Poľnohospodárske družstvo so sídlom v Lokci


Súd: Okresný súd Námestovo
Spisová značka: 5Cb/39/2017
Identifikačné číslo súdneho spisu: 5817204047
Dátum vydania rozhodnutia: 19. 06. 2018
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Gabriela Kyseľová
ECLI: ECLI:SK:OSNO:2018:5817204047.5

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Námestovo, samosudkyňou JUDr. Gabrielou Kyseľovou, v sporovej veci žalobcu:
Poľnohospodárske družstvo so sídlom v Lokci, 029 51 Lokca č. 507, IČO: 00 000 647, právne zastúpený
JUDr. Peter Vevurka, advokátska kancelária so sídlom ul. Mieru 312/13, 029 01 Námestovo, proti
žalovanému: JASTAV, s.r.o., so sídlom 029 51 Lokca č. 321, IČO: 36 416 223, , v konaní o vypratanie
nebytových priestorov, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a.

II. Žalovanému sa proti žalobcovi p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou podanou na súd dňa 07.08.2017 sa žalobca proti žalovanému domáha vypratania
nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu, administratívnu budovu súp. č. XXX postavenú na parcele č. XXX
k.ú. A. o celkovej výmere XXXX mX a triedičku, súp. č. XXX postavenú na parcele č. XXX/X pre obec
a k.ú. A. o celkovej výmere XXX m2, zapísané na LV č. XXXX pre obec a k.ú. A. v lehote do XX dní
od právoplatnosti rozsudku.

2. Žalobu odôvodnil tým, že medzi ním ako prenajímateľom a žalovaným ako nájomcom bola uzatvorená
Zmluva o nájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. - ďalej len „Zmluva“, ktorej
predmet nájmu je označený ako „administratívna budova súp. č. XXX postavená na parcele č. XXX
k.ú. A. o celkovej výmere XXXX mX a triedička súp. č. XXX postavená na parcele č. XXX/X k.ú. A.
o celkovej výmere XXX m2, zapísané na LV č. XXXX k.ú. A.“ v areáli hospodárskeho dvora žalobcu
prenechané na dočasné užívanie žalovanému. V článku II Zmluvy - Účel nájmu je označený text
„nájomca predmet nájmu podľa čl. I zmluvy preberá do nájmu za účelom: podnikania v súlade s výpisom
z obchodného registra“ a v čl. III Zmluvy ja dohodnutá doba nájmu - na dobu určitú od 01.01.2012 do
31.12.2061, t.j. na dobu 50 rokov. Takto uzatvorená Zmluva je absolútne neplatný právny úkon pre rozpor
s ustanoveniami § 3 ods. 1 a 2 v spojení s § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov - (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“) a aj ustanovením § 39 Občianskeho
zákonníka, keďže je uzavretá na dobu 50 rokov a tiež pre absenciu podstatných náležitostí zmluvy a
neexistenciu predmetu nájmu, ktorým môžu byť len nebytové priestory prenajímané na účel, na ktoré
sú stavebne určené. Vymedzením predmetu nájomnej zmluvy je nesporné, že predmetom nájmu sú
nehnuteľnosti ako celky, t.j. samostatné budovy, administratívna budova, triedička zemiakov a hoci sa
v nej nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne - nebytové priestory, takýto nájomný
vzťah nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto
súvislosti poukázal na rozhodnutie MCdo 251/2002, ktoré hovorí o tom, že zákon o nájme a podnájme
nebytových priestorov sa nevzťahuje na zmluvy o nájmoch nehnuteľností (pozemkov alebo budov) bez
ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť aj nebytové priestory. Účel nájmu je jednou



z povinných náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorý musí byť vymedzený dostatočne
určite a zrozumiteľne a musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím stavby, v ktorej sa nebytové
priestory nachádzajú. Vymedzenie účelu nájmu „ pre účely podnikania v súlade s výpisom z obchodného
registra“ je neurčité, nezrozumiteľné, keďže žalovaný má zapísaných celkom 10 činností a ani jednou
z činnosti nie je triedička zemiakov a administratívna budova kolaudačne určená na uvedený účel.
Žalovaný v rozpore s nájomnou zmluvou bez súhlasu žalobcu, prenechal časť priestorov v budove súp.
č. XXX na užívanie tretej osobe - spoločnosti Wellberry, s.r.o., so sídlom Podjavorinskej 96/6, Nitra.
Neúmerná je tiež doba 50 rokov, čo je v rozpore s dobrými mravmi podľa § 39 OZ, pretože prvkom
nájomnej zmluvy je jej dočasnosť. Uzavretá nájomná zmluva nekončí uplynutím dohodnutej doby počas
života zmluvných strán, ide o obchádzanie pojmového znaku - dočasnosti nájomnej zmluvy. Zmluva je
preto absolútne neplatná. Žalobca listom zo dňa 09.03.2017, ktorý žalovaný prevzal 13.03.2017 vyzval
žalovaného na vypratanie priestorov označených ako predmet nájmu v Zmluve zo dňa 30.12.2011 do 20
dní od doručenia výzvy. Žalovaný nehnuteľnosti nevypratal a bez právneho dôvodu ich užíva naďalej.
Po právnej stránke odôvodnil svoju žalobu odkazom na ustanovenie § 3 ods. 1 a 2, § 3 ods. 3 a 4 zákona
č. 116/1990 Zb.

3. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe doručenom súdu 09.01.2018 vyslovil nesúhlas a poukázal
na to, že zmluvy boli vypracované právnikom na základe požiadavky žalobcu a to pre všetky firmy, ktoré
sú v nájme v areáli družstva. Od iných firiem bola navrhnutá zmena trvania nájmu na dobu 50 rokov,
nakoľko sú vlastníci značnej časti majetkových podielov žalobcu, preto bola zmenená doba nájmu. On
tieto zmluvy odmietol ako vtedajší predseda podpísať, preto sú podpísaní všetci členovia predstavenstva
žalobcu. Pokiaľ ide o účel nájmu uviedol, že je v súlade s obchodným registrom. Žiadal, aby boli
preverené všetky nájomné zmluvy.

4. Strana žalobcu zotrvala na podanej žalobe poukazujúc na to, že zmluva je absolútne neplatná s
odkazom na ustanovenie zákona č 116/1990 Zb. z dôvodov, ktoré sú konštatované v žalobe. Dôvody
zároveň doplnil tak, že z výpisu z LV č. XXXX pre obec a k.ú. A. v nadväznosti na článok I zmluvy je
zrejmé, že predmet nájmu neobsahuje identifikačné znaky. Budova súp. č. XXX nie je postavená na
parcele č. XXX k.ú. A., ale na parcele č. XXX k.ú. A. a tiež pokiaľ ide o výmeru XXXX m2, nie je zrejmé,
čo má výmera znamenať. Pozemok, na ktorom táto budova stojí, nie je založený na liste vlastníctva. T.
súp. č. XXX, kde je síce správne uvedená parcela, na ktorej budova stojí, ale výmera tejto parcely č. XXX
mX nemá žiadne opodstatnenie. Zmluva pritom podľa zákona č. 116/1960 Zb. musí mať obligatórne
náležitosti a to predmet zmluvy, ktorým môžu byť nebytové priestory. Pre takýto typ zmluvy nie je možné
prenajímať celé nehnuteľnosti tak ako je to uvedené v zmluve. Zmluva je neplatná aj z dôvodu rozporu
s dobrými mravmi, keďže je uzavretá na dobu 50 rokov, čo odporuje všeobecne pojmu nájomná zmluva,
ktorej účelom je dočasnosť.

5. Strana žalovaných nesúhlasila s podanou žalobou poukazujúc na to, že všetky zmluvy uzavreté
žalobcom s nájomcami boli uzavreté na dobu 50 rokov, čo konateľ žalovaného ešte v pozícií predsedu
predstavenstva žalobcu namietal, a preto a ani nájomné zmluvy osobne nepodpísal. Podpísali ich
ostatní členovia predstavenstva žalobcu. Poukázal tiež na to, že využíva len budovu súp. č. XXX,
pričom do druhej budovy označenej ako triedička ich žalobca bráni zákazom vjazdu. W. túto budovu
nemôže užívať. Aj iný nájomcovia, ktorí majú prenajaté budovy v areáli družstva, ich dali do nájmu iným
nájomcom, obdobne ako on, ktorý dal časť týchto priestorov spoločnosti Wellberry, s.r.o., Nitra. Tento
subjekt však ukončuje nájomný vzťah. Tiež ostatní nájomcovia majú uzavretú zmluvy na obdobie 50
rokov ba aj dlhšie.

6. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listín tvoriacich súčasť spisu a zistil, že žaloba
nie je dôvodná, a preto ju zamietol.

7. Žalobca sa žalobou domáhal vypratania nehnuteľností, ktorých je vlastníkom, a ktoré žalovaný užíva
na základe absolútne neplatnej zmluvy označenej ako „Zmluva o nájme bytových a nebytových
priestorov uzatvorená v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990
Zb. v znení neskorších predpisov“. Na prvom mieste súd preto musel prediciálne zistiť (posúdiť),
či žalovanému svedčí platný právny titul - uzavretá nájomná zmluva na užívanie predmetných
nehnuteľností, v rámci čoho posudzoval akým právnym režim sa uzavretá zmluva spravuje.



8. V článku I uzavretej zmluvy je definovaný predmet nájmu, ktorý je označený ako „nebytový priestor
a to administratívna budova súpisné č. XXX, postaveného na parcele č. XXX k.ú. A. o celkovej výmere
XXXX mX a triedičky súpisné číslo XXX, postavenej na parcele č. XXX/X k.ú. A. o celkovej výmere
XXX m2, ktoré sú zapísané na LV č. XXXX k.ú. A. a nachádzajú sa v areály hospodárskeho dvora A.“,
ktoré nebytové priestory prenechal žalobca ako prenajímateľ žalovanému ako nájomcovi na dočasné
užívanie. Zo zmluvne vymedzeného predmetu nájmu nemožno vyvodiť, že by sa malo jednať o nebytové
priestory tak ako ich má na mysli § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“), ktorý ich definuje ako miestnosti alebo súbor miestností,
ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie, keď zároveň je
vylúčené, že by sa malo jednať o nebytový priestor definovaný v § 1 písm. b) zákona č. 116/1990
Zb.. Ide o nehnuteľné veci - budovy, ktoré sú vymedzené slovným vyjadrením administratívna budova
súp. č. XXX a tiež triedička súp. č. XXX, a ktoré ako to vyplýva z nepopretých tvrdení žalovaného
(a aj obsahu uzavretej zmluvy) sa nachádzajú v areáli hospodárskeho dvora žalobcu. Zo žiadneho
ustanovenia zmluvy nemožno vyvodiť, že by žalobca prenechal žalovanému do nájmu len nejaký súbor
miestností (časť administratívnej budovy, v ktorej sa majú nachádzať nebytové priestory alebo časť
triedičky), skôr naopak. Žalovaný sa vyjadril, že užíva len jednu budovu - administratívnu budova č. XXX
a druhú budovu triedičku neužíva, keďže žalobca mu vstupu do tejto budovy bráni. Z uvedeného vyplýva,
že predmetom nájmu nie sú nebytové priestory, hoci sú takto nazvané v zmluve, ale nehnuteľnosti -
budovy, čo je podporené aj názvom uzavretej zmluvy, ktorý sa odvoláva nielen na ustanovenia zákona
č. 116/1990 Zb., ale aj ustanovenia Občianskeho zákonníka. Z uvedeného vyplýva, že daný právny
vzťah - uzavretá zmluva sa spravuje režimom ustanovení Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami
zákona č. 116/1990 Zb., keďže sa nejedná o nebytové priestory tak ako ich v § 1 vymedzuje zákon
č. 116/1990 Zb.

9. Ustanovenie § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka nepredpisuje, čo má nájomná zmluva obsahovať
(okrem nájmu bytu). Ustanovenie § 663 ods. 1 Občianskeho zákonníka stanovuje len základné
obsahové náležitosti na nájomnú zmluvu ako osobitný typ záväzkovej zmluvy, t.j. obsahové náležitosti,
ktoré sú potrebné na to, aby vôbec došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy. Medzi tieto obsahové náležitosti
okrem vymedzenia zmluvných strán (prenajímateľa a nájomcu) patrí aj určenie predmetu nájmu a
odplaty (nájomného). Pokiaľ ide o predmet nájmu zákon vyžaduje predovšetkým individuálne určenú
vec, ktorou v zmysle § 118 ods. 1 v spojení s § 119 ods. 1 OZ môžu byť aj veci nehnuteľné.
Nehnuteľnosťami v zmysle § 119 ods. 2 OZ sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
V danom prípade je predmet nájmu vymedzený ako „administratívna budova súp. č. XXX postavená na
parcele č. XXX o celkovej výmere XXXX mX a (budova) triedičky súp. č. XXX postavenej na parc. č.
XXX/X k.ú. A. o celkovej výmere XXX m2, ktoré sú zapísané na LV č. XXXX k.ú. A. a nachádzajú sa
v areály hospodárskeho dvora A.. Z listu vlastníctva č. XXXX pre obec a k.ú. A. pritom vyplýva, že v
časti A - majetková podstata je zapísaná budova PD (žalobcu) pod súp. č. XXX postavená na parcele
XXX/X a na parc. č. XXX/X, t.j. tá istá budova žalobcu, ktorá bola daná do nájmu, a ktorá je v areáli
jeho družstva a nachádza sa na tom istom pozemku, ktorý aktuálne tvoria dve parcely (parc. č. XXX/
X a parc. č. XXX/X), čo mohlo byť dôsledkom neskôr vyhotoveného geometrického plánu. Na tomto
liste vlastníctva je zapísaná aj budova triedičky súp. č. XXX postavená na parcele XXX/X, teda zhodne
s vymedzeným predmetom nájomnej zmluvy. J. sporu predmet nájomnej zmluvy takto rešpektovali a
nerobili ho nesporným v tom smere, čo všetko, prípadne aká časť z prenajatých budov má byť skutočne
predmetom nájmu. Je preto bez právneho významu, či pozemky majú aktuálne inú výmeru (väčšiu alebo
menšiu, alebo došlo k ich rozdeleniu/podlomeniu na dve parcely XXX/X a č. XXX/X), keďže tieto do
predmetu nájmu zahrnuté ani neboli a v zmluve sú vymedzené len pozemok, na ktorý prenajaté budovy
stoja. Súd je preto názoru, že z pohľadu vymedzenia predmetu nájmu nemôže byť uzavretá nájomná
zmluva (absolútne) neplatná o to viac, že zhotoviteľom týchto zmlúv nebol žalovaný, ale sám žalobca,
ktorý sa preto nemôže dovolávať neplatnosti, keďže (ak by jeho tvrdenie bolo správne), sám ju spôsobil.

10. Vo vzťahu k ďalšiemu dôvodu (absolútnej) neplatnosti nájomnej zmluvy - uvedeniu účelu nájmu
slovným vyjadrením „ pre účely podnikania v súlade s výpisom z obchodného registra“ súd zistil
nedôvodnosť podanej žaloby. Ako už súd vyššie uviedol, uzavretý právny vzťah sa vzťahuje režimom
ustanovení Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb.. Občiansky zákonník
účel nájmu neustanovuje (vôbec) ako podstatnú náležitosť nájomnej zmluvy a ani ako obsahovú
náležitosť nájomnej zmluvy. Ak je preto v nájomnej zmluve ako účel uvedené „pre účely podnikania
v súlade s výpisom z obchodného registra“ je nesporné, že nájomný vzťah bol dohodnutý pre účely
podnikania žalovaného v súlade s jeho predmetom činnosti, ktorý má uvedený v obchodnom registri.



Ide o dostatočne určitý a zrozumiteľne vymedzený účel nájmu. Súd v takomto vyjadrení nevidel žiaden
dôvod neplatnosti o to viac, že predmet podnikania sa v priebehu vykonávania podnikateľskej činnosti
žalovaného môže meniť, čo by si vyžadovalo pri každej zmene predmetu činnosti žalovaného aj zmenu
účelu, na ktorý sa zmluva uzatvára. Predmet podnikania nemôže byť totožný s názvom nehnuteľnosti
- triedička a ani administratívna budova. Preto pokiaľ ide o tento dôvodu, či už ho súd posudzoval
ustanovení § 663 a nasl. OZ (alebo by ho posudzoval podľa zákona č. 116/1990 Zb.) dospel by k
záveru, že v zmluve uvedený účel nemôže zakladať absolútnu neplatnosť právneho úkonu s odkazom
na ustanovenie § 39 OZ, keďže takto vymedzený účel svojim obsahom neodporuje zákonu (OZ) a ani
sa neprieči dobrým mravom.

11. Pokiaľ ide o absenciu podmienky dočasnosti uzavretej nájomnej zmluvy na obdobie 50 rokov súd
uvádza, že dočasnosť ako pojmový znak znamená časovú obmedzenosť trvania nájomného vzťahu.
Žiadne ustanovenia zákona či už občianskeho zákonníka alebo zákona č. 116/1990 Zb. nedefinuje
rozpätie rokov, ktoré možno subsumovať pod pojem dočasnosť a rozpätie rokov, ktoré už podmienku
dočasnosti nespĺňajú. Prenajímateľ a nájomca totiž uzatvárajú zmluvu s vedomím, že užívacie právo,
ktoré nájomcovi z nájmu plynie, raz zanikne. Preto pri zmluve uzavretej na obdobie 50 rokov je pojmový
znak dočasnosti vyjadrený jednak obdobím päťdesiatich rokov a aj tým, že dohodnutý nájom možnosti
skončiť či už dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou, čo platí aj pri zmluve uzavretej na dobu
neurčitú. V podnikateľskej (obchodnej) praxi a aj v inej oblasti je pritom obvyklé, že nehnuteľnosti majúce
prevažne formu podnikateľskej budovy alebo tzv. urbárske nehnuteľnosti sa prenajímajú na obdobie viac
ako 50 rokov (urbárske nehnuteľnosti zvyčajne na obdobie 99 rokov). Preto vo vymedzení doby nájomnej
zmluvy obdobím 50 rokov nemožno vzhliadnuť dobu, ktorá by bola v rozpore s dobrými mravmi. Hoci
si súd uvedomuje, že v tomto smere existuje viacero názorov a jedným z nich aj ten, že dohodnutý
dlhodobý nájom, na ktorý sa strany zaväzujú, často presahuje ich život, čím v podstate zaväzujú svojich
právnych nástupcov, je potrebné otázku doby vykladať jednotlivo v závislosti od konkrétneho prípadu.
Často krát totiž strany uzavretím doby, ktorá presahuje ich život vstupujú so zámerom zaviazať dobou
nájmu nielen ich, ale aj ich právnych nástupcom, ktorí s nimi podnikajú a do budúcna mienia podnikať
alebo vykonávať inú činnosť, pre ktorú mali dohodnutý nájomný vzťah (napríklad výstavba nehnuteľnosti
- garáže pri rodinnom dome na urbárskom pozemku), kedy v zásadne nemožno vyhodnotiť dobu nájmu
ako obchádzanie cieľa a zmyslu zákonnej úpravy. Súdu sa javí za potrebné dodať, že sám žalobca
navrhol zmenu (predĺženie) doby nájmu z 10 rokov na 50 rokov (nepopreté tvrdenie).

12. Podľa § 126 Občianskeho zákonníka vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho
vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu je
neprávom zadržuje.

13. Z ustanovenia § 126 OZ vyplýva, že žalobca sa môže domáhať vypratania nehnuteľností proti tomu,
kto jeho nehnuteľnosť bez právneho dôvodu užíva. Žaloba na vypratanie nehnuteľností je prostriedkom,
ktorý poskytuje vlastníkovi nehnuteľností ochranu proti tomu, kto má neoprávnene na nehnuteľností
umiestnené veci hnuteľné, prípadne tieto neoprávnene užíva. Medzi prípady užívania nehnuteľností bez
právneho dôvodu patrí jej užívanie na základe neplatnej zmluvy, t.j. na základe neplatného právneho
titulu

14. Dokazovaním bolo preukázané, že žalobca a žalovaní uzatvorili platnú nájomnú zmluvu, na základe
ktorej žalovaný predmet daný mu do nájmu po práve dôvodne užíva, preto musel žalobu žalobcu
zamietnuť. Je potrebné uviesť, že ak aj žalovaný predmet nájmu prenajal ďalšej osobe - spoločnosti
Wellberry, s.r.o., Nitra, táto (nepopretá) okolnosť môže byť dôvodom pre skončenie nájomného vzťahu,
nie však na vyslovenie (absolútnej) neplatnosti tohto právneho úkonu.

15. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že úspešnému
žalovanému priznal proti žalobcovi nárok na náhradu trov v plnom rozsahu - 100 %, keďže mal vo
veci plný úspech. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným
uznesením podľa § 262 ods. 2 CSP.

Poučenie:



Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde,
proti ktorého rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 362 ods. 1,2 CSP).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh)(§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
(§ 365 ods. 1C.s.p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný rozsudok, môže oprávnený podať návrh na
exekúciu podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok, v znení neskorších predpisov.