiaľ nájomca dodatočnú dlžnú sumu zaplatil, prenajímateľovi právo na podanie výpovede zaniklo a zostalo mu len právo na zaplatenie úrokov z omeškania. Dňa 27.07.2015 mal žalobca uhradené všetky platby nájomného od mesiaca január 2015 až do mesiaca júl 2015. Dňa 27.07.2015, keď žalovaný ako prenajímateľ odoslal výpoveď z nájmu, jeho právo vypovedať nájom z dôvodu omeškania s platením nájomného o viac ako jeden mesiac už zaniklo. Výpoveď je teda neplatná. Zároveň poukázal na to, že požiadavka určitosti výpovede zo strany prenajímateľa nebola zo strany žalovaného splnená. Prenajímateľ má dostatočne skutkovo vymedziť uplatnený dôvod výpovede tak, aby bolo z výpovede zrejmé, z čoho vyvodzuje prenajímateľ jeho neplnenie. Nestačí uviesť, že nájomca nezaplatil nájomné po dobu dlhšiu ako jeden mesiac, ale je potrebné, aby špecifikoval z čoho pozostáva dlžná suma, teda za ktoré konkrétne mesiace a koľko nájomca nezaplatil. Výpoveď z nájmu doručená žalobcovi neuvádza skutkovo dôvod výpovede, ale len konštatuje zmluvné ustanovenie, na základe ktorého dal prenajímateľ výpoveď z nájmu. Výpoveď teda nenapĺňa požiadavku určitosti právneho úkonu danú v § 37 OZ a subsidiárne v § 711 ods. 2 OZ. Podľa § 11 ods. 4 písm. a/ zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, obecné zastupiteľstvo rozhoduje o základných otázkach života obce, najmä je mu vyhradené určovať zásady hospodárenia a nakladania s majetkom obce a s majetkom štátu, ktorý užíva, schvaľovať najdôležitejšie úkony týkajúce sa tohto majetku a kontrolovať hospodárenie s ním. Bližšie môže obec upraviť pravidlá nakladania s majetkom obce vo vnútornom právnom predpise. Podľa oddielu VI čl. 9 ods. 3 písm. b/ zásad hospodárenia s majetkom mesta, zmluva o nájme musí okrem iného obsahovať presnú špecifikáciu prenajímaného majetku. Podľa oddielu VI bod. 6 zásad hospodárenia s majetkom mesta, v prípade ak nájom nepresahuje lehotu 1 rok a zároveň výmeru 200 m2 do výšky ročného nájmu 3.000,- Eur, nájom nepodlieha schváleniu mestským zastupiteľstvom. O tomto nájme rozhodne primátor po prerokovaní v mestskej rade. Z vyššie uvedeného vyplýva, že v zásadách hospodárenia s majetkom Mesta Potlár nebola právomoc vypovedať nájomnú zmluvu zverená do výhradnej kompetencie primátora Mesta Poltár. Platí teda právny predpis vyššej právnej sily a to ustanovenie zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. O výpovedi z nájmu ako právnom úkone vyvolávajúcom účinky ukončenia nájmu musí rozhodovať obecné zastupiteľstvo. Vzhľadom na to, že ukončenie nájomnej zmluvy medzi Mestom Poltár ako prenajímateľom a ORANGE GROUP, s.r.o. ako nájomcom nebolo schválené mestským zastupiteľstvom, výpoveď z nájmu je v rozpore so zákonom č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a teda je absolútne neplatná. Naliehavý právny záujem je daný podľa názoru žalobcu tým, že podaním určovacej žaloby sa chce žalobca domôcť rozhodnutia, že výpoveď z nájmu je neplatná, nájomný vzťah naďalej trvá, čím sa dosiahne súlad stavu právneho so skutkovým stavom. Navrhol preto žalobca, aby súd určil, že výpoveď z nájmu daná dňa 27.07.2015 žalovaným žalobcovi je neplatná a nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou zo dňa 07.10.2013 trvá. Žalobca prostredníctvom svojho splnomocneného zástupcu na pojednávaní trval na podanej žalobe, pričom poukázal na to, že na základe rozhodnutia žalovaného došlo k výpovedi nájomnej zmluvy, kde na základe určitých skutkových vymedzení má za to, že táto výpoveď z nájmu nebytových priestorov je neplatná. V plnom rozsahu sa pridržiava svojho písomného vyjadrenia, poukázal na tú skutočnosť, že podľa zásad hospodárenia s majetkom mesta tento právny úkon mal byť prejednaný mestským zastupiteľstvom, čo sa nestalo a na základe toho mestské zastupiteľstvo samotný tento právny úkon zrušilo. Poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu SR č.k. 5Obdo/45/2013 zo dňa 08.01.2015. Žalovaný prostredníctvom svojej splnomocnenej právnej zástupkyne uviedol, že súhlasí s podaným návrhom, v ktorom sa žalobca domáha určenia neplatnosti výpovede z nájmu. Žalobca na výzvu žalovaného ohľadom prevzatia kľúčov nereagoval, kľúče si doteraz od predmetu nájmu neprevzal napriek tomu, že bol na to písomne zo strany žalovaného vyzvaný, pričom žalovaný zistil, že žalobca podal v priebehu konania návrh na zrušenie spoločnosti bez likvidácie v konečnom dôsledku neplatí ani dohodnuté nájomné, čím vlastne žalovanému vzniká bezdôvodné obohatenie. Z uvedeného je zrejmé, že nemá záujem pokračovať v dohodnutom nájme. Okrem výsluchu účastníkov konania súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobným návrhom, žiadosťou o oznámenie zo dňa 04.08.2015, zásadami hospodárenia s majetkom Mesta Poltár, prílohami k týmto zásadám, výpoveďou z nájmu zo dňa 27.07.2015, oznámením o uhradení dlhu zo dňa 15.07.2015, žiadosťou o sprístupnenie informácie zo dňa 26.05.2015, uznesením Mestského zastupiteľstva v Poltári zo dňa 15.05.2015, dohodou o skončení nájmu, zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 21.04.2015, zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa 07.10.2013, žiadosťou o prejednanie veci, oznámením žalovaného zo dňa 21.09.2015, návrhom na zrušenie predbežného opatrenia, výpisom z obchodného vestníka, výzvou na prevzatie kľúčov zo dňa 22.10.2015, výpisom z obchodného registra žalobcu, na základe čoho zistil, že žalobca a žalovaný uzatvorili dňa 07.10.2013 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol prenájom nebytových priestorov patriacich žalovanému pre žalobcu. Dňa XX.XX.XXXX potom žalovaný uzatvoril ako prenajímateľ nájomnú zmluvu so spoločnosťou MF catering, s.r.o., predmetom ktorého nájmu bol nebytový priestor patriaci žalovanému. Dňa XX.XX.XXXX bola uzatvorená dohoda o ukončení nájmu medzi žalobcom a žalovaným bez vedomia konateľa nájomcu Ing. Y. Š.. Žalobca poukázal v žalobnom návrhu na tú skutočnosť, že uzatvorenie nájomnej zmluvy nebolo schválené mestským zastupiteľstvom. Ďalej poukázal na neurčitosť výpovede zo strany prenajímateľa ako aj na tú skutočnosť, že v zásadách hospodárenia s majetkom Mesta Poltár nebola právomoc vypovedať nájomnú zmluvu zverená do výhradnej kompetencie primátora Mesta Poltár a preto platí právny predpis vyššej právnej sily a to ustanovenie zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a o výpovedi z nájmu ako právnom úkone vyvolávajúcom účinky ukončenia nájmu musí rozhodovať obecné zastupiteľstvo. Ďalej poukázal žalobca na to, že ukončenie nájomnej zmluvy medzi Mestom Poltár ako prenajímateľom a ORANGE GROUP, s.r.o. ako nájomcom nebolo schválené mestským zastupiteľstvom a výpoveď z nájmu je v rozpore so zákonom č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení a je teda absolútne neplatná. Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva"). Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Podľa § 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom. Súd zistil, že účastníci konania platne uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov dňa XX.XX.XXXX. Skončenie nájmu bolo v zmluve dojednané v Čl. VIII. bod 4 písm. b/ tak, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu o nájme, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného. Súd zistil, že žalovaný dal žalobcovi výpoveď z nájmu dňa 27.07.2015 z dôvodu omeškania s platením nájomného viac ako jeden mesiac. Pri posúdení veci súd prisvedčil tvrdeniam žalobcu aj s poukazom na právny názor Najvyššieho súdu SR vyslovený v rozhodnutí č. 5Obdo 45/2013 zo dňa 08.01.2015 a vzhľadom na neurčitosť výpovede ako aj skutočnosť, že takýto právny úkon mal byť prejednaný mestským zastupiteľstvom, súd žalobe vyhovel. Súd poukazuje taktiež na list samotného žalovaného zo dňa 21.09.2015, kde samotný žalovaný oznamuje žalobcovi, že nájom nebytových priestorov, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy zo dňa 07.10.2013 ďalej trvá. Z tých dôvodov súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozhodnutia. Súd zamietol návrh na zrušenie vydaného predbežného opatrenia z toho dôvodu, že vo veci samej bolo rozhodnuté, predbežné opatrenie má trvať do právoplatného skončenia sporu a dôvody, ktoré uviedol žalobca na zrušenie tohto predbežného opatrenia, súd nepokladal za relevantné. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 O.s.p. účastníkovi, ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal. Žalobcovi, ktorý mal úspech v spore vznikli trovy konania v sume 132,50 Eur v súvislosti so zaplatením súdneho poplatku z návrhu a návrhu na vydanie predbežného opatrenia a 291,68 Eur v súvislosti s trovami právneho zastupovania v zmysle § 13a ods. 1 Vyhlášky MSSR č. 665/2004 Z. z. a to za 4x hlavný úkon: prevzatie a prípravu zastúpenia, písomné podanie na súd - žaloba, účasť na pojednávaní dňa 14.12.2015 a návrh o vydanie predbežného opatrenia ? 64,53 Eur, čo predstavuje spolu 258,12 Eur + 4x režijný paušál ? 8,39 Eur, čo predstavuje 33,56 Eur, celkove teda na trovách právneho zastupovania 291,68 Eur, na náhradu ktorých zaviazal žalovaného, ktorý vo veci úspech nemal. Poučenie: P o u č e n i e : Proti tomuto rozhodnutiu nie je prípustné odvolanie. Nakoľko účastníci po vyhlásení rozhodnutia, jeho odôvodnení a poučení o opravnom prostriedku vzdali sa práva odvolania, nadobudne rozhodnutie právoplatnosť dňom doručenia poslednému z nich. Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.