Národný inštitút vzdelávania a mládeže


Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 5Co/155/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 8113217272
Dátum vydania rozhodnutia: 02. 07. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Burešová
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2015:8113217272.1

Uznesenie
Krajský súd v Prešove, v právnej veci žalobcu AG EDIT, s.r.o., IČO: 36 215 783, Levočská 11,
Prešov, zast. Mgr. Adriánom Fabianom, advokátom, Prešov, Tkáčska 2, proti žalovanému Metodicko -
pedagogické centrum, IČO: 00 164 348, Ševčenkova 11, Bratislava, zast. JUDr. Radomírom Bžánom,
advokátom, Nám. Ľ. Štúra 2, v konaní o vyslovenie neplatnosti výpovede, o odvolaní žalobcu proti
rozsudku Okresného súdu Prešov, č.k. 25C/77/2013-128 zo dňa 24. apríla 2014, jednohlasne takto

r o z h o d o l :

Zrušuje rozsudok súdu prvého stupňa a vracia vec na ďalšie konanie a rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd žalobu zamietol. Rozhodol, že žalobca je povinný nahradiť
žalovanému trovy konania vo výške 496,02 eur do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

Prvostupňový súd vychádzal zo žaloby, kde žalobca žiadal, aby súd určil, že vypovedanie zmluvy o
nájme nebytového priestoru zo dňa 3.4.2013 sp. zn. GR-180/2013 adresované od žalovaného žalobcovi
je neplatné. Uplatnil si trovy konania. Žalobca v žalobe uviedol, že so žalovaným mal uzavretú zmluvu o
prenájme nebytových priestorov, z ktorej žalovaný mu zaslal výpoveď z nájmu, pričom dôvody a tvrdenia
žalovaného uvedené vo výpovedi sa nezakladajú na pravde a preto považuje túto výpoveď za neplatnú.

Prvostupňový súd vykonaným dokazovaním mal preukázané, že žalovaný po tom, čo začal užívať
predmetné priestory, od júna 2012 telefonicky opakovane upozorňoval žalobcu na jednotlivé závady
a nedostatky na predmete nájmu a vyzýval ho na odstránenie identifikovaných závad a nedostatkov.
Podľa žalovaného k náprave nedostatkov nedošlo a tak opakovane od 20.9.2011 do 3.4.2013 vyzýval
žalobcu ako prenajímateľa na odstránenie závad a nedostatkov listami zo dňa 10.9.2012, 20.9.2012,
15.10.2012, 7.11.2012, 21.12.2012 a dňa 7.2.2013. V liste zo dňa 10.9.2012 namietal, že k užívaniu
priestorov dochádza aj inými osobami, a to konkrétne zamestnancami poisťovne AXA a zamestnancami
a klientami prevádzok sídliacich v rovnakej budove. Žiadal o výmenu zámkov na sociálnych zariadeniach
a odovzdanie kľúčov tak, aby mohli byť užívané jedine zamestnancami žalovaného. Klienti poisťovne
AXA užívajú priestory, ktoré má prenajaté žalovaný, a to konkrétne chodby, kuchynku a sociálne
zariadenia. Upozornili na umiestnenie reklamy na vonkajšej strane okien priestorov, ktoré má prenajaté
žalovaný a tým dochádza k sťaženiu vetrania a prísunu denného svetla do týchto priestorov.

Listom zo dňa 15.10.2012 žalovaný žiadal nápravu z dôvodu, že priestory toaliet sú využívané a
znečisťované inými osobami na spoločnej chodbe, od polovice septembra 2012 nesvietilo svetlo, na
čo mal byť konateľ žalobcu viackrát upozorňovaný. Nedošlo k odstráneniu reklamy z okien, nedošlo
k odstráneniu závad na streche prenajatých priestorov, čo malo za následok sústavné zatekanie do
kancelárie.

V ďalšej výzve zo dňa 7.11.2012 žiadal žalovaný nápravu vzhľadom na naďalej využívané a
znečisťované toalety inými osobami ako zamestnancami žalovaného, ďalej nefunkčné osvetlenie na



chodbe, neodstránenie reklamy z okien prenajatých priestorov, nefunkčné kúrenie v dňoch 5. - 7.
11.2012, pričom odpojeniu kúrenia nebolo dopredu oznámené a žiadal opravu elektrickej siete, ktorá
podľa vyjadrenia žalovaného nebola postačujúca na prevádzkovanie kancelárskej techniky pre 34 ľudí,
čo malo za následok sústavné vypadávanie elektrickej siete, čo mohlo viesť k poškodeniu kancelárskej
techniky.

Vo výzve zo dňa 21.12.2012 žiadal žalovaný o nápravu, keďže priestory mužských toaliet nezodpovedajú
štandardom a nachádzajú sa v inej časti budovy a sú využívané inými osobami, a ďalej do 21.12.2012
nedošlo k odstránenie reklamy na oknách prenajatých priestorov.

Výzvou č. GR 97/2013 zo dňa 7.2.2013, ktorú žalobcovi adresoval G.. F. Q., kontrolór, bol žalobca
upozornený na potrebu dodržiavania predpisov o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci, keďže pri
kontrole bolo zistené, že v kancelárii č. 4 bola nameraná teplota ovzdušia 15 °C, čo je v rozpore s
vyhláškou č. 544/2007 Z.z. o podrobnostiach a ochrane zdravia pred záťažou teplom a chladom pri
práci. Boli zistené nedostatky na úseku hygieny, keď zamestnanci v počte 35 osôb, z toho 22 žien a 13
mužov, mali k dispozícii len 1 toaletu, čo je v rozpore s nariadením vlády č. 391/2006 Z.z., kedy podľa
prílohy č. 1 k citovanému nariadeniu vlády bol 18.3, na každých 10 osôb pripadá 1 záchodová misa,
čo znamená, že na pracovisku mali byť 4. Taktiež nebolo osvetlenie na chodbe. Podľa výzvy bol výkon
kontroly rušený, keď WC využívali aj iné osoby ako zamestnanci žalovaného.

Vo výpovedi o nájme nebytových priestorov zo dňa 3.4.2013 žalovaný poukazuje na ust. § 9 ods. 3 písm.
b/, c/ zákona a čl. VII bod 2.1 zmluvy. K vypovedaniu zmluvy došlo z dôvodu, že žalobca ako prenajímateľ
hrubo porušil povinnosti uložené mu v § 5 ods. 1 zákona, keďže prenajaté priestory neudržiaval v
stave spôsobilom na dohovorené užívanie napriek telefonickým a písomným upozorneniam. Ďalej
konkretizovali, že od 20.9.2012 žalobca neodstránil závady a nedostatky, na ktoré bol viackrát
upozorňovaný písomne a telefonicky a listami finančného manažéra národného projektu MRK v Prešove.
Následne boli vo výpovedi uvedené značky listov zo dňa 10.9., 20.9., 15.10., 7.11., 21.12.2012 a z
24.1.2013, ktorým mimo iného konkretizoval nedostatky v priestoroch, a to, že priestory toaliet boli
naďalej využívané a znečisťované tretími osobami na spoločnej chodbe, od polovice septembra 2012
nesvietilo svetlo, prenajaté priestory (chodby, kuchynka, sociálne zariadenie) boli využívané tretími
osobami.

Žalobca písomne oznámil žalovanému, že s vypovedaním zmluvy nesúhlasil, trval na ďalšom nájme
so žalovaným, namietal, že nebolo konané za nájomcu s G.. B. O. ako manažérkou projektu MPC,
pretože bola výlučnou kontaktnou osobou oprávnenou konať, vyplývajúcou zo zmluvy o nájme. Zo strany
žalovaného nebola mu oznámená žiadna zmena výlučného kontaktného partnera a finančný manažér
alebo vnútorný kontrolór žalovaného nie je pre žalobcu osobou známou, nemá informácie o tom, aby
tieto osoby boli oprávnené konať za nájomcu, ktoré boli podpísané, resp. ktorých mená boli uvedené
pod uvedenými listinami.

Prvostupňový súd celú vec posúdil z právnej stránky podľa § 3 ods. 1, 3, § 5 ods. 1, 2 a § 9 zák.
č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a vychádzal aj z čl. VII bod 2 Zmluvy
o nájme nebytových priestorov. Medzi účastníkmi konania bolo jednoznačne preukázané, že došlo k
uzatvoreniu zmluvy o nájme nebytových priestorov, na základe ktorej si žalovaný prenajal od žalobcu
nebytové priestory bližšie špecifikované v zmluve na dobu určitú. Predmet nájmu bol riadne odovzdaný
a následne žalovaným užívaný. Tieto skutočnosti medzi účastníkmi neboli sporné. Hoci si v zmluve
strany dohodli kontaktné osoby a spôsob komunikácie medzi nimi, ani jedna zo strán nedodržiavala
toto ustanovenie zmluvy. Ako je zrejmé z vyjadrenia žalobcu, reagoval na telefonické pripomienky
pracovníkov žalovaného a nielen G.. B. O., ktorá jediná podľa zmluvy bola oprávnená so žalobcom
komunikovať, a to len písomne. Žalobca tiež reagoval na sprostredkované výzvy prostredníctvom
svedka U.. C., ktorému pracovníci žalovaného oznamovali vznik vád. Je teda nedôvodné vyjadrenie
žalobcu, že nemal vedomosť o vadách, ktoré mali vzniknúť na predmete nájmu, keďže nedostal žiadne
písomné podanie podpísané kontaktnou osobou, a teda z toho dôvodu mu nezačala plynúť ani v zmluve
dohodnutá lehota na odstránenie prípadných vád, a preto nemôže byť namieste použitie výpovedného
dôvodu a to odstránenie vád v určitej lehote.

Žalobca nijako nepoprel doručenie písomných výziev na odstránenie nedostatkov, či už od G.. U., alebo
G.. Q., kontrolóra MPC. Písomné výzvy boli doručované na riadnom hlavičkovom papieri žalovaného,



bolo z nich zrejmé, čoho sa týkajú a tiež to, kto ich píše, teda na akej pozícii žalovaného pracujú. Keďže v
tom čase žalobca nemal podpísanú nájomnú zmluvu na iný nebytový priestor so žalovaným, podľa súdu
nemohlo dôjsť u žalobcu k žiadnym pochybnostiam, akého priestoru sa predmetné výzvy týkajú a aký
subjekt ich robí. Tvrdenia žalobcu, že nedostal žiadne výzvy, sa tak opierajú o prísne formalistický výklad
jedného z ustanovení nájomnej zmluvy. Takýto výklad je v samotnom rozpore s účelom zmluvy a jeho
použitie žalobcom je účelové len pre toto konanie, vzhľadom na konanie žalobcu, tak, ako je uvedené
vyššie, teda že žalobca mal vedomosť o nedostatkoch predmetu nájmu a čiastočne naň reagoval, resp.
niektoré vady odstránil. Potom súd vychádzal z toho, že žalobca mal oznámené nedostatky nájmu, ktoré
mal v príslušnej lehote odstrániť.

Prekrytím okna veľkoplošnou vonkajšou reklamou sa sťažilo vetranie kancelárií a prístup denného
svetla. Táto reklama nebola odstránená ani 21.12.2012.

Ďalej prvostupňový súd zistil, že pracovníkov žalovaného vo výkone ich činnosti v predmete nájmu
začali rušiť iné osoby. Žalovaný túto skutočnosť oznámil žalobcovi a žiadal nápravu. K náprave však
nedošlo a priestory, predovšetkým kuchynky, sociálnych zariadení a spoločných priestorov užívali aj iné
osoby, ktoré rušili žalovaného v jeho činnosti. Tvrdenia žalobcu, že vstup tretích osôb bol z dôvodu,
že to umožnili pracovníci žalovaného, však súd nepovažoval za pravdivé vzhľadom na preukázanú
fotodokumentáciu, kde sú vstupné dvere s nefunkčným zámkom. Na skutočnosť užívania prenajatých
priestorov a sociálnych zariadení inými osobami upozorňoval žalovaný už od 20.9.2012 písomne,
predtým telefonicky. Nevhodný stav sociálnych zariadení a ich počet potvrdili pracovníci žalovaného,
kontrolór žalovaného a vypočutí svedkovia a to pracovníci Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny
a predložená fotodokumentácia. Tvrdenia žalobcu, že obdobný počet sociálnych zariadení bol aj pri
uzatváraní zmluvy neobstojí, keďže prenajímateľ má zabezpečiť vo svojich priestoroch taký počet toaliet
na počet osôb, ako to ukladá príslušné nariadenie vlády.

Podstatným dôvodom, prečo prvostupňový súd žalobu zamietol, bola skutočnosť, že žalobca nijako
nereagoval na písomné výzvy žalovaného, hoci tieto písomné výzvy mu doručené boli. Žalobca na
výpoveď z nájmu reagoval písomne listom dňa 9.5.2013. Po podaní výpovede žalobca neodstraňoval
existujúce nedostatky, ale zameral sa len na písomnú odpoveď. Táto skutočnosť potvrdzuje, že žalobca
nereagoval na jeho ústne, telefonické, ale ani písomné žiadosti a výzvy od júna 2012 do februára
2013. Preto po márnom uplynutí lehoty uvedenej v zmluve na odstránenie dôvodov nepoužiteľnosti
predmetu nájmu žalovaný pristúpil k podaniu výpovede pred dohodnutým termínom ukončenia nájmu.
Predmetná výpoveď je dostatočne určitá, je z nej zrejmé, z akého dôvodu žalovaný výpoveď žalobcovi
dal. Tento písomný prejav žalovaného prvostupňový súd považoval za dostatočne určitý a jeho prejav
vôle nevzbudzuje dôvodné pochybnosti o obsahu ani u osôb, ktoré nie sú účastníkmi zmluvného vzťahu.
Výpovedný dôvod je riadne konkretizovaný opísaním závad v predmete nájmu a aj s odkazom na
preukázateľne doručené listy s vadami. Platnou výpoveďou zo dňa 3.4.2013, ktorá bola doručená
žalobcovi, začala plynúť výpovedná lehota od 1.5.2013 a uplynula 31.7.2013. Preto prvostupňový súd,
keďže ide o platnú výpoveď, žalobu zamietol.

Výrok o trovách konania odôvodnil podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a priznal úspešnému žalovanému právo
na náhradu trov konania, ktoré presne vyčíslil.

Proti tomuto rozsudku v zákonom stanovenej lehote podal odvolanie žalobca. Namietal, že prvostupňový
súd dospel po vykonaní dokazovania k nesprávne zistenému skutkovému stavu. Namietal, že
vymedzenie dôvodov tak, ako to bolo v napadnutej zmluve, je nedostačujúce. Poukázal pritom na
rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26Cdo/4575/2009, kde je uvedené, že aj vo
výpovedi z nájmu z nebytových priestorov, keďže ide o písomný vzťah, nestačí ako výpovedný dôvod
uviesť dôvod s odkazom na právne predpisy, ale je potrebné vo výpovedi zreteľne uviesť dôvod, pre ktorý
je nájom vypovedaný skutkovým vymedzením, čo má pri nedostatku takéhoto skutkového vymedzenia
následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Keďže
žalovaný v prejednávanej veci vo výpovedi nevymedzil skutkovo dôvody svojej výpovede, preto nemôže
byť výpoveď žalobcu platná, ale je absolútne neplatným právnym úkonom.

Ak by došlo k posudzovaniu jednotlivých výpovedných dôvodov tak, ako to uviedol prvostupňový súd,
ktoré sú príkladmo uvedené vo výpovedi, priestory toaliet, ktoré majú byť využívané a znečisťované
tretími osobami, nie je výpovedným dôvodom, pretože bol spôsobený predovšetkým pracovníkmi



žalovaného. Priestory, ktoré užíval žalovaný, neboli prístupné verejnosti. Zámok na vchodových dverách
bol opravený. Dispozičné riešenie budovy bolo žalovanému známe v čase uzavretia zmluvy a pri
protokolárnom prevzatí priestorov. Žalovaný mal naviac k dispozícii dve sociálne zariadenia, neskôr mu
bolo poskytnuté aj tretie sociálne zariadenie.

Vo vzťahu k výpovednému dôvodu, že na spoločnej chodbe od polovice septembra nesvieti svetlo,
je potrebné uviesť, že tento výpovedný dôvod sa nezakladá na pravde, pretože na chodbe je viacero
osvetlení na fotobunku a pokiaľ nejaká časť nesvietila, bolo to len z dôvodu ukončenia životnosti žiarovky,
ktorá bola následne vymenená.

Taktiež nie je dôvodným výpovedný dôvod spočívajúci v tom, že chodby, kuchynka a sociálne zariadenia,
sú využívané tretími osobami už aj s poukazom na dôvody, ktoré sú uvedené v odvolaní vo vzťahu k
dôvodu užívania priestorov toaliet a znečisťovania týchto toaliet tretími osobami.

Žalovaný pri preberaní nebytových priestorov bol so stavom týchto nebytových priestorov riadne
oboznámený, tieto protokolárne prevzal bez výhrad, preto sa nemôže domáhať výpovede, pokiaľ
nedošlo k zmene predmetu nájmu. Žalovaného nikto nenútil k uzavretiu zmluvy na konkrétny predmet
nájmu, bola mu daná zmluvná voľnosť.

V odvolaní ďalej žalobca namietal, že s ním komunikoval len pán U., resp. kontrolór žalovaného, ktorí
neboli kompetentní na takúto komunikáciu, pretože zmluvne dohodnutou kontaktnou osobou pre účely
komunikácie zo zmluvy o nájme nebytových priestorov bola pani O.

Žalobca preto žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a zmenil tak, že
žalobe vyhovie a prizná žalobcovi náhradu trov konania.

K odvolaniu sa písomne vyjadril žalovaný, ktorý žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu
prvého stupňa potvrdil a uplatnil si trovy konania. Žalovaný uviedol, že dôvody výpovede uvedené vo
výpovedi považuje za dostatočne jasné a skutkovo vymedzené, aby bolo možné z nich vyvodiť bez
akýchkoľvek pochybností, že nájomný vzťah založený zmluvou o nájme vypovedá žalovaný ako nájomca
z dôvodu, že nebytový priestor sa stal bez zavinenia nájomcu nespôsobilým na dohovorené užívanie a
tiež z dôvodu, že žalobca ako prenajímateľ hrubo porušil svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 Zákona
o nájme nebytových priestorov. Žalovaný vo výpovedi poukazuje aj na čl. VII.2.1 Nájomnej zmluvy.
Vo výpovedi uviedol zoznam všetkých písomností odoslaných a doručených žalobcovi, kde opätovne
poukazuje na nedostatky predmetov nájmu a vyzýva prenajímateľa na ich odstránenie. Tieto vady boli
natoľko vážne, že znemožňovali užívanie predmetu nájmu na účel dohodnutý v nájomnej zmluve. Nie
je preto možné považovať výpoveď z nájmu za absolútne neplatný právny úkon pre svoju neurčitosť.
Žalobca ako prenajímateľ bol žalovaným ako nájomcom niekoľkokrát opakovane informovaný o potrebe
opráv a vyzývaný na ich odstránenie, k čomu však nedošlo. Žalobca na výzvy žalovaného nereagoval a
odstránenie vád predmetu nájmu riešil len veľmi sporadicky a nedostatočne. Tvrdenia žalobcu o tom, že
výpoveď z nájmu nebytového priestoru pre svoju neurčitosť je absolútne neplatným právnym úkonom
je tvrdenie účelové a ničím nepodložené.

Vo výpovedi z nájmu nebytových priestorov príkladmo uvádza nedostatky, ktoré sa v súvislosti s
užívaním nebytových priestorov zistili. Žalovaný zdôraznil, že dôvodom výpovede sú nielen výpovedné
dôvody, ale aj samotné konanie žalobcu vo vzťahu k riešeniu situácií, ktoré znemožňovali žalovanému
užívať predmet nájmu v súlade s nájomnou zmluvou, keď žalobca na tieto upozornenia vôbec
nereagoval. Žalovaný poukázal na vykonané dokazovanie pred prvostupňovým súdom a uviedol, že
žalobca bol permanentne na nedostatky v súvislosti s nájmom upozorňovaný a to ústne, telefonicky a
emailom a aj prostredníctvom listových zásielok, avšak bezvýsledne. Predmetný priestor sa stal nielen
zavineným žalovaného nespôsobilým na dohodnuté užívanie. Je pravdou, že nebytové priestory boli
žalovaným prevzaté, avšak problémy s predmetom nájmu a jeho nespôsobilosťou na užívanie nastali
až neskôr. Preto je žaloba účelová.

Odvolací súd v rámci kompetencií vyplývajúcich z ust. § 10 ods. 1 O.s.p. preskúmal napadnutý rozsudok
súdu prvého stupňa spolu s konaním, ktoré mu predchádzalo v zmysle zásad uvedených v ust. § 212
O.s.p., vo veci nenariadil pojednávanie, čo je v súlade s ust. § 214 ods. 1 O.s.p. a zistil, že prvostupňový



súd nedostatočne zistil skutkový stav, nesprávne vec právne posúdil a preto bolo potrebné vec podľa §
221 ods. 1 písm. h/ O.s.p. zrušiť a vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

Z obsahu spisového materiálu vyplýva, že medzi účastníkmi konania bola uzavretá zmluva o nájme
nebytových priestoroch číslo 2011/MRK/PO/PO/003 zo dňa 26.9.2011. Predmetom nájmu boli nebytové
priestory presne označené v čl. 3 tejto zmluvy, kde doba nájmu bola určená od 1.10.2011 do 31.1.2015
za nájomné, ktoré bolo popísané v čl. VIII zmluvy. Prílohou tejto zmluvy je základné vybavenie a domový
poriadok, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy.

Z obsahu spisového materiálu však vyplýva, že prvostupňovému súdu ako dôkaz bola predložená len
samotná zmluva o nájme bez príloh, takže táto zmluva nebola predložená kompletná a nie je možné,
vzhľadom na neoddeliteľnú časť tejto zmluvy, túto zmluvu zatiaľ považovať za platnú pre chýbajúce
prílohy.

V priebehu konania bolo zistené, že žalovaný upozorňoval žalobcu na nedostatky v prenajatých
priestoroch. Z obsahu spisového materiálu vyplýva, že sa tak malo stať jednak výzvou č. PO 1736/2012/
MRK zo dňa 10.9.2012 (čl. 47, 48 spisu). Nebolo preukázané, kedy táto listina bola doručená žalobcovi.
Dôkaz musí predložiť žalovaný.

Taktiež na čl. 49, 50 súdneho spisu sa nachádza ďalšia výzva na odstránenie nedostatkov adresovaná
žalobcovi zo strany žalovaného, ktorá nie je evidovaná pod žiadnym číslom (nie tak, ako to zistil
prvostupňový súd, že je aj presne číselne označená) je však z 20.9.2012. Táto listina nie je ani podpísaná
pisateľom a taktiež nie je známe, kedy táto listina bola doručená žalobcovi.

Obdobne tak je možné povedať aj vo vzťahu k výzve zo dňa 15.10.2012 (čl. 51 súdneho spisu) zo dňa
7.11.2012 (čl. 52 súdneho spisu), zo dňa 21.12.2012 (čl. 53 súdneho spisu), z ktorých listín nie je zrejmé,
či boli podpísané a pod akým číslom boli evidované a či boli žalobcovi doručené. Dôkazné bremeno
zaťažuje žalovaného.

Predmetom uplatneného nároku žalobcu je tvrdenie, že výpoveď zo zmluvy o nájme nebytového
priestoru je neplatná (čl. 26, 27 súdneho spisu). Z obsahu výpovede z nájmu nebytového priestoru
vyplýva, že nájomca vypovedá nájom z nebytového priestoru v súlade s ust. § 9 ods. 3 písm. b/, c/ zákona
o nájme nebytových priestorov a čl. VII bod 2.1 Zmluvy. Vypovedanie zmluvy žalovaný odôvodnil tým,
že ako prenajímateľ žalobca hrubo porušil povinnosti uložené v § 5 ods. 1 zákona o nájme a prenájme
nebytových priestorov, keďže prenajaté priestory neudržiava v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie,
a to i napriek písomným a telefonickým upozorneniam, ktoré žalovaný vykonal bez zbytočného odkladu
v súlade s ust. § 5 ods. 4 citovaného zákona.

Podľa výpovede z nájmu nebytových priestorov v priebehu obdobia od 20.9.2012 žalobca neodstránil
závady a nedostatky, na ktoré bol viackrát upozorňovaný písomne i telefonicky. Listami finančného
manažéra Národného projektu MRK v Prešove, ktorý prenajaté priestory užíva, bol žalobca bezodkladne
opakovane vyzývaný na odstránenie závad a nedostatkov a to listami PO/1736/2012/MRK z 10.9.2012,
č. PO/1850/2012/MRK z 20.9.2012, č. PO/2468/2012/MRK z 15.10.2012, č. PO/2912/2012/MR zo
7.11.2012 a listom č. PO/4279/2012/MRK z 21.12.2012. Okrem listov žalobca mal ignorovať aj
opakované telefonické výzvy.

Okrem toho dňa 22.1.2012 vnútorným kontrolórom žalovaného bola vykonaná kontrola dodržiavania
BOPZ v prenajatých priestorov, kde kontrolou boli zistené viaceré nedostatky, medzi ktorými boli aj
nedostatky, na ktoré bol žalobca opakovane vyzývaný uvedenými listami a telefonicky, napr. priestory
toaliet sú naďalej využívané a znečisťované tretími osobami, na spoločnej chodbe od polovice septembra
2012 nesvietilo svetlo, prenajaté priestory, a to konkrétne chodby, kuchynky a sociálne zariadenia sú
využívané tretími osobami a mnoho ďalších závad a nedostatkov, ktoré prenajímateľ mal povinnosť
odstrániť bez prieťahov. Na tieto nedostatky bol žalobca upozornený kontrolórom MPC zo dňa 24.1.2013
č. GR-63-1/2013 po vykonaní kontroly. Preto, keďže neakceptovali ani písomné vysvetlenie listom zo
strany žalobcu, trvajú na vypovedaní nájomnej zmluvy.



Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov zmluva o nájme musí mať
písomnú formu. Zmluva musí mať náležitosti uvedené v citovanom zákonnom ustanovení. Pokiaľ zmluva
tieto náležitosti nemá, je neplatná.

Citované zákonné ustanovenie stanovuje, že zmluva o nájme nebytového priestoru má prísne formálny
obsah, ktorý pod následkom jej absolútnej neplatnosti musí byť uvedený v každej zmluve. Táto
skutočnosť následne determinuje aj spôsob ukončenia nájmu nebytového priestoru vyplývajúceho z
ust. § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., kedy nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak nastane okolnosť vyplývajúca z ust. § 9 ods. 3 písm.
a/, b/, c/ tohto zákonného ustanovenia. Z uvedeného teda vyplýva, že zmluva môže byť vypovedaná
v danom prípade tak, ako sa to stalo v prejednávanej veci len písomne, kde opäť aplikujúc ust. § 40
Občianskeho zákonníka je platnosť tohto úkonu podmienená jeho písomnou formou. Teda výpoveď z
nájmu nebytového priestoru podľa § 9 ods. 3 zák. č. 116/1990 je absolútne neplatným právnym úkonom
pre nedostatok formy. Ide o prísne formálny úkon, ktorý musí dodržať písomnú formu.

Pri písomnom právnom úkone je o to viac kladený dôraz aj na náležitosti právneho úkonu, kedy podľa §
37 ods. 1 OZ právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný. Vo
vzťahu k výpovedi, ktorá je predmetom konania potom nestačí, aby výpoveď odkazovala len na zákonné
alebo zmluvné ustanovenia, ktoré boli porušené v súvislosti s dôvodmi výpovede, ale je potrebné presne
nezameniteľne skutkovo vymedziť, aké skutočnosti a okolnosti konkrétne odôvodňujú výpoveď z nájmu
nebytového priestoru v danom prípade, pretože je potrebné tento výpovedný dôvod mať jednoznačne
identifikovateľný bez toho, aby bolo možné o dôvodoch výpovede v konkrétnom prípade čo i len
pochybovať. Konkrétne vymedzenie výpovedného dôvodu totiž dáva možnosť účastníkom zmluvného
vzťahu ukončiť výpoveď z nájmu nebytového priestoru aj z iných dôvodov, ktoré skutkovo vymedzila
zmluvná strana, pokiaľ skorší výpovedný dôvod nie je platný, pričom výpoveď z toho istého dôvodu už
nie je ďalej možná.

V prejednávanej veci sa prvostupňový súd nedostatočne zaoberal okolnosťami svedčiacimi o tom, či
výpovedný dôvod je jednoznačne skutkovo a presne špecifikovaný. Tvrdenie prvostupňového súdu,
že odkaz na predchádzajúcu listinu komunikáciu a na to, že žalobca nereagoval na písomné výzvy
žalovaného, nie je dôvodom posúdenia výpovedných dôvodov ako určitých a dostatočných, z ktorých
je zrejmé, prečo je daná výpoveď. Táto okolnosť je o to viac rozporná, keď z listín, ktoré mali byť
žalovaným zasielané žalobcovi, vyplývajú rôzne nedostatky v súvislosti s nájmom nebytových priestorov
vytýkané žalovaným, keď tieto nedostatky sú v priebehu vyhotovovania jednotlivých listín menené, už
aj s poukazom na výpoveď U.. C. a žalobcu, že priebežne niektoré nedostatky boli odstraňované, čo
nakoniec tvrdili aj žalovaný, že k odstraňovaniu nedostatkov došlo síce nie vo forme a rýchlosti, ako si
predstavovali, ale niektoré závady boli odstránené.

O to viac je preto potrebné, aby prvostupňový súd vyhodnotil, či skutkové popísanie dôvodov výpovede
v napadnutej výpovedi je jednoznačne a nezameniteľné a či tento úkon s poukazom na § 37 ods. 1
Občianskeho zákonníka je platný. Platí, že nestačí, že účastníkom je zrejmé a jasné, čo je predmetom
výpovede, pre určitosť písomného prejavu je potrebné, že takýto prejav nesmie vzbudzovať dôvodné
pochybnosti o jeho obsahu u tretích osôb.

Keďže prvostupňový súd týmto spôsobom napadnutý úkon nevyhodnotil, nezistil v tejto súvislosti
dostatočne skutkový stav, nesprávne aplikoval právny predpis, preto bolo potrebné podľa § 221 ods. 1
písm. h/ O.s.p. napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušiť a vrátiť na ďalšie konanie a rozhodnutie.

Bude úlohou prvostupňového súdu opätovne doplniť dokazovanie v naznačenom smere, najmä obstarať
si kompletnú zmluvu o nájme, zabezpečiť si zo strany žalovaného jednotlivé upozornenia riadne
podpísané kompetentnými osobami vrátane označenia a jednoznačnej identifikácie týchto listín, zistiť,
kedy tieto listiny boli žalobcovi doručené, vyhodnotiť, či namietané nedostatky označené vo výpovedi z
nájmu nebytových priestorov s poukazom na § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka sú dostatočne určité
a nezameniteľné a až tak o uplatnenom nároku žalobcov rozhodnúť.

V konečnom rozhodnutí prvostupňový súd rozhodne aj o trovách celého konania.



Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.