Štatistický úrad Slovenskej republiky


Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 7Cb/99/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 2113234507
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 03. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Dagmar Valocká
ECLI: ECLI:SK:OSTT:2019:2113234507.10

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Dagmar Valockou v právnej veci žalobcu: Security systems s.r.o.,
IČO: 44 295 588, Javorová 21, 917 05 Trnava, právne zastúpený: Prosman a Pavlovič advokátska
kancelária s.r.o., Hlavná 31, 917 01 Trnava, proti žalovanému: Slovenská republika - Štatistický úrad
Slovenskej republiky, IČO: 00 166 197, Miletičova 3, 821 67 Bratislava 26, právne zastúpený: VRBA &
PARTNERS s.r.o., Sliezska 9, 831 03 Bratislava, o zaplatenie 31 500,00 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd priznáva žalovanému náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 17.12.2013 bola Okresnému súdu Trnava doručená žaloba o zaplatenie 31 500,- eur s
príslušenstvom. Žalobca uzavrel so žalovaným kúpnu zmluvu č. ZML - 2 - 5/2011 - 230, na základe
ktorej žalobca odkúpil nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území T., evidovaných Okresným
úradom Trnava na liste vlastníctva č. XXXX, ako administratívna budova- súpisné číslo XXXX, situovaná
na pozemku s parcelným číslom XXXX, pozemok parc. č. XXXX- zastavané plochy a nádvoria o výmere
412 m2, pozemok parc. č. XXXX/X- ostatné plochy o výmere 89m2. Žalobca nadobudol predmet prevodu
za účelom podnikania, pričom počas kontraktačného procesu žalobca oboznámil žalovaného so svojim
zámerom predmet prevodu zrekonštruovať. Príslušný stavebný úrad však uvedenú prestavbu nepovolil
z dôvodu, že sa na predmete prevodu nachádza vecné bremeno, o ktorom žalobca nemal vedomosť, a s
ktorým projektová dokumentácia nepočítala. Z uvedeného dôvodu musela byť rekonštrukcia rozdelená
na dve etapy. Žalobca vytkol vady predmetu prevodu u žalovaného. Podľa žalovaného však zákon č.
278/1993 Z. z. neumožňuje rozpočtovej organizácii poskytnúť nároky plynúce zo zodpovednosti z vád,
a to konkrétne zľavu z kúpnej ceny. Z oznámenia dotknutého orgánu vyplýva, že na predmete prevodu
viazne zákonné (legálne) právo, ktorého podstata spočíva vo verejnoprávnom obmedzení vlastníckeho
práva. V čl. 5.2 predávajúci - žalovaný vyhlásil, že na nehnuteľnostiach nie sú žiadne ťarchy, reštitúcie
ani záložné práva. Prehlásenie v kúpnej zmluve plní v praxi nezastupiteľnú úlohu, a to v redukcii rizika
spojeného s prevodom predmetu prevodu. Žalobca v ňom vyžadoval od žalovaného ako predávajúceho,
aby prevzal zodpovednosť za stav predmetu prevodu v čase uzavretia a / alebo v čase účinnosti prevodu.
V príčinnej súvislosti s nepravdivým vyhlásením žalovaného nemohol uskutočniť rekonštrukciu predmetu
prevodu v plánovanom čase a musel ju uskutočniť v dvoch etapách. V dôsledku uvedeného si musel
žalobca ďalej prenajímať priestory potrebné na prevádzku svojho podnikania. Žalobcovi vznikla škoda vo
výške nájmu za obdobie 02/2013 až 11/2013 a to vo výške 30 000,- eur. Nutnosť rozloženia rekonštrukcie
do dvoch etáp spôsobila dodatočné náklady na prerobenie projektovej dokumentácie vo výške 1 500,-
eur. Žalobca na základe uvedeného má za to, že žalovaný svojím konaním naplnil všetky predpoklady
vzniku zodpovednosti za škodu. Žalobca sa žalobou domáhal svojho práva na náhradu škody a preto
navrhol, aby súd zaviazal žalovaného na náhradu škody vo výške 31 500,- eur s príslušenstvom. Spolu



so žalobou žalobca predložil Žiadosť o doriešenie veci zo dňa 24.05.2012 adresovanú žalovanému,
Zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú medzi obchodnou spoločnosťou Stavebná keramika
s.r.o. a žalobcom, Kúpnu zmluvu č. U. - X - X/XXXX - XXX, odpoveď žalovaného k zistenej situácii, výpis
z účtu a vyjadrenie k projektu zo dňa 20.02.2012.

2. Dňa 20.03.2014 bolo súdu doručené vyjadrenie žalovaného k žalobe, v ktorom uviedol, že nedošlo k
porušeniu žiadnej právnej povinnosti žalovaným, nakoľko žalovaný nemal povinnosť predávať uvedené
nehnuteľnosti bez tiarch. Zo samotnej existencie zákonného vecného bremena ako inštitútu zriadeného
na základe zákona vo verejnom záujme vzniká nezávisle od vôle vlastníka nehnuteľnosti a bez ohľadu
na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, nemožno automaticky vyvodzovať nároky na náhradu škody.
Existenciou zákonného bremena zriadeného nezávisle od vôle žalovaného nemohlo dôjsť k porušeniu
zmluvnej povinnosti žalovaného. Prehlásenie v čl. 5.2 kúpnej zmluvy urobil žalovaný v dobrej viere
v to, že stav, ktorý bol vedený v katastri nehnuteľností, ako aj zistený z obhliadky pri vypracovávaní
znaleckého posudku zodpovedá skutočnosti. Zo samotnej čiastočnej nepravdivosti vyhlásenia nemožno
vyvodiť, že došlo k porušeniu právnej povinnosti zo strany žalovaného. Neexistuje taká právna alebo
zmluvná povinnosť, ktorú by žalovaný v dôsledku čiastočnej nepravdivosti, resp. neúplnosti svojho
prehlásenia porušil. V momente podpisovania kúpnej zmluvy žalovaný nemal možnosť mať vedomosť
o zákonnom vecnom bremene viaznucom na pozemku. Vecné bremeno vzniká zápisom do katastra
nehnuteľností, na príslušnom liste vlastníctva sa v momente podpisovania kúpnej zmluvy žiadne vecné
bremeno nenachádzalo. Žalovaný ďalej uviedol, že nie je vinou žalovaného prepracovanie projektovej
dokumentácie. V prípade konania rekonštrukcie je na žalobcovi, aby si zabezpečil vypracovanie
projektovej dokumentácie na základe riadne zistených a podložených informácií. Potrebu prepracovania
projektovej dokumentácie považuje žalovaný za zanedbanie povinností žalobcom. Zároveň žalobca
predmetné náklady vo výške 1 500,- eur žiadnym spôsobom nepreukázal. Ohľadom nájomného
žalovaný poukázal na to, že žalobca nepreukázal potrebu uzatvoriť nájomnú zmluvu za relevantné
obdobie výlučne v dôsledku existencie vecného bremena. Žalobca ani nepreukázal dôvodnosť a výšku
požadovanej sumy za nájom. Nároky na náhradu škody sa spravujú režimom Občianskeho zákonníka
( ďalej len OZ), je preto potrebné preukázať existenciu zavinenia žalovaného. V danom prípade žalovaný
tvrdil, že nie je možné hovoriť o zavinení žalovaného, nakoľko o existencii vecného bremena nevedel a
ani vedieť nemohol. Žalovaný je vlastníkom nehnuteľnosti od roku 1975, pričom v súvislosti s vtedajšou
kúpnou zmluvou sa vecné bremeno nespomína. Je možné, že bolo zriadené ešte pred nadobudnutím
vlastníctva žalovaným. V kúpnej zmluve v čl. 1.2 je výslovne uvedený účel využitia predmetu prevodu
ako prevádzková budova na administratívne účely. Žalobca teda nekupoval predmet prevodu za účelom
rekonštrukcie, prestavby alebo iných stavebných úprav. Skutočnosť, že sa žalobca rozhodol realizovať
rekonštrukciu nehnuteľnosti, je výlučne na vôli žalobcu, pričom rozhodnutie nijako nesúvisí s uzavretím
kúpnej zmluvy. Na záver žalovaný uviedol, že žalobca nepreukázal existenciu základných predpokladov
na uplatnenie náhrady škody a preto navrhuje žalobu zamietnuť v celom rozsahu.

3. Žalobca k vyjadreniu uviedol, že žalovanému vznikol záväzok previesť nehnuteľnosť bez tiarch
zmluvne, a to vyhlásením samotného žalovaného v kúpnej zmluve. S nevedomosťou žalovaného o
vecnom bremene nesúhlasí, nakoľko ak vlastník pozemku musel mať vždy vedomosť (informáciu) o
tom, že uvedené inžinierske siete sa zriaďujú, keďže tieto vznikali na základe stavebných povolení
po vykonaní stavebného konania, v ktorom má vlastník postavenie účastníka konania a, samozrejme,
museli byť na jeho pozemkoch aj reálne budované. Žalobca má za to, že predmet prevodu má právnu
vadu, t. j. nedostatok, ktorý bráni tomu, aby žalobca získal k predmetu plnenia vlastnícke práva k
veci v takom rozsahu a takého obsahu, ktorý vyplýva z predmetnej kúpnej zmluvy. Žalobca sa pritom
opieral o ustanovenie § 596 a § 597 ods. 2 OZ. Inžinierske siete žalobca našiel až pri prieskumných
prácach. Ako žalobca tvrdil, pri rekonštrukcii vychádzal z územných podkladov a nič nezanedbal,
naopak, opatrnosť ho viedla k objaveniu nezakreslených sietí. S uvedenou právnou prekážkou však
žalobca nepočítal vzhľadom na vyhlásenie žalovaného v kúpnej zmluve, a preto nechal vypracovať
projektovú dokumentáciu, ktorá inžinierske siete nezohľadňovala. Z dôvodu prepracovania projektovej
dokumentácie žalobca nezačal užívať nehnuteľnosť v plánovanom termíne a musel zabezpečiť beh
svojej podnikateľskej činnosti v iných priestoroch, ktoré si za týmto účelom musel prenajímať. K príčinnej
súvislosti žalobca uviedol, že vada na prevádzanej veci je dôležitou, podstatnou a značnou (i keď nie
jedinou) príčinou majetkovej škody žalobcu. Pre škodu je príčinná súvislosť taká udalosť, ktorú si nie je
možné odmyslieť bez toho, aby nutne odpadol i sám výsledok (škoda). Vada predmetu bola vo vzťahu
k rozdeleniu rekonštrukcie a oddialeniu vydania kolaudačného povolenia „conditio sine qua non“.



4. Dňa 14.08.2015 bolo súdu doručené vyjadrenie žalovaného k vyjadreniu žalobcu. Žalovaný trvá na
tom, že ak došlo k porušeniu nejakej právnej povinnosti, nebola to povinnosť žalovaného, ale vlastníka
inžinierskych sietí, ktorý mal tieto siete zakresliť do katastrálnej mapy. Žalovaný nemôže a nezodpovedá
za záväzky tretích osôb. Zo zmlúv (v roku 1975 a 1997), na základe ktorých žalovaný nadobudol predmet
prevodu nevyplývali informácie o existencii vecného bremena. Žalovaný si nie je vedomý, skutočnosti,
že by počas doby jeho vlastníctva predmetných nehnuteľností prebiehalo stavebné konanie. Žalovaný
uviedol, že žalobca nepreukázal predpoklady na uplatňovanie nároku na náhradu škody, a to škodu a
jej výšku, porušenie právnej povinnosti a príčinnú súvislosť medzi porušením povinnosti a vzniknutou
škodou, pričom bol žalobca povinný tieto skutočnosti preukázať. Žalovaný tak považoval žalobu za
nedôvodnú. Spolu s vyjadrením žalobca doručil súdu aj výpis z katastra nehnuteľností, Inventárnu
kartu stroja alebo zariadenia, Kúpno - predajnú zmluvu, Súhlas s prevodom nehnuteľného majetku
štátu v katastrálnom území T., Schválenie kúpnej zmluvy, Osobitné ponukové konanie, vyhodnotenie
osobitného ponukového konania, zápisnica rokovania komisie, informácia k vyhodnoteniu osobitného
ponukového konania, Odpoveď k žiadosti o doriešenie veci, odpoveď k informácii o zistenej skutočnosti,
Kúpnu zmluvu, znalecký posudok.

5. Dňa 25.11.2015 na pojednávaní žalobca trval na podanej žalobe z dôvodov uvedených v žalobe. Súd
sa žalobcu dopytoval, či bolo možné predmetnú nehnuteľnosť využívať aj za existencie a vedomosti o
horúcovode a vodovode na účel, ktorý je uvedený v predmete kúpnej zmluvy, teda ako prevádzkovú
budovu na administratívne účely. Právny zástupca žalobcu odpovedal, že v danom čase žalobca v
rámci rokovaní oboznámil žalovaného s tým, že bude rekonštruovať predmetnú nehnuteľnosť a aj z tohto
dôvodu predávajúci do zmluvy, ktorú sám pripravil a sám zakomponoval ustanovenie o tom, že uvedený
zámer je možný. V zmluve vyhlásil, že daná vec má vlastnosť, a to, že nie je zaťažená žiadnymi ťarchami
a z tohto dôvodu je len na vôli žalobcu ako a kde na danom pozemku vykoná stavebné úpravy prípadne
rekonštrukciu a prístavbu. Na parovod umiestnený na pozemku bola napojená prípojka budovy, ktorá
slúžila na vykurovanie danej budovy. Štatistický úrad v rámci minimalizácie nákladov zmenil spôsob
vykurovania budovy, vybudoval v budove kotol a danú prípojku prestal využívať. Z uvedeného dôvodu
má žalobca za to, že Štatistický úrad od času, kedy nadobudol predmet prevodu musel mať vedomosť
o tom, že na jeho pozemku sa nachádzajú ťarchy.

6. Na pojednávaní právny zástupca žalovaného nesúhlasil s nárokom žalobcu, nakoľko podľa neho
neboli preukázané základné predpoklady vzniku nároku na náhradu škody, a to najmä porušenie právnej
povinnosti, škodu aj dôvodnosť a výšku a tým pádom ani príčinnú súvislosť medzi nimi. Tvrdil, že
nárok na náhradu škody a zodpovednosť za vady sú dva rozdielne nároky, a ak si žalobca uplatňuje
nárok na náhradu škody musí preukázať zákonné predpoklady tak ako sú uvedené v § 420 a nasl.
OZ. Žalovaný uviedol, že o existencii vecného bremena nevedel a ani z dostupných zdrojov vedieť
nemohol, nakoľko sám žalobca uviedol, že existenciu tohto horúcovodu zistil až prieskumnými prácami.
K zavineniu, ako predpokladu priznania nároku na náhradu škody, sa vyjadril, že svojim zavinením
nespôsobil žalobcovi škodu, resp. svojim vyhlásením nemohol priamo spôsobiť potrebu prepracovania
projektovej dokumentácie a vynaložiť dostatočné náklady na úhradu nájomného. Zavinenie ako vnútorný
vzťah škodcu musí tak smerovať ku konaniu, ktorým je škoda spôsobená, ako aj k samotnému následku,
teda škode.

7. Právny zástupca žalobcu s tvrdeniami žalovaného ohľadom zavinenia nesúhlasil, nakoľko danú
nehnuteľnosť vlastnil viac ako 30 rokov, a o existencii horúcovodu vedieť mohol a mal, čo je dostatočné
zavinenie v zmysle § 420 OZ. Právny zástupca žalobcu zdôraznil, že je na žalovanom, aby preukázal,
že danú skutočnosť vedieť ani nemohol.

8. Dňa 10.02.2016 na pojednávaní právny zástupca žalobcu navrhol, za účelom objasnenia spornosti
rozdelenia stavebného konania do dvoch etáp, vypočuť správcov daných inžinierskych sietí ohľadom ich
postupu a vyjadrení v stavebnom konaní a vypočuť pracovníčku stavebného úradu. K príčinnej súvislosti
uviedol, že predmet prevodu nemal vymienené vlastnosti, čím došlo k zmene stavebných povolení, ktoré
oddialili možnosť užívania nehnuteľnosti, a za daný čas žalobca musel pre účely svojho podnikania
ďalej prenajímať nehnuteľnosť uvedenú v nájomnej zmluve za daných podmienok. Na otázku, či existuje
rozhodnutie príslušného stavebného úradu o nepovolení prestavby, právny zástupca žalobcu odpovedal,
že takéto rozhodnutie neexistuje, a preto navrhol vypočuť svedkov. Stavebník podal dňa 02.02.2012
žiadosť o vydanie stavebného povolenia na zmenu dokončenej stavby s tým, že táto žiadosť obsahovala
projektovú dokumentáciu na obe fázy, ktoré boli následne povolené.



9. Konateľ žalobcu na pojednávaní uviedol, že sondy objavili na pozemku horúcovod. Skutočnosť
bola oznámená správcovi siete STEFE Trnava s.r.o. (predtým TT-KOMFORT s.r.o.). Bolo zastavené
stavebné konanie, po dohode so stavebným úradom bolo stavebné konanie rozdelené na dve etapy. Po
rokovaní so správcom siete vzniklo upravené technické riešenie prístavby na základe jeho podmienok,
pričom s týmto technickým upraveným riešením vznikol projekt, ktorý sa podal ako žiadosť č. 2 na
stavebný úrad. Vecné bremeno nebolo zakreslené v žiadnych geometrických sieťach na mape mesta,
ktoré tam našli. Na otázku súdu, ak by žalobca vedel o horúcovode, či by uzatvoril kúpnu zmluvu,
žalobca odpovedal, že nekúpil, nakoľko hodnota nehnuteľnosti je vzhľadom na túto skutočnosť o dosť
nižšia. Súd sa dopytoval aj na možnosť odstúpenia od zmluvy, pričom konateľ žalobcu odpovedal, že
nemohol odstúpiť od zmluvy, aj keby to Štatistický úrad ponúkol, lebo v tom čase už bola pôvodná
nehnuteľnosť pripravená na rekonštrukciu, prakticky už nebola v pôvodnom stave. Žalovaný by bol
odstúpil od zmluvy, ak by bola nehnuteľnosť v pôvodnom stave. Ohľadom prenájmu žalobca uviedol, že
si prenajali nové priestory od februára 2013 z dôvodu výšky nájmu. Momentálne vykonáva podnikateľskú
činnosť v predmetnej nehnuteľnosti na J..

10. Právny zástupca žalovaného namietal, že v konaní neboli preukázané zákonné predpoklady vzniku
nároku na náhradu škody, najmä to, na základe čoho sa žalobca domnieval, že by tieto priestory mali byť
k dispozícii vo februári 2013, ak by sa aj horúcovod na pozemku nenachádzal. Podľa žalovanej strany
nebola preukázaná dôvodná výška škody. Právny zástupca žalovaného namietal potvrdenie z realitnej
kancelárie Diamant, v ktorom chýba rok, za ktorý sa nájom potvrdzuje, v druhom prípade sa jednalo
o potvrdenie výšky nájomného za skladové priestory, pričom predmetom prevodu bola administratívna
budova. Budova v čase predaja mohla spĺňať účel, na ktorý bola predávaná. Tým nie je preukázaná ani
príčinná súvislosť medzi škodou a porušením povinnosti.

11. Dňa 31.03.2016 na pojednávaní právny zástupca žalovaného naďalej namietal vystavené faktúry za
nájom, za aké priestory bol nájom platený, pričom faktúry nepreukázali potrebu prenajímať si priestory
v zmysle nájomnej zmluvy uzavretej s obchodnou spoločnosťou Stavebná keramika s. r. o. zo dňa 30.
01. 2013, ktorú žalobca predložil do konania a žiada náhradu nájomného vo výške 30 000,- eur za celé
obdobie od februára do novembra 2013. Ďalej nebolo riadne preukázané, že k oneskoreniu s užívaním
nehnuteľnosti v období od februára do novembra 2013 došlo výlučne k dôsledku teplovodného kanála,
nebolo riadne preukázané, kedy začali stavebné práce, kedy boli ukončené stavebné práce, kedy
začal budovu využívať, prvú a druhú etapu, kedy bola zadaná objednávka na vypracovanie pôvodnej
projektovej dokumentácie, kedy bola zadaná požiadavka na prepracovanie projektovej dokumentácie,
že bola projektová dokumentácia prepracovaná iba v dôsledku existencie teplovodného kanálu. Žalobca
musel o teplovodnom kanále vedieť, nakoľko z listu zo dňa 06.12.2011 vyplýva, že už o existencii
teplovodného kanálu vedel, pretože to oznamoval Štatistickému úradu, taktiež z vyjadrenia STEFE
Trnava s.r.o. zo dňa 20.02.2012 je zrejmé, že žalobca žiadal o posúdenie projektovej dokumentácie
listom zo dňa 06.02.2012, teda dva mesiace po tom, čo vedel o existencii horúcovodu, z časového
hľadiska žalobca nadobudol nehnuteľnosť 16.11.2011, dňa 06.12.2011 už mal vedomosť o existencii
horúcovodu, pričom žiadosť o stavebné povolenie bola podaná na prvú fázu 02.02.2012 a na druhú
fázu 10.09.2012.

12. Podľa právneho zástupcu žalobcu príčinná súvislosť je daná tým, navrhovateľ bol nútený oddialiť čas,
od kedy mohol užívať stavbu z dôvodu existencie inžinierskej siete nachádzajúcej sa na jeho pozemku.

13. Dňa 03.05.2016 na pojednávaní právny zástupca žalobcu doložil do konania vyjadrenie stavebnej
spoločnosti, projektové dokumentácie v 1. ako aj 2. stavebnom konaní, fotodokumentáciu v súčasnosti
a v čase kúpy. Dôkazy ohľadom príčinnej súvislosti sa nenachádzajú v spise MsÚ, žalobca ich nemal
k dispozícii, avšak navrhol výsluch svedkov.

14. Výsluchom svedka, p. S. A.C., bolo zistené, že v januári 2012 bol na pozemku na Kalinčiakovej ulici
a zistil, že cez pozemok vedie teplovodný podzemný kanál vedúci z bytového domu Orion do bytového
domu Mars. Teplovodný kanál je podzemná stavba, typ stavieb, inžinierske siete, je to z betónu vyrobený
niečo ako kanál, štvorcového alebo obdĺžnikového prierezu a prechádzal cez celý pozemok. V ňom
sú uložené štyri hlavné potrubia teplej vody - dve a dve na teplú úžitkovú vodu(TÚV). Obchodná
spoločnosť STEFE Trnava s.r.o. vie, kadiaľ vedie trasa. Sú dochované časti pôvodnej projektovej
dokumentácie a vedomosť je aj zo skúsenosti pri prevádzkovaní a pri opravách. Štatistický úrad do roku



1997 odoberal len teplo na vykurovanie, neodoberali TÚV, ukončenie odberu ohlásili. Odobralo sa im
koncové zariadenie, merač tepla. V čase, keď bol svedok na pozemku, boli už vykonávané zemné práce,
bolo obnažené teleso teplovodného kanála, pričom sa poškodil betónový vrch - strop teplovodného
kanála. Prekládka kanála nebola možná a preto sa dali vyrobiť špeciálne rúry, ktoré nemajú nejaký spoj,
zvar a položili sa pod túto stavbu a tieto nové predizolované potrubia sa zasypali pieskom, preklenula
sa časť, kde chcel žalobca stavať s takýmto potrubím. Náklady znášala spoločnosť STEFE Trnava
s.r.o.. Celá záležitosť sa ukončila s tým, že sa spíše zmluva o vecnom bremene, aby sa vedelo, že
tam takéto zariadenie bolo. Svedok vysvetlil, že v tom období, keď sa robila táto výstavba, v 70-80-tych
rokov, komplexná bytová výstavba, nebola povinnosť zapísať takéto potrubia do katastra nehnuteľností.
V súčasnosti už takáto povinnosť je. Na otázku, či sa môže stavať na pozemku, cez ktorý vedie teplovod,
svedok odpovedal, že podľa zákona nie, ale došlo k dohode medzi konateľmi a p. F., iné riešenie nebolo
možné. Inžinierske siete nie je možné odstrániť z pozemku.

15. Na pojednávaní dňa 16.06.2016 súd oboznámil prítomných o došlom písomnom podaní STEFE
Trnava s.r.o.. Súd sa žalobcu pýtal, ako bol projekt menený, na čo žalobca odpovedal, že menená bola
statika stavby, základy, deky, pribudol ďalší múr, dva múry, jeden v strede a jeden na kraji. Zmenilo
sa kompletné riešenie základov, robili sa stavebné pilóty, železobetónové preklady nad horúcovodom,
menila sa statika deky nad prízemím a poschodím, pribudli nosné múry.

16. Svedkyňa X.. S. J.C., pracovníčka Mesta Trnava, odbor stavebný, uviedla, že v priebehu stavebného
konania sa vyskytlo to, že nebola na liste vlastníctva zapísaná žiadna ťarcha ohľadom inžinierskych
sietí. Žalobca predložil celú dokumentáciu, následne po zistení skutočností, projektant upravil projektovú
dokumentáciu. V 1. etape pôvodne bola zakreslená aj 2. etapa, ale po zistení, že na pozemku sú
inžinierske siete, bol projekt 2.etapy prečiarknutý. Projektant opravil projekt. V priebehu konania prišlo k
tejto zmene a bolo rozhodnuté o zmenenom projekte a vo výroku rozhodnutia bolo, že sa týka 1.etapy. Od
účastníkov neprišli žiadne námietky, tak bolo takto rozhodnuté. Svedkyňa nevedela uviesť, či bola skôr
informácia, že má vedené siete na pozemku alebo podanie návrhu na vydanie stavebného povolenia.
Projekt je overovaný až po vydaní stavebného povolenia. Na otázku, či v stavebnom konaní, pokiaľ
dotknutý orgán nedá súhlasné stanovisko, je možné vydať povolenie, svedkyňa odpovedala, že väčšinou
sa čaká na súhlasné stanovisko, prípadné je konanie prerušené. K predmetnému prípadu svedkyňa
uviedla, že spor prítomný nebol, len skutočnosť, že sa tam vyskytli siete v správe STEFE Trnava s.r.o.,
a tie tam neboli zohľadnené a zakreslené. Správca v kolaudačnom konaní dal vyjadrenie, kde žiada od
žalobcu preložiť mestský vodovod v zmysle podmienok v stavebnom povolení, prekrytie horúcovodu,
siete zamerať a zriadiť vecné bremená zmluvne. V stavebnom povolení k 2. etape bola podmienka, že
vodovod sa musí preložiť a horúcovod prekryť, horúcovod je prekrytý, ale vodovod nie je preložený,
lebo sa nenašiel.

17. Dňa 27.09.2016 na pojednávaní právny zástupca žalobcu doložil rozhodnutie Mesta Trnava, ktorým
bolo prerušené kolaudačné konanie, pričom jedným z dôvodov bola skutočnosť, že na pozemku žalobcu
sú vedené verejné siete. Taktiež doložil písomné vyjadrenie projektanta ohľadom dôvodov a spôsobov
úpravy v dokumentácii. Žalobca k vykonávanému stavebnému konaniu uviedol, že kolaudačné konanie
bolo prerušené a v prípade, ak sa nepreloží vodovod, nebude vydané kolaudačné povolenie.

18. Právny zástupca žalovaného k predloženému rozhodnutiu Mesta Trnava uviedol, že stavba nebola
skolaudovaná aj z iných dôvodov, ako len z existencie inžinierskych sietí. K listu N. V., uviedol, že nie
je zrejmé, kedy presne bola požiadavka zadaná, a teda je možné, že žalobca o existencii inžinierskych
sietí vedel už v novembri 2011, preto nie je zrejmé, či žalobca, keď zadával vypracovať projektovú
dokumentáciu, v tom čase o existencii inžinierskych sietí nevedel.

19. Konateľ žalobcu k rozhodnutiu Mesta Trnava uviedol, že rozhodnutie má dva body, v ktorom sa
hovorí, že je potrebné vypracovať geometrický plán na zamerania inžinierskych sietí, čo je myslené
horúcovodu a vodovodu, pričom tieto musí urobiť STEFE Trnava s.r.o.. Druhý bod sa týka altánku, na
ktorý treba samostatné stavebné povolenie a odvedenie dažďovej vody sa dorieši zapustením do zeme.
Toto však nebráni kolaudácii. K listu architekta sa vyjadril v tom zmysle, že po podpísaní zmluvy so
žalovaným zavolal architekta a požiadal ho, aby začal pracovať na projekte, pričom žalobca nevedel o
vodovode a horúcovode, to kde vedú sa žalobca dozvedel až po zameraní na stavbe v lete 2012, keď
sa to všetko rozkopalo.



20. Podľa § 420 ods. 1 - 3 OZ každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej
povinnosti. Škoda je spôsobená právnickou osobou alebo fyzickou osobou, keď bola spôsobená pri
ich činnosti tými, ktorých na túto činnosť použili. Tieto osoby samy za škodu takto spôsobenú podľa
tohto zákona nezodpovedajú; ich zodpovednosť podľa pracovnoprávnych predpisov nie je tým dotknutá.
Zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže, že škodu nezavinil.

21. Podľa § 491 ods. 2 OZ na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených treba použiť
ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.

22. Podľa § 500 ods. 1 OZ ak ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie
nehnuteľností, nemožno uplatňovať nárok zo zodpovednosti za vady, ibaže scudziteľ výslovne ubezpečil,
že vec je bez akýchkoľvek vád.

23. Podľa § 596 OZ ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní
kúpnej zmluvy na ne upozorniť.
24. Podľa § 597 ods. 1 - 2 OZ ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho
neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu
vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od
zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti
vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
25. Podľa § 600 OZ uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.
26. Podľa § 510 OZ uplatnenie nároku zo zodpovednosti za vady nevylučuje nárok na náhradu škody,
ktorá z vady vznikla.

27. Podľa § 853 ods. 1 OZ občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani
iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im
najbližšie.

28. Súd prvej inštancie vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 27.09.2016, v ktorom žalobe vyhovel a
priznal žalobcovi náhradu trov konania vo výške 100 %. Na základe vykonaného dokazovania mal súd
preukázané, že bola uzatvorená kúpna zmluva zo dňa 14.09.2011, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť.
Žalovaný dodal predmet prevodu s ubezpečením, že vec má určité vlastnosti, ako vyhlásil v bode
5.2 kúpnej zmluvy. Vyhlásenie žalovaného ako predávajúceho sa ukázalo ako nepravdivé, vzhľadom
na skutočnosť, že bolo objavené vecné bremeno - existencia horúcovodu a vodovodu na pozemku.
Uvedený predmet prevodu tak v čase predaja trpel právnymi vadami. V danom prípade sa jednoznačne
jedná o objektívnu zodpovednosť predávajúceho - žalovaného. Predávajúci nielen, že neupozornil na
vady predmetu prevodu v zmysle § 596 OZ, ale dokonca sám, z vlastnej iniciatívy vyhlásil, že vec nemá
žiadne vady. Z písomných dôkazov a z výpovedí svedkov má súd za to, že práve vecné bremeno,
existencia vodovodu a horúcovodu na pozemku, malo za následok vykonanie neplánovaných, avšak
nevyhnutných prác a dodatočných nákladov. V súvislosti s týmito prácami sa zároveň predĺžil čas
vykonávania projektových a stavebných úprav a prác. Zo spisového materiálu a z výpovedí svedkov
- pracovníka STEFFE a Mesta Trnava vyplynulo, že počas stavebného konania muselo dôjsť k
zmenám v projektovej dokumentácii a k vykonaniu prác na oprave a výmene potrubia a napriek ďalším
nákladom a ďalšej práci, nie je možnosť skolaudovať rekonštrukciu a prístavbu doteraz. Vzhľadom na
oddialenie dokončenia rekonštrukcie a prístavby musel žalobca svoju podnikateľskú činnosť vykonávať
v prenajatých priestoroch. Musel teda vynaložiť finančné prostriedky za nájom priestorov, v ktorých
vykonával podnikateľskú činnosť, ktoré by inak nemusel vynaložiť, ak by rekonštrukcia prebiehala podľa
pôvodného plánu žalobcu, bez existencie vecného bremena, o ktorej žalovaný ubezpečil žalobcu ako
kupujúceho. Žalovaný teda svojim nepravdivým vyhlásením spôsobil, že žalobca kúpil nehnuteľnosť,
ktorá mal v čase predaja právne vady a v čase keď tieto vady žalobca zistil, už nebolo možné uplatniť
plnenia zo zodpovednosti za vady, teda vrátenie nehnuteľnosti, nakoľko už boli čiastočne vykonané
rekonštrukčné práce a žalovaný žiadal vrátiť nehnuteľnosť v pôvodnom stave a zľavu s ceny nebol
ochotný poskytnúť, nakoľko mu to nedovoľovali právne predpisy týkajúce sa správy majetku štátu.
Žalovaný tak mohol len uplatniť si nárok na náhradu škody, ktorá mu v súvislosti s týmito vadami vznikla
a to zmenšenie majetku vo výške nákladov na zmenu projektu a zaplateného nájomného za priestory
využívané na podnikateľskú činnosť za obdobie, o ktoré sa rekonštrukcia a prístavba nehnuteľnosti
predĺžila. Súd prvej inštancie na základe uvedeného rozhodol tak, že žalobe vyhovel v celom rozsahu,
keď mal preukázané naplnenie všetkých predpokladov na náhradu škody a to nepravdivé ubezpečenie



žalovaného, že vec je bez akýchkoľvek vecných bremien, vznik škody žalobcu - zmenšenie jeho majetku
(zaplatenie vyššej ceny projektu a nájomného za čas, o ktorý sa predĺžila rekonštrukcia a prístavba
pre nutnosť zmeniť projektovú dokumentáciu a vykonať práce naviac oproti projektu, ktorý s vecným
bremenom nepočítal) a napokon príčinná súvislosť medzi ubezpečením, že nehnuteľnosť je bez vecných
bremien, a škodou - vynaloženými nákladmi. Príčinná súvislosť je daná tým, že v prípade upozornenia
žalovaného na existujúce vecné bremená ( v prípade, že by aj v takomto prípade chcel kúpiť tieto
nehnuteľnosti) by žalovaný dal urobiť projektovú dokumentáciu hneď s prihliadnutím na tieto vecné
bremená a počítal by s predĺžením stavebných prác. Nakoľko žalovaný bol vyzvaný na úhradu sumy 31
500,- eur a sumu nezaplatil, súd priznal žalobcovi aj úrok z omeškania odo dňa nasledujúceho po dni
doručenia žaloby žalovanému, keď úrok bol vyčíslený v súlade s právnou úpravou.

29. Na základe odvolania žalovaného odvolací súd rozsudok prvej inštancie zrušil a vec vrátil na ďalšie
konanie a nové rozhodnutie.

30. Odvolací dôvod uvedený v § 365 ods. 1 písm. d/ CSP odvolateľ konkretizoval tým, že ide o
nepreskúmateľnosť rozhodnutia, nakoľko v rozsudku absentuje vyčerpávajúce odôvodnenie priznaného
nároku súdom prvej inštancie, keď sa súd nevysporiadal so všetkými argumentami, ktoré žalovaný
v priebehu konania uvádzal, k čomu poukázal odvolateľ na stanovisko NS SR vyjadrené v uznesení
vydanom v konaní vedenom pod sp.zn. 5Cdo/242/2015 s tým, že z rozhodnutia prvoinštančného súdu
nie je zrejmé, aké písomné dôkazy súd presvedčili, že dôvodom, pre ktoré musel žalobca vynaložiť
finančné prostriedky na nájomné je existencia vecného bremena na pozemku, pričom stavba stále nie
je skolaudovaná, teda tu boli aj iné dôvody, ktoré sa netýkali iba zriedeného vecného bremena. Okrem
toho žalobca žiadnym spôsobom nepreukázal výšku škody, súd prvej inštancie sa jej ani nevenoval
a vôbec nezisťoval, kedy žalobca začal so stavebnými prácami, kedy ich ukončil a od kedy mohol
budovu užívať, kedy bol zadaná objednávka na vypracovanie projektovej dokumentácie, pretože už
najneskôr od 06.12.2011 žalobca o existencii horúcovodu vedel a samotné stavebné konanie začalo až
02.02.2012, teda nie je zrejmé, z akého dôvodu v čase zadania objednávky na vypracovanie projektovej
dokumentácie konal tak, ako by o existencii inžinierskych sietí nevedel. Z odôvodnenia rozhodnutia
nevyplýva, na základe čoho súd usúdil, že sa dostal z dôvodu vyhlásenia predávajúceho žalovaného o
neexistencii vád na predávanej veci do omeškania a nepreukázal, že bez existencie vecného bremena
by mohol nehnuteľnosť začať užívať už vo februári 2013. Práve v súvislosti s priznaným nárokom
na náhradu škody musí byť výška škody jednoznačne preukázaná, na ktorý nedostatok odvolateľ i
v priebehu súdneho konania poukazoval, ktorým sa ale prvoinštančný súd nevysporiadal, pričom iba
hypoteticky výpočet, ktorý vykonal žalobca nemôže postačovať pre reálne priznanú sumu predstavujúcu
náhradu škody. K odvolaciemu dôvodu uvedeného v § 365 ods. 1 písm. f/ CSP, podľa ktorého súd
na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam odvolateľ uviedol, že i
keď žalobca platil nájomné a dal prepracovať projektovú dokumentáciu, nie je z týchto skutočností
možné jednoznačne vyvodiť záver, že potreba vynaložiť finančné prostriedky na nájom počas 9
mesiacov a potreba prepracovať projektovú dokumentáciu súvisela iba s vyhlásením v kúpnej zmluve.
Samotná existencia nepravdivého vyhlásenia nie je porušením právnej povinnosti, pričom opätovne
žalovaný zdôraznil, že o existencii inžinierskych sietí na pozemku nemal žiadnu vedomosť, tieto rozvody
neboli nikde zakreslené, neboli zapísané v katastri nehnuteľnosti ani na mape mesta, dokonca neboli
konštatované ani vo vyhotovenom znaleckom posudku a žalobca pred uzatvorením kúpnej zmluvy i sám
zisťoval stav súvisiaci s predávanou nehnuteľnosťou a rovnako nezistil, že by existovali na pozemku
inžinierske siete, ktoré mali za následok vznik ťarchy na tejto nehnuteľnosti. Žalovaný je správcom
nehnuteľnosti od roku 2004, v tomto čase nehnuteľnosť bola od inžinierskych sietí odpojená. Ak by
žalovaný o existencii inžinierskych sietí vedel, bol by žalobcu na ne upozornil. Predávaný majetok je
majetkom štátu, preto stanovenie kúpnej ceny vychádza z právnych predpisov, žalovaný nemal žiaden
úmysel uviesť žalobcu do omylu, neporušil žiadnu svoju právnu povinnosť, pričom prvoinštančný súd
ani porušenie žiadnej právnej povinnosti nekonštatoval, ako ani existenciu príčinnej súvislosti, hoci
ju prvoinštančný súd považoval za preukázanú. Žalobca v čase, keď dával vypracovať projektovú
dokumentáciu už o existencii inžinierskych sietí vedel a to najneskôr dňom 06.12.2011, kedy zistenie
a ich existenciu už oznamoval žalovanému, nehnuteľnosti nadobudol dňom 16.11.2011 a žiadosť o
stavebné povolenie podával až 02.02.2012, pričom z potvrdenia projektanta, ktoré bolo predložené na
pojednávaní nevyplýva, kedy bola požiadavka na vypracovanie projektovej dokumentácie zadávaná.
Existencia inžinierskych sietí sama o sebe nie je porušením žiadnej právnej povinnosti žalovaného a
keby odvolateľ i pripustil, že vyhlásenie o neexistencii ťarchy v kúpnej zmluve je porušením nejakej
právnej povinnosti, nie je možné tvrdiť, že v dôsledku tohto vyhlásenia vznikli žalobcovi dodatočné



náklady, ktoré si uplatňuje titulom škody, pretože inžinierske siete sa na pozemku nachádzali a ani
existencia vyhlásenia v zmluve nemôže byť podmienkou pre vznik nároku žalobcu na zaplatenie škody,
pretože k nej by došlo aj bez tohto vyhlásenia. Odvolanie založené na odvolacej námietke uvedenej v
§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP, podľa ktorého rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci odvolateľ konkretizoval s tým, že v prípade vadného plnenia môžu existovať
súčasne dva samostatné nároky, keď jedným je nárok z vád tovaru a druhým je nárok na náhradu
škody, ktoré ale nemožno zamieňať, pretože sú založené na rozdielnych zásadách a predpokladoch
vzniku zodpovednosti. Súd prvej inštancie nezdôvodnil, na základe čoho mal za preukázané splnenie
všetkých zákonných predpokladov pre náhradu škody a podľa názoru odvolateľa si súd zamieňa nároky
z uplatnených vád predávanej veci s nárokom na náhradu škody. Súd konštatuje, že výška škody
vyplývajúca zo zodpovednosti je primeranou, pričom ale v sporoch, v ktorých predmetom je náhrada
škody súd nemá dôvod skúmať primeranosť výšky náhrady škody, ale musí mať jej výšku preukázanú, a
nemôže pri nej vychádzať iba z vlastných úvah. Súd tiež neuviedol, na základe čoho túto „primeranosť“
posudzoval a na základe čoho dospel k záveru, že výška škody by nedosahovala ani zľavu z kúpnej
ceny, preto takýto záver možno označiť za arbitrárny, ktorý nemá oporu v zákone. Ak žalobca má za to,
že žalovaný je povinný poskytnúť mu zľavu z kúpnej ceny v dôsledku uplatnených vád, mal sa obrátiť na
súd s nárokom na poskytnutie zľavy z kúpnej ceny a nie s nárokom na náhradu škody. V závere odvolateľ
zdôraznil, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno a nepreukázal splnenie zákonných predpokladov
pre uplatnenie nároku na náhradu škody, hoci mu k tomu bol poskytnutý dostatočný priestor a dôkazy,
ktorými tento nárok preukazoval považuje žalovaný za nedostatočné.

31. K odvolaniu žalovaného sa v podaní zo dňa 07.12.2016 vyjadril žalobca, ktorý žiadal rozhodnutie
prvoinštančného súdu ako vecne správne potvrdiť. Poukázal na závery Ústavného súdu SR, podľa
ktorých všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len
na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ
rozhodnutia, ktorý názor je súladný s i judikatúrou Európskeho súdu pre ľudské práva a tak žalovaným
uvádzané odvolacie argumenty nemajú žiadny vplyv na výsledok konania a správnosť prvoinštančného
rozhodnutia. Odvolateľ dáva do súvislosti preukázanie výšky škody s porušením povinnosti, pričom v
tejto časti zrejme omylom poukazuje na príčinnú súvislosť a nie na nesprávne skutkové zistenia súdu
v súvislosti s preukázaním výšky škody vzhľadom na náklady vynaložené na prepracovanie projektovej
dokumentácie. Zo strany žalovaného došlo k porušeniu právnej povinnosti, ktorá mu vyplýva z § 597 OZ,
keď neupozornil žalobcu ako kupujúceho na existenciu vád vecí a z vlastnej iniciatívy ubezpečil žalobcu,
že na veci nespočívajú žiadne ťarchy, čo sa ale ukázalo ako tvrdenie nepravdivé, a tak nesie žalovaný
objektívnu zodpovednosť bez ohľadu na to, či o tomto musel vedieť alebo mohol vedieť. Existencia
príčinnej súvislosti medzi porušením povinnosti a uplatňovaným nárokom na náhradu škody má oporu
vo vykonanom dokazovaní, nie je možné ju hodnotiť ako svojvoľný skutkový záver prvoinštančného
súdu a plnenie je vadné, ak predmet nemá vlastnosti, ktoré v zmluve boli dohodnuté. Ak by žalovaný
splnil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývali ako predávajúcemu, tak žalobca by predmet kúpy nekúpil
a ku škode na jeho majetku by nedošlo. Plnenie je vadné, ak predmet nemá vlastnosti, ktoré boli v
zmluve dohodnuté, teda ide o porušenie povinnosti odovzdať vec dohodnutými vlastnosťami a upozorniť
kupujúceho na vady veci. K odvolacej námietke založenej na nesprávnom právnom posúdení žalobca
uviedol, že odvolateľ poukazuje na to, že si súd zamieňa nároky z uplatnených vád veci s nárokom
na náhradu škody, teda zrejme mal aplikovať prvoinštančný súd nesprávnu právnu normu, k čomu ale
odvolateľ neuviedol ktorú, pričom z rozhodnutia nevyplýva, že by mal súd problémy s odlíšením nárokov
súvisiacich so zodpovednosťou za vady a s nárokom na náhradu škody. Primeranosť výšky škody
posudzovaná súdom je vo vzťahu k primeranosti vynaložených zbytočných nákladov spôsobených
nepravdivým vyhlásením a tým výškou nájomného za prenájom priestorov na podnikanie a nákladmi na
prerobenie projektovej dokumentácie. Súd môže primeranosť výšky škody posudzovať aj podľa § 450
OZ a to v prípadoch hodných osobitného zreteľa, kedy došlo k neúmyselnému spôsobeniu škody a k
námietke žalovaného, ktorý na svoju obranu uvádzal, že oznámil žalobcovi možnosť od kúpnej zmluvy
odstúpiť, žalobca zdôraznil, že v konaní je pánom sporu žalujúca strana, ktorá určuje nárok, ktorý je
predmetom konania a žalobca sa od počiatku sa domáha nároku na náhradu škody, čím vylúčil ostatné
nároky a nežaluje nárok na zľavu z kúpnej ceny, hoci súbežne môže byť žalovaný tak nárok z vád veci
ako i nárok na náhradu škody, ale v konaní si žalobca jednoznačne uplatňoval iba nárok na náhradu
škody, o ktorom prvoinštančný súd i rozhodoval.

32. Žalovaný v rámci svojho vyjadrenia k vyjadreniu žalobcu uviedol, že porušenie právnej povinnosti v
súvislosti so vznikom nároku na náhradu škody uplatnenej žalobcom založil prvoinštančný súd na tom,



že išlo o nepravdivé ubezpečenie žalovaného, že vec je bez akýchkoľvek vecných bremien, k čomu
odvolateľ zdôraznil, že uvedené vyhlásenie nemohol ovplyvniť, pretože o existencii inžinierskych sietí
nevedel, a vyhlásenie robil v dobrej viere, pričom snahou žalobcu je presunúť dôkazné bremeno na
žalovaného, k čomu ale nepredukoval žiadne relevantné dôkazy, ktoré by bez dôvodných pochybností
osvedčili správnosť názoru súdu prvej inštancie, k čomu ani žalobca vo svojom vyjadrení nevie presne
označiť, ktorú povinnosť mal vlastne žalovaný porušiť. K argumentu žalobcu, že „pánom sporu je
žalobca, ktorý určuje v podanej žalobe účastníkov konania a nárok, ktorý je predmetom konania“
odvolateľ uviedol, že podľa jeho názoru účelom žaloby nie je náhrada škody, ale priznanie nároku
na zľavu z ceny, ktorého sa žalobca pôvodne i domáhal a ktorého sa snaží dosiahnuť nepriamo
prostredníctvom nároku na náhradu škody, preto je odvolateľ názoru, že nie sú splnené podmienky pre
náhradu škody. Cieľom žalobcu bolo ale získať zľavu z ceny a tak sa mal domáhať tohto nároku takto
formulovanou žalobou. O tom, že súd poskytol náhradu škody, ktorá má vlastne predstavovať žiadanú
zľavu z ceny svedčí i citácia z rozsudku, ktorou súd prvej inštancie výšku škody posudzoval z hľadiska
zodpovednosti a jej primeranosti.

33. Na odvolaciu repliku reagoval žalobca odvolacou duplikou zo dňa 17.02.2017, ktorou poukázal
na to, že podľa žalovaného je pre rozhodnutie sporu podstatné, kedy boli začaté a ukončené práce
na budove. Podľa žalobcu ale nie je zrejmé, v čom je zodpovedanie tejto otázky pre rozhodnutie
podstatné. Pokiaľ by neexistovali teplovod a vodovod, neexistenciu, ktorých žalovaný v kúpnej zmluve
deklaroval, nedošlo by k rozdeleniu rekonštrukcie a prístavby na dve etapy, a nevznikla by ani potreba
výmeny potrubia realizovaného správcom siete v septembri 2012 a stavebný úrad by povolil stavebnú
činnosť v jednom povolení. Práve v dôsledku rozdelenia povolenia stavebných prác došlo k omeškaniu
s realizáciou stavebných prác o osem mesiacov, čo bolo v konaní preukázané a nebolo tak možné i z
dôvodu počasia začať s realizáciou prístavby. Ak by teda neviazlo na premete prevodu vecné bremeno,
došlo by k vydaniu kolaudačného rozhodnutia umožňujúceho užívanie budovy a prístavby pre potreby
podnikania žalobcu najneskôr v januári 2013. V konaní ale bolo preukázané, že rekonštruovanú budovu
začal žalobca užívať až od decembra 2013 a dovtedy si musel prenajímať iné nebytové priestory.
Žalovaný uvedené skutkové tvrdenia účinne nepoprel a žiadnym dôkazom nevyvrátil. Prvoinštančný
súd sa dostatočným spôsobom vyporiadal i s nákladmi, ktoré musel žalobca vynakladať na nájom a
hoci tieto skutočnosti žalovaný spochybňoval, nevyprodukoval k nim žiaden dôkaz, ktorý by tvrdenia
žalobcu v súvislosti s časom, od ktorého začal užívať budovu a prestal vynakladať prostriedky na
nájom spochybnil. Tvrdenie žalovaného, podľa ktorého žalobca musel mať vedomosť v čase objednania
projektovej dokumentácii o existencii inžinierskych sietí na pozemku nebolo žiadnym spôsobom zo
strany žalovaného preukázané a súd tak dal v rozsudku odpovede na všetky relevantné otázky, keď
jednoznačne identifikoval obdobie, za ktoré treba žalobcovi náhradu za zbytočné náklady, ktoré vynaložil
na nájom a náklady za prepracovanie projektovej dokumentácie priznať, dokonca vylúčil, že by tieto
náklady neboli vynaložené práve v súvislosti s vadou veci. Škoda, ktorú si žalobca v konaní uplatnil
je zmenšením jeho majetku, spočívajúcim v nákladoch vynaložených na nájomné a na prepracovanie
projektovej dokumentácie, o čom bolo predložených v konaní zo strany žalobcu dostatok tvrdení a
dôkazov i čo výšky a opodstatnenosti, preto súd nemal inú možnosť ako si tieto závery osvojiť. K
porušeniu právnej povinnosti a existencii príčinnej súvislosti pre vznik nároku na náhradu škody odvolateľ
nepredložil žiadne argumenty ani v rámci odvolacej repliky, ktorú by mal žalobca vyvrátiť. K odvolaciemu
dôvodu založenému na nesprávnom právnom posúdení veci opätovne zdôraznil, že zľavu z kúpnej ceny
nežiada, pričom podľa § 600 OZ nárok zo zodpovednosti za vady predanej veci a nárok na náhradu
škody vedľa seba obstoja, každý z nich si možno uplatňovať nezávisle, pričom nároku vyplývajúceho
zo zodpovednosti za vady sa nemožno účinne domáhať titulom náhrady škody. Predmetom konania
bola jednoznačne žaloba, ktorou si žalobca uplatňuje náhradu škody, ktorá mu vznikla ako následok
vadného plnenia. Zodpovednosť žalovaného ako predávajúceho za vady je limitovaná výškou kúpnej
ceny, nárok kupujúceho na náhradu škody takto obmedzený nie je, jej rozsah sa riadi § 442 a násl. OZ
ako súd správne aplikoval.

34. Na dupliku žalobcu podaním zo dňa 15.08.2017 ešte reagoval odvolateľ, ktorý opätovne zdôraznil
fakty, ktoré už uviedol v odvolaní a v ktorých namieta nedostatky v dokazovaní spočívajúce v tom,
že súd prvej inštancie neskúmal, či žalobca podľa účelu kúpnej zmluvy mohol alebo nemohol počas
obdobia rekonštrukcie kúpenú nehnuteľnosť užívať príp. v akom rozsahu predmetu činnosti, ktoré
má zapísanú v obchodnom registri, či nehnuteľnosť nemohol užívať len v dôsledku právnej vady,
ktorá bola zistená po nadobudnutí vlastníctva. Súd prvej inštancie ale bagatelizoval skutkové tvrdenia
žalovaného a prikláňal sa, ako vyplýva i z odôvodnenia k tvrdeniam žalobcu, pričom nárok na náhradu



škody je čo do výšky nejednoznačne určený, súd prvej inštancie neskúmal skutočnosti súvisiace s
ukončením stavebných prác na budove s časom, kedy ju začal žalobca skutočne užívať, nebola zistená
lehota a dátum zhotovenia projektovej dokumentácie, keďže žalobca mohol o existencii teplovodu
vedieť najneskôr 06.12.2011, preto podľa tvrdenia odvolateľa žalobca v čase zadania projektovej
dokumentácie už vedel o existencii inžinierskych sietí, napriek tomu dal vypracovať dokumentáciu, ktorá
nezodpovedala skutočnému stavu. Predmetná nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom kúpy pritom stále
nie je skolaudovaná, ale z iných dôvodov, ako je existencia inžinierskych sietí, k čomu zdôraznil, že
priznanie nároku na náhradu nájomného za deväť mesiacov sa odvíja iba od hypotetickej odpovede zo
strany spoločnosti A. DOM spol. s r.o., podľa ktorej stavebná firma by bola schopná práce zrealizovať
do 9 kalendárnych mesiacov. Takéto zistenia ale nepovažuje odvolateľ za skutočné preukázanie výšky
škody. Na zdôraznenie opodstatnenosti odvolacích námietok odvolateľ poukázal na to, že opakovane
spochybňoval sám žalobca rovnako ako aj súd prvej inštancie, či ide o uplatnenie nároku z vád alebo
nároku na náhradu škody, keď pri priznanom nároku na náhradu škody chýba kauzálny nexus, ktorý
nebol v konaní preukázaný s tým, že by právnou vadou kúpnej zmluvy vznikla škoda. Napriek tomu,
že predmet kúpy stále nie je možné užívať, má byť vzaté do úvahy, že šikanóznému výkonu práva
nie je možné poskytnúť právnu ochranu a i keď podľa § 600 OZ sa náhrady škody možno domáhať
popri nároku zodpovednosti z vád, ide o nároky nezávislé od seba, ale vo všeobecnosti sa nemožno
úspešne domáhať nároku na náhradu škody tam, kde toto právo svedčí nároku zodpovednosti za vady,
k čomu poukázal na R/12/1981 a rovnako, že náhrady nákladov vynaložených na odstránenie vád
z kúpnej zmluvy sa nemožno domáhať prostredníctvom nároku na náhradu škody, k čomu poukázal
Rc 17/2007. V prípade nároku na náhradu škody je potrebné vychádzať a rešpektovať predpoklady
všeobecnej zodpovednosti škody, pre ktorú neboli podmienky vyžadované podľa § 420 OZ splnené.
Zodpovednosť za vady a zodpovednosť za škodu sú odlišné záväzkové právne inštitúty založené na
rozdielnych zásadách a predpokladoch, pričom škodou je ujma spočívajúca nie vo vadnosti predmetu
kúpy, ale v znehodnotení tejto veci v dôsledku vadného plnenia, na základe čoho platí, že škoda, ktorá
z vady vznikla je odškodniteľná iba v rámci náhrady škody, k čomu ale podľa skutkových tvrdení na
strane žalobcu tak nie je. Je potrebné rozlišovať oba právne inštitúty aj keď nárok na náhradu škody
je možné uplatniť, nemožno prehliadnuť, že nárokov, ktoré vyplývajú zo zodpovednosti za vady sa
nemožno úspešne domáhať titulom náhrady škody.

35. Na vyjadrenie odvolateľa k duplike žalobcu žalobca reagoval podaním zo dňa 12.09.2017, v ktorom
poukázal na právnu úpravu uvedenú v § 154 CSP s tým, že žalovaný do vyhlásenia uznesenia, ktorým
súd prvej inštancie dokazovanie ukončil neoznačil žiadne prostriedky procesnej obrany vrátane návrhu
na vykonanie dokazovania, ktoré by vyvrátilo skutočnosti zistené súdom, preto námietky uvádzané
žalovaným v odvolaní sú bez právneho významu a podľa § 365 CSP žalovaný v odvolaní neuviedol
skutočnosti, ktoré by odôvodňovali uplatnenie novôt v odvolacom konaní, keď žiadne ďalšie návrhy na
dokazovanie v priebehu prvostupňového konania nepodal. O existencii inžinierskych sietí nadobudol
žalobca vedomosť až vo vyjadrení od ich správcu v rámci stavebného konania, keď sa správca vyjadroval
k projektovej dokumentácii a do toho času nemal žiadnu vedomosť o možnosti dopadu existencii týchto
sietí na svoj zámer. K tvrdeniu, že stavebné práce nie je možné vykonať za čas, na ktorý poukázal
žalobca, žalovaný nepredložil tak isto žiadny dôkaz, ktorým by túto skutočnosť vyvrátil. K poukazu
odvolateľa na šikanózny výkon práva žalobca zdôraznil, že takýto výklad by bol v príkrom rozpore s
dobrými mravmi, keď žalovaný sa snaží argumentovať tým, že následky vyvolané jeho deliktuálnym
konaním spôsobujú šikanózny výkon práva zo strany žalobcu a takýto výklad by bol v rozpore so
základnou logikou práva. Žalobca síce doposiaľ neskolaudoval stavbu, ale už nájomný vzťah ukončil
a ďalšie nájomné nepožaduje. K tvrdeniu žalovaného, že žalobca v konaní žiadal zľavu z kúpnej ceny,
žalobca uviedol, že žalovaný mu opakovane zdôrazňoval, že zľavu z kúpnej ceny mu poskytnúť nemôže,
z toho dôvodu ju žalobca nežiada a v konaní sa ani nedomáha nákladov na odstránenie vád z kúpnej
zmluvy, ale nákladov, ktoré mu vznikli v dôsledku právnej vady, teda zbytočných nákladov, o ktoré bol
znížený jeho majetok a to peňažné prostriedky, ktoré by inak nevynaložil, pokiaľ by vec nebola zaťažená
vecným bremenom, ktoré znemožnilo okamžitú rekonštrukciu stavby a jej následné užívanie. Žalobcom
uplatnený nárok teda nemožno podradiť pod zľavu z kúpnej ceny, preto ju súd ani tak neposudzoval.
Rozsah náhrady škody sa riadi § 442 a nasl. OZ, ktorý súd prvej inštancie aj správne v konaní aplikoval.

36. Základom nesúhlasu odvolateľa s rozhodnutím súdu prvej inštancie je okrem iného i poukaz
na zmätočnosť a nezrozumiteľnosť dôvodov, na základe ktorých súd priznal žalobcovi istinu s prísl.,
k povinnosti úhrady ktorých zaviazal žalovaného. Súd prvej inštancie priznal žalobcovi návrhom
požadované plnenie v celom uplatnenom rozsahu titulom náhrady škody, ktorý nárok právne kvalifikoval



s poukazom na právnu úpravu uvedenú v § 420 ods. 1 až 3 OZ v spojení s § 600 OZ, pričom ale
v odôvodnení citoval aj právnu úpravu týkajúcu sa nároku zo zodpovednosti za vady uvedenú v ust.
§ 597 ods. 1,2 OZ. Z hľadiska skutkových zistení prvoinštančný súd skonštatoval, že na základe
nepravdivého vyhlásenia žalovaného ako predávajúceho o tom, že na veci neviaznu žiadne ťarchy,
žalobca kúpil nehnuteľnosť s právnymi vadami, ale v čase, keď ich zistil, bol predmet kúpy čiastočne
zrekonštruovaný, a tak si nemohol žalobca ako kupujúci uplatniť nárok z vád tovaru ani odstúpiť od
zmluvy, pretože žalovaný na základe podmienky dohodnutej v kúpnej zmluve žiadal vrátiť nehnuteľnosť
v pôvodnom stave a zľavu z ceny nechcel poskytnúť, preto sa dôvodne mohol domáhať už iba nároku
na náhradu škody, ktorá mu v súvislosti s vadou predmetu kúpy vznikla a to na základe objektívnej
zodpovednosti založenej na tom, že predávajúci neupozornil kupujúceho na vady predmetu kúpy podľa
§ 596 OZ a v kúpnej zmluve, ktorou žalobca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva výslovne
prehlásil, že vec nemá žiadne vady, teda nie je zaťažená žiadnou ťarchou a vecným bremenom. V bode
35 odôvodnenia rozhodnutia prvoinštančný súd zdôraznil, že práve vecné bremeno, ktoré spočíva v
existencii rozvodu vody a horúcovodu na pozemku, ktorý žalobca kúpnou zmluvou nadobudol malo za
následok vynaloženie dodatočných viacnákladov, ktoré by v prípade neexistencie vecného bremena
žalobcovi nevznikli. Na základe v konaní predložených dôkazov a vykonaného dokazovania dospel
súd prvej inštancie k záveru, že žalobca (prvoinštančný súd nesprávne uviedol žalovaný) si mohol
uplatniť iba nárok na náhradu škody, ktorá mu práve v súvislosti s vadami kúpnej zmluvy vznikla a
to vynaložením nákladov, ktoré nepredpokladal. V ďalšej časti tohto bodu súd prvej inštancie uviedol,
že mal preukázané splnenie predpokladov pre priznanie nároku na náhradu škody a to vznik škody,
ktorá spočívala v zmenšení majetku žalobcu, ktorý musel vynaložiť náklady na zmenu projektu a platiť
nájomné za čas, keď nemohol počas doby rekonštrukcie zakúpenú nehnuteľnosť užívať, nepravdivé
ubezpečenie predávajúceho, že predmet predaja nie je zaťažený žiadnym vecným bremenom v príčinnej
súvislosti s ubezpečením žalovaného ako predávajúceho, že nehnuteľnosť je bez vecných bremien.

37. Žalobca ako i súd prvej inštancie sa domnievajú, že náklady vynaložené na zmenu projektovej
dokumentácie a úhrada nájomného za užívanie iných priestorov sú v právnom chápaní škodou, ktorá
vznikla ako následok vady kúpnej zmluvy. Odvolací súd sa s týmto názorom nestotožňuje. Vadami treba
rozumieť všetko, čo znižuje možnosť využitia a upotrebenia veci, prípadne čo ju inak znehodnocuje.
Môže ísť o právne, ako aj o faktické vady. Predmet kúpy môže mať vady, o ktorých predávajúci vie
(§596 OZ), alebo ide o vady, ktoré vyjdú dodatočne najavo a predávajúci kupujúceho na ne neupozornil
(§597 OZ). Právnej definícii vád zodpovedajú žalobcom tvrdené nedostatky predmetu kúpy, uplatňované
žalobcom ako škoda. Predpokladom vzniku zodpovednosti za škodu je protiprávny úkon t.j. je konanie,
ktoré je v rozpore s objektívnym právom, existencia škody ako majetková ujma a príčinná súvislosť
medzi protiprávnym konaním škodcu a vznikom škody.

38. Z obsahu spisu a listinných dokladov, ktoré predložil žalobca vyplýva, že po zistení, že na
nehnuteľnosti, ktorú kúpil od žalovaného ako predávajúceho sú ťarchy, žiadal o zľavu z kúpnej ceny
titulom vady predmetu kúpy, na ktorú kupujúceho predávajúci neupozornil. Žalovaný mu zľavu odmietol
poskytnúť. Napriek týmto skutočnostiam žaloba smeruje na náhradu škody, ktorú prvoinštančný súd síce
žalobcovi priznal, ale z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že na uplatnený nárok prihliadal ako na vady
predmetu kúpy. Pokiaľ ide o v odvolaní namietané nesprávne právne posúdenie veci prvoinštančným
súdom v otázke príčinnej súvislosti medzi porušením právnej povinnosti žalovaného a vznikom škody,
odvolací súd musí opodstatnenosti tohto odvolacieho dôvodu prisvedčiť, pretože prvoinštančný súd
nezdôvodnil, nevysvetlil riadne sa nevyporiadal, nekonkretizoval, právnu povinnosť žalovaný ako
predávajúci porušil. Treba v tejto veci vziať do úvahy, že žalovaný pri uzatvorením kúpnej zmluvy nemal
vedomosť, rovnako ako ani žalobca, o existencii inžinierskych sietí, ktoré viedli cez pozemok, ktorý bol
predmetom kúpy a s tým súvisiace vecné bremeno, ktoré bolo zistené a zapísané až počas stavebného
konania, keď žalobca ako kupujúci požiadal o prestavbu predmetu kúpy. Ide teda jednoznačne o vadu,
ktorá vyšla najavo dodatočne a s ktorou zákon spája následky vyplývajúce práve s prvoinštančným
súdom citovaného ust. § 597 ods. 1,2 OZ. Za protiprávne konanie žalovaného nemožno považovať vadu,
ktorá vyšla najavo dodatočne, pričom vzťah príčiny a následku musí byť priamy a bezprostredný. Pri
zisťovaní príčinnej súvislosti treba skúmať, súvislosti existenciu skutočností, ktoré prichádzajú do úvahy
ako priama príčina škody.

39. V konaní nebolo preukázané, že by žalovaný v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy mal vedomosť o
existencii vecného bremena, preto nemožno pričítať v jeho neprospech, že v kúpnej zmluve vyhlásil, že



k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne ťarchy a na základe ktorého by bolo možné dospieť k záveru, že v
danej veci sú splnené podmienky pre zodpovednosť žalovaného za škodu podľa § 420 ods. 1 OZ.

40. Zmyslom zodpovednosti za škodu je, aby bola nahradená majetková ujma vzniknutá následkom
porušenia právnej povinnosti alebo v dôsledku inej právom uznanej skutočnosti. Zodpovednosť za vady
a zodpovednosť za škodu sú odlišnými záväzkovo-právnymi inštitútmi, majú iný účel a sú založené na
rozdielnych zásadách a predpokladoch vzniku zodpovednosti. Zodpovednosť za vady stíha nedostatky
vlastného plnenia predávajúceho a sleduje, aby kupujúci dostal zo záväzkového právneho vzťahu
plnenie bez akýchkoľvek vád.

41. V postupnom slede javov je každá príčina niečím vyvolaná (sama je následkom niečoho) a každý ňou
spôsobený následok sa stáva príčinou ďalšieho javu. Zodpovednosť však nemožno robiť závislou na
neobmedzenej kauzalite. Atribútom príčinnej súvislosti je totiž „priamosť“ pôsobenia príčiny na následok,
pri ktorej príčina priamo (bezprostredne) predchádza následku a vyvoláva ho. Vzťah príčiny a následku
musí byť preto priamy, bezprostredný, neprerušený; nestačí, ak je iba sprostredkovaný. Pri zisťovaní
príčinnej súvislosti treba v dôsledku toho skúmať, či v komplexe skutočností prichádzajúcich do úvahu
ako (priama) príčina škody existuje skutočnosť, s ktorou zákon spája zodpovednosť za škodu.

42. Odvolací súd uviedol, že súd prvej inštancie musí jednoznačne ustáliť právne posúdenie veci s tým,
aby mali strany sporu možnosť k nemu navrhovať relevantné dôkazy a to v spojení s jednoznačným
vymedzením predmetu dokazovania, ktorý má zásadný význam pre ďalší procesný postup súdu, keďže
sa podľa aktuálneho procesného poriadku kladie zvýšený dôraz na zodpovednosť strany za jej vlastnú
procesnú aktivitu. I keď uvedené právne posúdenie má iba predbežný charakter, kedy sa môže súd
od neho odkloniť, ale v takom prípade následný procesný postup musí z odôvodnenia rozhodnutia
jednoznačne argumentačne vyplynúť, čo rozhodnutie prvoinštančného súdu nespĺňa. Bez toho, aby sa
prvoinštančný súd jednoznačne s podstatnými náležitosťami pre priznanie nároku na náhradu škody,
ktorými sú protiprávne konanie žalovaného, vznik škody a príčinná súvislosť vyporiadal a presne ich
konkretizoval, nemožno priznať žalobcovi nárok na náhradu škody, i keď táto môže byť uplatnená
súbežne s právami zo zodpovednosti za vady. Ak však je pre priznanie nároku z hľadiska právneho
posúdenia nevyhnutná aplikácia zodpovednosti za vady nemôže byť žalobcovi priznaný nárok na
náhradu škody a to iba z toho titulu, že mu žalovaný nebol zľavu z ceny ochotný poskytnúť a nebolo
možné nehnuteľnosť vrátiť v pôvodnom stave.

43. Advokát žalobcu zaslal súdu vyjadrenie, v ktorom uviedol, že v danej veci im bol doručené uznesenie
odvolacieho súdu, podľa ktorého sa má súd v ďalšom konaní vysporiadať s predpokladmi zodpovednosti
za škodu a vo svojom rozhodnutí ich presne konkretizovať. K splneniu predpokladov zodpovednosti za
škodu uvádza nasledovné: Podľa § 488 OZ: Záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok. Podľa
§ 499 ods. 1 OZ: Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má
vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo
podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady. Podľa § 559 ods. 2 OZ: Dlh musí
byť splnený riadne a včas. Podľa bodu 5.2. kúpnej zmluvy: Žalobca po nadobudnutí veci za úplatu
zistil, že vec nemá vlastnosti výslovne vymienené (má právne vady) a žalovaný mu nedodal vec riadne.
Výskyt vady v dohodnutom plnení je porušením povinnosti zo záväzkového právneho vzťahu s tým,
že vec nemala vlastnosti vymienené stranami. Na veci sa nachádzali ťarchy, keďže na pozemku sú
položené verejné siete (teplovod, vodovod). V danom prípade je otázkou, aký účel má ustanovenie
o neexistencii tiarch v kúpnej zmluve a voči akým škodám chráni nadobúdateľa veci. Zmluvné strany
týmto ustanovením identifikujú a určujú rozsah rizík, ktoré sú s uzatvorením zmluvy spojene a práve
pred týmito rizikami má uzavretá zmluva chrániť zmluvné strany. V danom prípade bol nadobúdateľ
veci (žalobca) chránený pred rizikom, že by bol po nadobudnutí veci povinný strpieť v prospech tretej
osoby právo zodpovedajúce akémukoľvek vecnému bremenu, t.j. z tohto dôvodu nemal byť žalobca
obmedzený ohľadom spôsobu užívania a nakladania s danou vecou (mohol stavať kde chcel s tým,
že bol obmedzený iba právnymi predpismi). Neexistencia ťarchy znamená, že žiadna osoba si nemôže
uplatňovať voči vlastníkovi veci z dôvodu existencie ťarchy svoje práva voči nemu alebo v akomkoľvek
konaní pred orgánmi verejnej moci. Inak napísané žalobca mohol na veci realizovať svoje zámery bez
toho, aby bol limitovaný vecnými bremenami a z tohto dôvodu svoje predstavy a zámery delil, upravoval
alebo inak prispôsoboval existencii tiarch. Účelom nadobudnutia vlastníckeho práva k veci žalobcom
bolo vec užívať pre potreby svojho podnikania, a to ako prevádzkovú budovu (bod 1.2. kúpnej zmluvy).



Žalobca nenadobudol vec od žalovaného iba z dôvodu, aby vec vlastnil, ale z dôvodu, aby ju využíval v
súlade so svojim zámerom ako prevádzkovú budovu, čo bolo deklarované v zmluve. K teórii ochranného
účelu zmluvy sa vyjadril napr. Ústavní súd ČR sp. zn. I. ÚS 312/05: „Teorie ochranného účelu je založena
na tom, že dlužník neodpovídá za všechny následky porušení smlouvy, nýbrž jen za porušení těch zájmů,
jejichž ochrana byla účelem příslušné smlouvy, přičemž ohledně ochranného účelu není rozhodné
výslovné vyjádření smluvních stran, nýbrž to, zda tyto zájmy leží věcně ve směru a v rámci smlouvou
převzatých povinností.“. Ochranný účel zmluvy má priamo chrániť nadobúdateľa veci (žalobcu) pred
škodami plynúci z existencie vecných bremien, resp. nemožnosti dočasne vec užívať ako prevádzkovú
budovu. Vzhľadom k faktu, že vec bola predaná v stave, že bola nevyhnutná jej rekonštrukcia (žalovaný
o tejto skutočnosti vedel), bolo zrejmé, že žalobca bude musieť realizovať stavebné práce, ktoré
vyžadujú povolenie stavebného úradu. Podľa § 19 ods. 1 a 5 zákona č. 442/2002 Z.z.: K bezprostrednej
ochrane verejných vodovodov alebo verejných kanalizácií pred poškodením a na zabezpečenie ich
prevádzkyschopnosti sa vymedzuje pásmo ochrany verejného vodovodu alebo verejnej kanalizácie
(ďalej len „pásmo ochrany"), ktorým sa rozumie priestor v bezprostrednej blízkosti verejného vodovodu
alebo verejnej kanalizácie. Ochranné pásma vodárenských zdrojov podľa osobitného predpisu týmto
nie sú dotknuté.
V pásme ochrany je zakázané: a) vykonávať zemné práce, umiestňovať stavby, konštrukcie alebo
iné podobné zariadenia alebo vykonávať činnosti, ktoré obmedzujú prístup k verejnému vodovodu
alebo verejnej kanalizácii alebo ktoré by mohli ohroziť ich technický stav, b) vysádzať trvalé porasty, c)
umiestňovať skládky, d) vykonávať terénne úpravy.
Podľa § 140a ods. 1 stavebného zákona: Dotknutým orgánom podľa tohto zákona je
a) orgán verejnej správy, ktorý je správnym orgánom chrániacim záujmy uvedené v § 126 ods. 1, ak
konanie podľa osobitného predpisu upravujúceho jeho pôsobnosť je súčasťou konania podľa tohto
zákona, má naň nadväzovať alebo s ním súvisí,
b) obec, ak nie je stavebným úradom podľa tohto zákona a konanie sa týka pozemku alebo stavby na
jej území, okrem stavby diaľnice alebo rýchlostnej cesty,
c) vlastník sietí a zariadení technického vybavenia územia a iná právnická osoba, ak to ustanovuje
osobitný predpis.
Keďže zámer žalobcu (prístavba) na pozemku, ktorý mal byť bez akejkoľvek ťarchy sa dostal do kolízie
(stretu) s pásmom ochrany verejnej siete bol vlastník tejto siete dotknutým orgánom v stavebnom konaní
a bez jeho súhlasu nebolo možné získať stavebné povolenie (vysoko pravdepodobná okolnosť známa
z právnych predpisov - pravidelný beh vecí), keďže obsah záväzného stanoviska je pre správny orgán
v konaní podľa tohto zákona záväzný a bez zosúladenia záväzného stanoviska s inými záväznými
stanoviskami nemôže rozhodnúť vo veci (§ 140b ods. 1 stavebného zákona). Kolízia stavebného
zámeru žalobcu s inžinierskymi sieťami vyvolala potrebu rokovaní so správcom a vlastníkom týchto
sietí a potrebu hľadania spôsobu vysporiadania sa s existenciou sietí a ich kolíziou so stavebným
zámerom žalobcu tak, aby pôvodný cieľ žalobcu bol naplnený. Strata času spôsobená existenciou
sietí a potrebou hľadania riešení, ktoré neboli výlučne vo sfére žalobcu, sa oddialila možnosť užívania
stavby ako prevádzkovej budovy, ktoré bolo účelom nadobudnutia veci. Podľa Ústavného súdu ČR1
„Je-li možné zjistit rozsah ochranného účelu, je třeba postupovat podle teorie ochranného účelu,
nelze-li jej konkrétně určit, pak je nutno postupovat v souladu s teorií adekvátnosti kausálního nexu.
Teória adekvátnosti kauzálneho nexu vychádza z toho, že zmyslom subjektívnej zodpovednosti za
škodu je nariadiť náhradu škody tam, kde škodca škodu spôsobil, hoci mu možno vytknúť, že ju
spôsobiť nemusel, že mohol konať inak. Táto zodpovednosť teda predpokladá, že vôbec bolo v
ľudských silách predvídať, že predmetné konanie bude mať za následok danú škodu. Základným
kritériom, z ktorého vychádza teória adekvátnosti, je teda predvídateľnosť škodného následku. Nález
Ústavního soudu České republiky ze dne 1.11.2007, sp. zn. I. ÚS 312/05. Vzhľadom na skutočnosť,
že predávajúci (žalovaný) je ústredným orgánom štátnej správy existuje predpoklad, že je dostatočne
oboznámený so znením právnych predpisov, a to aj ohľadom stavebného práva, keďže je správcom
majetku štátu (aj nehnuteľného) a tento majetok je povinný zveľaďovať a to aj rekonštrukciami, ktoré
vyžadujú stavebné povolenia (žalovaný mal k dispozícii všetky potrebné informácie k predvídateľnosti
škody). Z obsahu kúpnej zmluvy a znaleckého posudku vypracovaného na objednávku žalovaného je
zrejmé, že žalovaný vec neužíval (vec chátrala) a mal vedomosť o potrebe jej rekonštrukcie (dôvod
trvalej prebytočnosti). Z týchto okolností je možné dospieť k záveru o možnosti predvídateľnosti
škody spôsobenej existenciou vecných bremien a oddialením užívania veci z dôvodu ich existencie
žalovaným, a zároveň objektívnej predvídateľnosti škody spôsobenej existenciou tiarch a oddialenia
užívania veci ako prevádzkovej budovy. Žalovaný nedodaním veci v požadovanej kvalite (dodal vec
s ťarchami) zvýšil riziko námietok dotknutého orgánu ohľadom existencie kolízie zámeru žalobcu na



jeho pozemku s ochrannými pásmami sietí z 0 % na 100 %, čím došlo aj k zvýšeniu rizika škôd
spôsobených oddialením vykonania rekonštrukcie za účelom užívania veci ako prevádzkovej budovy,
keďže odstránenie kolízie ochranného pásma siete s rekonštrukciou veci vyžaduje buď prekládku siete
alebo nájdenie prijateľného technického riešenia (prepracovanie dokumentácie). Oba postupy však vždy
predstavujú oddialenie realizácie rekonštrukcie veci. Skutočnosť, že oprávnená osoba z ťarchy vznáša
voči žalobcovi svoje nároky nie je náhodná ani nepredvídateľná, naopak je to v rámci chodu vecí
obvyklé, keďže presne pre tento účel ťarchy slúžia. Nedodanie veci vyžadujúcej úpravu (rekonštrukciu),
s vymienenými dohodnutými vlastnosťami, ktoré by umožňovali realizáciu úpravy podľa zámeru žalobcu,
a to bez potreby dodržania ochranných pásiem sietí (protiprávne konanie), je bezprostrednou a
priamou príčinou zbytočných nákladov žalobcu na zabezpečenie prevádzkových priestorov pre jeho
podnikanie počas obdobia oddialenia dokončenia úpravy veci (od termínu predpokladaného dokončenia
do termínu skutočného dokončenia), keďže pri neexistencii tiarch (ako bolo deklarované) by žalobca tieto
náklady nemusel pre zabezpečenie prevádzkových priestorov pre svoje podnikanie vynakladať, lebo pri
obvyklom chode vecí by svoj zámer ohľadom rekonštrukcie a prístavby zrealizoval v predpokladanom
čase a na prevádzkovanie svojho podnikania by využíval priestory, ktoré nadobudol za týmto účelom.
Uvedené protiprávne konanie je taktiež priamou a bezprostrednou príčinou nákladov na prepracovanie
projektovej dokumentácie použitej v stavebnom konaní tak, aby odzrkadľovala existenciu inžinierskych
sietí (tiarch). Domnieva sa, že v predmetnej veci sú dané predpoklady zodpovednosti žalovaného
za škodu, ktorú si žalobca uplatňuje v tomto konaní, keďže žalovaným svojim protiprávnym konaním
spôsobil žalobcovi škodu spočívajúcu v zbytočných nákladoch, ktoré by žalobca nevynaložil, ak by
žalovaný neporušil právnu povinnosť a žalobca by realizoval rekonštrukciu veci podľa svojich zámerov,
ktoré boli chránené ustanovením zmluvy. Vzhľadom na vyššie uvedené má žalobca za to, že sú splnené
všetky podmienky zodpovednosti žalovaného za škodu, a preto žalobca trvá na podanom návrhu v
celom rozsahu.

44. Na pojednávaní dňa 04.10.2018 advokát žalobcu uviedol, že osobne sa nestotožňuje s právnym
záverom odvolacieho súdu v tejto veci a to v časti, že nebolo preukázané, že žalovaný v čase
uzatvorenia kúpnej zmluvy nemal vedomosť existencii vecného bremena, poukazuje na skutočnosť,
že už z vykonaného dokazovania a to výpovede svedka S. A. vyplynulo: „TT Komfort vie, kade
vedie trasa, jednak máme dochované časti pôvodnej projektovej dokumentácie a jednak zo skúsenosti
pri prevádzkovaní a opravách, žalovaný do r. 1997 odoberali len teplo na vykurovanie, neodoberali
TUV, ukončenie odberu ohlásili, odobralo sa im koncové zariadenie - merač tepla.“ Má za to, že z
uvedenej výpovede jednoznačne vyplýva, že žalovaný musel vedieť o existencii teplovodov, keďže jeho
prevádzkovateľ tieto priebežne na jeho pozemku udržiaval a prevádzkoval, zároveň žalovaný odoberal z
týchto teplovodov teplo, oprávnený zástupca žalovaného odhlásil odber tepla, s tým, že na základe tohto
úkonu sa do budovy žalovaného dostali jej pracovníci, ktorí odobrali teplomer a koncové zariadenie.
Taktiež poukázal na znalecký posudok, z ktorého je zrejmé, že v 1997 roku prebiehala zmena kúrenia v
budove žalovaného, s tým, že táto zmena vyžadovala stavebné práce a zriadenie prípojky plynovodu a z
týchto okolnosti je zrejmé, že žalovaný mal vedomosť o existencii teplovodu na jeho pozemku. Navrhol
výsluch žalobcu, ohľadom skutočnosti, že na pozemku sa nachádzala šachta, z ktorej bolo realizované
napojenie na teplovod a o tejto šachte museli nevyhnutne mať pracovníci žalovaného vedomosť. Pokiaľ
sa teda starali o nehnuteľnosť, vychádza z toho, že odborná starostlivosť sa predpokladá. Teda záver
odvolacieho súdu nevyplýva z vykonaného dokazovania a je len na fantázii z čoho odvolací súd
vychádzal. Ďalej poukazuje na fakt, že tento súd v rozhodnutí prvého stupňa z neznámych dôvodov
aplikoval § 365 Obchodného zákonníka (ďalej len OBZ), § 369 OBZ, t.z., že na vzťahy vyplývajúce z
kúpnej zmluvy ohľadom iných vzťahov aplikoval OBZ, je nezrozumiteľné, prečo keď na úrok z omeškania
aplikoval OBZ, neaplikoval aj OBZ aj v časti ustanovení o náhrade škody a to vzhľadom na skutočnosť,
že základom a protiprávnym konaním je porušenie povinnosti zo zmluvy a to nedodanie veci riadne t.j.
v stave, v ktorom si ho strany vymienili. Ohľadom tohto ďalej poukazuje na zmätočnosť odvolacieho
rozhodnutia, s tým, že si zamieňa povinnosť upozorniť na vady s opatrením vymieniť si vlastnosti veci.
Táto skutočnosť je evidentná s tým, že odvolací súd má problémy aplikovať príslušné ustanovenia
právnych noriem. Ohľadom súčasného stavu veci, založil do súdneho spisu kolaudačné rozhodnutie
z 20.06.2018, ktoré doposiaľ nenadobudlo právoplatnosť a to z dôvodu odvolania správcu teplovodu.
Pokiaľ bude mať súd za to, že medzi stranami je sporná skutočnosť a že táto skutočnosť je nevyhnutná
pre rozhodnutie vo veci ohľadom vedomosti - nevedomosti žalovaného o teplovode, žiada súd, aby
zaviazal žalovaného vysvetľovacou povinnosťou ohľadom spôsobu, akým do r. 1997 odoberal teplo a
ako sa starali o jeho prípojku, príp. predloženie menného zoznamu zamestnancov, ktorí v danom čase
mali správu budovy na starosti.



45. Advokát žalovaného na pojednávaní dňa 04.10.2018 uviedol, že na základe rozhodnutia
odvolacieho súdu je zjavné ako po právnej stránke veci na základe skutkových skutočností vec posúdil, s
tým, že jednoznačne z neho vyplýva, že ak vada, ktorá vyjde dodatočne najavo, nemôže byť považovaná
za protiprávne konanie žalovaného, nakoľko vzťah príčiny a následku musí byť priamy a bezprostredný.
Chcel by sa vrátiť späť v chronologickom slede udalostí a to, že 01.12.2011 došlo k odovzdaniu
nehnuteľnosti, pričom už 06.12.2011 informoval žalobca žalovaného, že pri výkopových prácach zistili,
že na pozemku sa nachádza teplovodné potrubie, obratom na to listom zo dňa 12.12.2011 odpovedal
žalovaný na dotaz žalobcu, aby z dôvodu tejto skutočnosti poskytol žalovaný zľavu z ceny, že túto
zľavu poskytnúť nemôže, nakoľko mu tak nedovoľujú právne predpisy, ale môže vrátiť nehnuteľnosť v
pôvodnom stave, s tým že naopak žalovaný vráti kúpnu cenu. Medzi 01.12. a 12.12.2011 ubehlo 11
dní, nemôže veriť tvrdeniu žalobcu, že nebolo možné nehnuteľnosť vrátiť, lebo že do nej investoval
prostriedky súvisiace s prácami s odstraňovaním hnuteľných vecí a vecí zabudovaných, ktoré sa stali
súčasťou nehnuteľnosti, práve naopak, písomne reagoval na výzvu žalovaného zo dňa 12.12.2011
žalobca až 24.05.2012, kde uviedol po takmer 5,5 mesiacoch, že nehnuteľnosť nechce vrátiť, lebo do
nej investoval a vyčíslil približnú sumu prekládok teplovodného a vodovodného kanála v sume cca 34
800 eur. Podľa názoru žalovaného nemohlo počas 11 dní dôjsť k takým zásahom do nehnuteľnosti,
ako prezentuje žalobca a má za to, že pokiaľ by konal s odbornou starostlivosťou, tak by nepokračoval
minimálne od 06.12. v žiadnych prácach a snažil by sa situáciu v zmysle usmernenia žalovaného
riešiť. Má za to, že právnou argumentáciou žiada žalobca nahradiť škodu, ktorá mu vznikla z dôvodu,
že nehnuteľnosť nemohol užívať vo vymienenom čase, avšak nárok na náhradu škody musí spĺňať
všetky zákonne atribúty a to aj samotné protiprávne plnenie, má za to, že protiprávne plnenie nespočíva
v nároku na požadovanom nájomnom za obdobie 9 mesiacov a rovnako má za to, že nárok, ktorý
vyplýva zo zodpovednosti za vady, nemožno docieliť nárokom na náhradu škody, nesúhlasí s právnou
stránkou veci, ako ju uviedol na základe skutkových okolností žalobca vo svojom poslednom vyjadrení,
nakoľko nie je stále jasné, pod čo možno nárok subsumovať. Zároveň sa chce vyjadriť k tvrdeniu
žalobcu, ktoré dnes prezentoval, že žalovaný musel vedieť, že sa nachádza na jeho pozemku teplovodný
kanál, žalovaný viackrát uviedol, že o tejto skutočnosti nevedel, nevyplývala zo žiadny dokladov, ktoré
získal pri kúpe nehnuteľnosti v 80 rokoch, nebolo vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľnosti,
čo potvrdila svedkyňa J., zo stavebného úradu, že v čase výstavby potrubí, nebol potrebný zápis do
katastra nehnuteľností. To, že žalovaný do r. 1997 odoberal teplo a to, že prevádzkovateľ vedel, kde
vedie trasovanie kanála, nemôže byť dôkazom, že o tejto skutočnosti mal vedieť aj žalovaný. Ako
podotkol aj odvolací súd, zo žiadnych dokazovaných výpovedí nevyplýva, že žalovaný a rovnako aj
žalobca, mali o existencii inžinierskych sietí vedomosť. Potom by každý vlastník svojej nehnuteľnosti
mal vedieť o trasovaní inžinierskych sietí, napriek tomu, že sa nenachádza uvedená skutočnosť v
žiadnej dostupnej evidencii, len preto, že túto vedomosť má prevádzkovateľ sieti. Prípojka a trasovanie
teplovodného kanála sú rozličné veci a nie je možné spájať to dokopy, počas celého času, kedy žalovaný
vlastnil nehnuteľnosť, nerobil žiadne výkopové práce, nerealizoval žiadne sondy na pozemku, ktorými
by mohol zistiť skutočnosť, že sa tam nachádza teplovodný a vodovodný kanál. Žalovaný považuje
za absurdné aj tvrdenie žalobcu spočívajúce v tom, že žalovaný mal predvídať a predpokladať, ako
správca majetku štátu, že sa môže na nehnuteľnosti nachádzať vecné bremeno. Uvedené tvrdenie
považuje za čisto účelové. V rámci právneho posúdenia plnenie v zmysle OZ je vadné, ak predmet nemá
vlastnosti, ktoré boli v zmluve dohodnuté, t.z. že ide o porušenie povinnosti odovzdať vec s dohodnutými
vlastnosťami a upozorniť na vady veci. Predávajúci mohol teda dôsledky svojej zodpovednosti vylúčiť len
tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne vady veci, ktoré potom kupujúci môže vytýkať. K uvedenému
však nedošlo. Má za to, že nie je možné na skutkové tvrdenie, že žalobca musel oddialiť užívanie
nehnuteľnosti, čo doposiaľ nebolo preukázané, prečo išlo o obdobie január až september 2013, prečo
potom nie r. 2014, ak kolaudačné rozhodnutie bolo obdržané až teraz v r. 2018, na základe akej
skutočnosti žiada túto škodu po žalovanom, nakoľko o svoje tvrdenie opiera práve o zodpovednosť za
vady veci. Zároveň opäť upriamuje na skutočnosť, že už na začiatku decembra mal žalobca vedomosť
o vodovodnom a teplovodnom kanále a napriek tomu jedným z nárokov je aj zmena projektovej
dokumentácie, nebolo preukázané, prečo bola prerobená projektová dokumentácia, keď žiadosť na
stavebný úrad bola podaná 20.02.2012. V ostatnom sa pridržiava písomných vyjadrení a žiada žalobu v
celom rozsahu zamietnuť a priznať náhradu trov konania. Má za to, že žalobca by bol úspešný práve v
čase zistenia o skutočnosti inžinierskych sietí, o ktorých účastníci nemali vedomosť, pokiaľ by niekoľko
dní po prevzatí nehnuteľností využil svoje právne možnosti, ktoré zákon dáva pri odovzdaní veci s vadou,
ktorá vyjde dodatočne najavo.



46. Sudkyňa s odkazom na § 181 ods. 2 CSP a v súlade s právnym názorom vysloveným odvolacím
súdom v tomto konaní, konštatovala v prejednávanej veci, ktoré zo skutkových tvrdení strán sporu
považuje za sporné a to skutkové tvrdenia ohľadom vedomosti žalovaného o existencii teplovodu
na predmetnom pozemku, za nesporné skutkové tvrdenia určila uzatvorenie kúpnej zmluvy medzi
žalobcom a žalovaným ohľadne nehnuteľností a existenciu vád na predmete tejto kúpnej zmluvy.
Podľa predbežného právneho názoru súdu v súlade s vysloveným právnym názorom odvolacieho súdu
v prejednávanej veci v uznesení sp. zn. 21Cob/21/2017 zo dňa 27.04.2018 je, že nie sú splnené
predpoklady na uplatnenie nároku na náhradu škody žalobcu, lebo nebolo preukázané protiprávne
konanie žalovaného. Žalobca si mohol uplatniť práva z vád predmetu kúpnej zmluvy.

47. Advokát žalobcu uviedol, že ohľadne vystúpenia žalovaného poukazuje na skutočnosť, že už
skutočne nevie, ako má vysloviť, že žalobca si uplatňuje nárok na náhradu škody. Žalobca si v tomto
konaní neuplatňuje nárok zo zodpovednosti za vady. Poukazuje ešte raz na § 600 OZ, ktorý hovorí o
tom, že uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody. Snaha
žalovaného, ktorá do nejakej miery našla odozvu v rozsudku súdu 1. stupňa o tom, aby došlo k zámene,
bola efektívna, ale skutočnosť, či došlo k uplatneniu nároku zo zodpovednosti za vady alebo nie, či
žalobca ako kupujúci od zmluvy odstúpil alebo nie, nemá žiaden vplyv na jeho nárok na náhradu škody,
v rámci ktorého má preukázať, že žalovaný porušil svoju povinnosť a v dôsledku toho vznikla žalobcovi
škoda. Súd poukazuje na to, že nemá za preukázané protiprávne konanie. Poukáza na fakt, že už
len samotná zodpovednosť za vady veci zo svojej podstaty pracuje s tým, že došlo k protiprávnemu
konaniu a to k nedodaniu veci riadne t.j. v kvalite, ktorá bola dohodnutá. Toto protiprávne konanie má
za následok možnosť uplatňovať si zodpovednosť za vady a zároveň v prípade ak vznikne škoda, aj
nárok na náhradu škody, ktorá a jedine ktorá je predmetom tohto konania. Súd v rámci oboznámenia
neuviedol, či bude nárok na náhradu škody posudzovať v zmysle OBZ alebo OZ, keďže iné vzťahy
už v prvostupňovom rozhodnutí riešil práve podľa ust. OBZ, čo má dopad na to, či je nevyhnutné v
tomto konaní skúmať zavinenie alebo ide o objektívnu zodpovednosť žalovaného. Napriek tvrdeniam
žalovaného o nevýznamnosti ustanovenia zmluvy o tom, že vec nie je zaťažená ťarchami, poukazuje na
to, že pokiaľ by žalovaný nedal do zmluvy toto vyhlásenie, žiadna zodpovednosť za vady by nevznikla,
žiadna zodpovednosť za škodu by nevznikla, pretože vec by bola dodaná s takými vlastnosťami a
charakteristikami, ktoré zo zmluvy vyplýva, t.j. nebolo by vôbec otázkou, či je vlastnosťou veci jej ťarcha
alebo nie. A ak žalovaný nevedel, nemal vôbec takéto ustanovenie do zmluvy dávať, s tým že poukazuje,
že toto ustanovenie do zmluvy z vlastného rozhodnutia a z vlastnej vôle dal sám žalovaný. Ohľadom
tvrdenia, že síce teplo odoberáme ale nevieme ako a odkiaľ sa k nám dostalo, považuje toto tvrdenie
za infantilné, s tým, že každý vlastník nehnuteľnosti, ktorá je napojená na verejné siete, je zároveň aj
vlastníkom prípojky k tejto verejnej sieti, t. z. že sa predpokladá, že má vedomosť, kde sa jeho prípojka
napája na verejný rozvod a kde vstupuje do jeho stavby. Na pozemku bola šachta, kde len otvorením
poklopu by ktorýkoľvek pracovník žalovaného zistil, že práve v tomto mieste dochádza k napojeniu
prípojky na verejný rozvod. Ohľadom nevedomosti žalovaného o sieti teplovodu poukazuje na výpoveď
svedka S. A., ktorý uvádzal, že má osobnú skúsenosť o tom, že dochádzalo na pozemku žalovaného k
opravám. Zo znení právnych predpisov vtedy a dnes platných a účinných vyplýva, že napriek zriadeniu
vecného bremena prevádzkovateľ upozorní dopredu vlastníka pozemku, že bude na jeho pozemku
vykonávať opravu. Z tohto dôvodu, pokiaľ nebude hodnotiť výpoveď svedka A. ako nepravdivú, má za to,
že už teraz je zrejmé, že žalovaný mohol mať a aj mal vedomosť o existencii teplovodného rozvodu na
jeho pozemku. Ako už uviedol predtým, navrhuje vykonať výsluch žalovaného ohľadom spôsobu, akým
odoberal teplo pred r. 1997, akým spôsobom sa staral o svoju teplovodnú prípojku k verejnému rozvodu,
či mal vedomosť o existencii šachty, v ktorej sa nachádzalo pripojenie jeho prípojky na teplovodné
potrubie a taktiež žiadal, aby súd zaviazal žalovaného o predloženie zoznamu zamestnancov od času,
keď sa stal vlastníkom budovy do r. 1997, ktorí mali v náplni práce spravovanie pozemku a nehnuteľnosti.

48. Advokát žalovaného uviedol, že opäť dáva do pozornosti, že aj pokiaľ vlastník pozemku -vie,
že sa tam nachádza šachta, z ktorej je pripojenie k verejným potrubiam teplej vody a studenej
vody, neznamená to automaticky a ak by aj konal s akoukoľvek odbornou starostlivosťou, že má mať
vedomosť, že na jeho pozemku sa nachádza verejný kanál teplej vody a studenej vody, ktorou sa
zásobuje okolitá štvrť.

49. Advokát žalobcu sa vo veci písomne vyjadril a uviedol, že súd na poslednom pojednávaní oboznámil
so svojím právnym názorom, podľa ktorého je na žalobcovi, aby preukázal vedomosť žalovaného
o existencii inžinierskych sietí na prevádzanom pozemku (prenos dôkazného bremena v rozpore s



hmotným právom a procesnou situáciou v danej veci). Domnieva sa, že tento právny názor je v rozpore
s právnymi normami, ktoré boli doposiaľ aplikované na predmetnú vec (súd aplikuje ustanovenia OZ
ohľadom zodpovednosti za škodu). Podľa § 420 ods. 3 OZ: Zodpovednosti sa zbaví ten, kto preukáže,
že škodu nezavinil. Ustanovenie § 420 ods. 3 OZ vykladá teórie i súdna prax tak, že znenie zákona
vyjadruje zásadu predpokladaného (presumovaného) zavinenia; škodca teda musí tvrdiť a preukázať,
že vzniknutú škodu nezavinil (vyvinenie čiže exkulpácia), a to ani z tzv. nevedomej nedbanlivosti;
nestačí, že preukáže, že urobil všetko podľa svojich subjektívnych schopností a znalostí. Kritérium
tohto hodnotenia sú objektívne, teda rozhodujúca musí byť miera úsilia, ktorú je možné požadovať od
každého občana. Toto merítko pritom musí byť aplikované konkrétne (teda s prihliadnutím na určitej
situácii) a diferencovane. Zavinenie býva definované ako psychický vzťah škodcu k vlastnému porušeniu
a ku škode. Tento vzťah je vyjadrený buď ako priamy alebo nepriamy úmysel alebo ako vedomá alebo
nevedomá nedbanlivosť. Prezumpcia zavinenia sa týka iba nedbanlivosti, pri ktorej vôľa nesmeruje ku
škodlivému výsledku; pri vedomej nedbalosti škodca neprejavil dostatočné úsilie na zamedzenie vzniku
škody, pri nevedomej nedbanlivosti nepredvídal možnosť spôsobenia škody, aj keď mal. U nepozornosti
ide teda o to, že škodca vedel o možnosti spôsobenia škody, ale bez primeraných dôvodov sa spoliehal,
že škodu nespôsobí. Nevedomá nedbanlivosť predpokladá, že škodca nevedel, že môže spôsobiť
škodu, hoci to vzhľadom na okolnosti a na svoje osobné pomery vedieť mal a mohol. Podľa čl. 8
CSP: Strany sporu sú povinné označiť skutkové tvrdenia dôležité pre rozhodnutie vo veci a podoprieť
svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu. Podľa § 181
ods. 4 CSP ak strana alebo jej zástupca nie sú schopní predniesť podstatné a rozhodujúce skutkové
tvrdenia a označiť alebo predložiť dôkazy na ich preukázanie, súd im môže určiť lehotu na dodatočné
splnenie tejto povinnosti. Po márnom uplynutí tejto lehoty nemusí súd na tieto skutkové tvrdenia a
dôkazné návrhy prihliadať. Tým nie sú dotknuté ustanovenia § 153 a 154. Doposiaľ neboli žalovaným
do konania vznesené tvrdenia a doložené dôkazy, z ktorých by vyplývalo, že porušenie povinnosti a
vznik škody nezavinili, a to ani z nevedomej nedbalosti. Žalobca v zmysle právneho poriadku nemá
dôvod dokazovať, že žalovaný nemohol vedieť, že nedodanie veci vo vymienenej kvalite (bez tiarch)
môže spôsobiť škodu. V rámci právnych vzťahov upravených kúpnou zmluvou je obvyklé, že nedodanie
veci v dohodnutej kvalite je prinajmenšom nevedomou nedbalosťou, ktorá v zmysle právnych noriem
môže spôsobiť škodu (§ 600 v spojení s § 420 OZ). Porušene povinnosti žalovaného sa vzťahuje
na nedodanie veci vo vymienenej kvalite (vlastnosťami). Porušenie povinnosti nedodať vec riadne sa
nevzťahuje k pohnútke (motívu), pre ktorý žalovaný uvedenú vlastnosť veci uviedol v kúpnej zmluve
s tým, že motív, pre ktorý žalovaný uviedol do zmluvy, že vec nemá ťarchy, nie je pre toto konanie
podstatná, keďže škoda sa odvíja od porušenia povinnosti dodať vec riadne, a to bez tiarch. V tomto
konaní je nesporné, že vec bola dodaná s ťarchami. Ohľadom zavinenia, ktoré sa prezumuje, v
danej veci platí, že žalovaný bol odberateľom tepla (zmluva o dodávke tepla), za ktoré platil odplatu.
Z bežne predpokladaných skúseností vyplýva, že teplo je nutné dodať odberateľovi od dodávateľa
prostredníctvom potrubí (tepelnej sústavy), ktoré buď vedú nad zemou alebo pod zemou. Bežným okom
bolo možné v danej veci vnímať, že potrubie do stavby nie je vedené nad zemou, a preto pri bežnom
spracovaní vonkajších podnetov, je možné dospieť k záveru, že teplo sa do stavby, ktorá bola predmetom
prevodu dostávalo podzemným potrubím, ktoré sa nevyhnutne muselo niekde napájať na verejný rozvod
tepla. Zmluva o dodaní tepla (uzavretá žalovaným a dodávateľom) by mala obsahovať údaje potrebné na
identifikáciu napojenia prípojky žalovaného na verejný rozvod tepla, t.j. existencia zmluvy o dodaní tepla
a platenie za teplo preukazuje, že žalovaný mal možnosť, resp. mohol vedieť o mieste napojenia jeho
prípojky na verejný rozvod a umiestnení meradla, ktoré muselo byť kontrolované a odčítané dodávateľom
tepla, k čomu bola nevyhnutná súčinnosť žalovaného s tým, že žalovaný bol ako vlastník prípojky
povinný zabezpečovať jej údržbu a mal, resp. mohol mať vedomosť o mieste kde jeho prípojku končí,
resp. začína. Podľa § 3 ods. 4 zákona č. 89/1987 Zb.: Tepelnou prípojkou je zariadenia slúžiace na
pripojenie odberného tepelného zariadenia jedného odberateľa na verejný rozvod tepla alebo priamo
na zdroj tepla. Skutočnosť, že niekto odoberá a platí za teplo v spojení s právnymi predpismi (každý
pozná právo) znamená, že má vedomosť o tom, kde sa jeho prípojka pripája na verejný rozvod tepla.
Ak sa jeho prípojka pripája na verejný rozvod na jeho pozemku, znamená to, že na jeho pozemku
sa nachádza aj verejný rozvod tepla. Vedomosť o priebehu verejného rozvodu tepla po pozemku
žalovaného už nemá význam pre tento spor. V zmysle čl. 20 ústavy SR vlastníctvo zaväzuje a u vlastníka
veci (prípojky) je možné predpokladať vedomosť o jej existencii (od napojenia na verejnú sústavu po
spotrebné zariadenia), možnosti obsluhy jeho veci, a to vrátane vedomosti o ventiloch, ktorými je možné
túto prípojku v prípade havárie uzavrieť, a ktoré sa nachádzali v šachte na jeho pozemku (v tejto šachte
sa nachádza aj napojenie na verejný rozvod tepla). Vedomosť o existencii tepelnej sústavy na pozemku
žalovaného vyplýva aj z technickej správy plynoinštalácie spracovanej na základe zadania žalovaného.



Otočenie dôkazného bremena súdom v tomto spore je v rozpore so základnými zásadami súdneho
konania a zasahuje do práva na spravodlivý proces žalobcu. Súd bez osobitného dôvodu (ústavou
aprobovaného dôvodu) nemôže otáčať bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno v spore. V danej veci
je len na žalovanom, aby preukázal, že škodu nezavinil. V zmysle právneho názoru vyjadreného v
uznesení odvolacieho súdu (bod 36 v spojení s bodom 42) je na prvoinštančnom súde, aby ustálil právne
posúdenie veci. Podľa predbežného právneho posúdenia súdu sú splnené predpoklady na uplatnenie
práv z vád predmetu kúpnej zmluvy, t.j. konštatoval, že došlo k porušeniu povinnosti dodať vec riadne (=
protiprávnemu konaniu), a zároveň tvrdí, že nedošlo k preukázaniu protiprávneho konania žalovaného.
Uvedené predbežné právne posúdenie považuje za schizofrenické, keď súd konštatuje, a zároveň
popiera skutkové zistenie spočívajúce v dodaní veci s vadami, t.j. porušenie povinnosti dodať vec riadne,
a pre účely náhrady škody toto zistenie považuje za nepreukázané. Z § 600 OZ je zrejmé, že to isté
porušenie povinnosti, dodať vec riadne, zakladá samostatné nároky z vád veci a samostatný nárok
na náhradu škody, t.j. jedno porušenie tej istej povinnosti je spojené so zodpovednosťou za vady, a
zároveň ak sú splnené podmienky (predpoklady), aj so zodpovednosťou za škodu. Naopak odvolací súd
(bod 36) má za to, že žalobca má v konaní preukazovať vedomosť žalovaného o existencii vecného
bremena na prevádzanej nehnuteľnosti (podľa súdu sa zavinenie neprezumuje - nesprávna aplikácia §
420 ods. 3 OZ). Bez povšimnutia by nemalo zostať ani to, že odvolací súd, bez akéhokoľvek dôkazu
dospieva k skutkovému zisteniu (v bode 35), že žalovaný nemal vedomosť o vecnom bremene, a to
napriek tomu, že z vykonaného dokazovania (nesporné tvrdenie) vyplynulo, že pred zavedením plynu
odoberal žalovaný teplo z verejného rozvodu. Vady, ktorých sa dopustil odvolací súd pri posúdený danej
veci vyvolávajú otázky, prečo súd predmetnú vec, posudzuje v rozpore so zákonmi a dochádza bez
vykonaného dokazovania pred odvolacím súdom k skutkovým záverom, ku ktorým nedospel ani súd
prvej inštancie. Má za to, že je na žalovanom, aby v konaní vyvinul aktivitu smerujúcu k preukázaniu
skutočnosti, že nezavinil dodanie veci s vadami, t.j. že nezavinil porušenie povinnosti splniť dlh riadne a
včas (§ 559 ods. 2 OZ) s tým, že ním dodaná vec nemala vymienené vlastnosti. Je na žalovanom, aby
tvrdil a preukázal, že nevedel, že svojím konaním (nedodaním veci vo vymienenej kvalite) môže porušiť
alebo ohroziť záujem chránený zákonom (pacta sunt servanda), hoci to vzhľadom na okolnosti a na svoje
osobné pomery vedieť mal a mohol. Vzhľadom na predchádzajúce vyjadrenie a priebeh posledného
pojednávania sa domnieva, že súdu poskytli dostatok tvrdení a dôkazov, ktoré vedú k záveru, že sú
naplnené predpoklady zodpovednosti žalovaného za škodu (nároky zo zodpovednosti za vady nie sú
predmetom tohto konania), a preto žiada súd, aby rozhodol tak, ako vyplýva zo žalobného návrhu.

50. V záverečnej reči žalobca uviedol, že v celom rozsahu sa pridržiava svojich písomných a ústnych
vyjadrení, s tým, že má za to, že po vrátení veci odvolacím súdom a po vyjadrení jeho právneho názoru
v bode 42 uznesenia bolo pred týmto súdom preukázané protiprávne konanie, ktoré spočíva v nedodaní
veci vo vymienenej kvalite, uvedené je porušením povinnosti v príčinnej súvislosti, ktorým došlo k vzniku
škody, ktorá spočíva v zmenšení iného majetku žalobcu a ktorá nespočíva v nahradení znehodnotenia
plnenia spočívajúceho vo vadnom dodaní, má za to, že predpoklady zodpovednosti žalovaného za
škodu a to porušenie právnej povinnosti, resp. protiprávne konanie, vznik škody a príčinná súvislosť boli
riadne preukázané, s tým, že pokiaľ mal odvolací súd za to, že na žalobcu spočíva bremeno dôkazu
ohľadom zavinenia, poukazuje na to, že aj v tomto smere žalobca uniesol bremeno dôkazu, keď z
vypovedania dohody o dodávke tepla vyplýva, že osoby konajúce za žalovaného mali vedomosť o tom,
odkiaľ je k nim vedené teplo, taktiež mali vedomosť o tom, že na teplovod sa napája prívodné potrubie do
budovy a mali vedomosť o tom, kde sa nachádzajú šúpatkové ventily. Tieto zariadenia ako vyplynulo z
fotodokumentácie a výpovede žalobcu sa nachádzali v šachte, ktorá bola voľne prístupná a nachádzala
sa uprostred pozemku, ktorý žalovaný previedol žalobcovi. Bez ohľadu na to, čo uviedol, chce poukázať
na skutočnosť, že zavinenie sa viaže k povinnosti dodať vec riadne a včas, nie k povinnosti vedieť o
tom, že na veci, ktorú prevádzam sa nachádzajú ťarchy. Opätovne zdôrazňuje, že porušením povinnosti
bolo nedodanie veci s vymienenými vlastnosťami, nie skutočnosť, že žalovaný nevedel o tom, že tieto
ťarchy sa nachádzajú na jeho pozemku. Opätovne chce zdôrazniť, že žalobca si neuplatňuje svoj nárok
v rámci zodpovednosti za vady, ale uplatňuje nároky zo zodpovednosti za škodu. Vzhľadom na uvedené
žiada súd, aby žalobnému návrhu vyhovel v celom rozsahu a priznal žalobcovi náhradu trov konania.

51. Žalovaný v záverečnej reči uviedol, že z odôvodnenia odvolacieho súdu vyplýva, že porušením
právnej povinnosti nie je vada veci, ktorá vyjde dodatočne najavo a o ktorej žalovaný nemal žiadnu
vedomosť v čase uzatvorenia právneho úkonu kúpnej zmluvy. V tomto konaní mal súd I. inštancie
ustáliť právnu argumentáciu, pričom žalobca mal snahu preukázať, že v čase uzatvorenia kúpnej
zmluvy žalovaný vedel o skutočnosti, že cez jeho pozemok prechádza teplovodný kanál. Výsledkom



dokazovania je nasledovné. Žalovaný uvádza, že napriek dôkazom, ktoré boli v l. inštančnom konaní
predložené oboma účastníkmi nevyplýva, že žalovaný mal a mohol mať akúkoľvek vedomosť o
umiestnení sietí verejného parovodu a vodovodu na jeho pozemku p.č. XXXX, k.ú . T. v čase predaja
nehnuteľnosti žalobcovi. Špecifikácia novo predložených dôkazov účastníkmi konania: - Fotografia z
neznámeho dňa predložená žalobcom má ilustrovať šachtu s ventilom, pričom vidieť len jeden ventil
a údajne má znázorňovať hlavnú trasu rozvodov teplovodného kanálu a odbočku do budovy žalobcu
(z fotografie nie je viditeľné) ako prezentoval vo výpovedi žalobca dňa 05.03.2019. Podľa výkopových
prác realizovaných hneď po uzatvorení kúpnej zmluvy a prevzatí predmetu kúpy bolo žalobcom zistené,
že cez pozemok ide teplovodný kanál o rozmere 1,5 m x 1 m, ktorý má betónovú konštrukciu a
údajne v kanáli sú uložené jednotlivé potrubia (vyplýva z listu žalobcu adresovaného žalovanému dňa
06.12.2011). Avšak z fotografie nevyplýva, že je viditeľné alebo zistiteľné, že pohľad do šachty zároveň
znamená automaticky vidieť teplovodný kanál. Popis fotografie uviedol žalobca na pojednávaní dňa
05.03.2019. Žalovaný má za to, že z tejto nie je vidieť teplovodný kanál. Samotný žalobca uviedol, že
vedomosť o teplovodnom kanále mal až z výkopových prác, nie z otvorenia šachty.
- Technická správa projektu plynoinštalácie predložená žalobcom vypracovaná v marci 1997
projektantom Ing. Česnekom na objednávku žalovaného za údelom vybudovania vlastného zdroja tepla
z plynovej kotolne. V technickej správe bolo deklarované, že objekt je napojený na centralizovaný systém
dodávky tepla. Z tejto správy nevyplýva, že žalovaný mal alebo mohol mať akúkoľvek vedomosť o
umiestnení sieti verejného parovodu a vodovodu na jeho pozemku.
-Dohoda č. 24121/78/6 o platení záloh na dodávku tepla predložená žalovaným, ktorá bola uzatvorená
medzi žalovaným a Okresným bytovým podnikom v Trnave dňa 20.11.1978, predložená žalovaným
na podnet žalobcu. Z tejto dohody nevyplýva, že žalovaný mal alebo mohol mať akúkoľvek vedomosť
o umiestnení sieti verejného parovodu a vodovodu na jeho pozemku. Žiadne iné doklady k uvedenej
dodávke tepla žalovaný nemá k dispozícii, ani popis trasy rozvodu tepla a TUV.
- Výpoveď žalovaného z dohody č. 24121/78/6 predložená žalovaným z dôvodu realizácie vlastného
zdroja tepla. Napriek skutočnosti, že žalovaný žiadal demontovať merače teplej úžitkovej vody( TUV) a
ústredného kúrenia (UK) a zablombovať ventily, neznamená, že mal a mohol mať vedomosť z napojenia
prípojného rozvodu na verejný rozvod TUV a UK o tom, že cez jeho pozemok je trasovaný verejný
parovod a vodovod. Zároveň je podstatné, že samotné merače nie sú nutne súčasťou v časti napojenia
na verejný rozvod ale od týchto vedú prípojné rozvody na verejný rozvod. Nie je tak možno zistiť pri
demontovaní meračov miesto trasovania potrubia verejného rozvodu tepla. Zároveň je zjavné, že v
tomto prípade boli potrubia v betónovom kanáli, čo sa zistilo pri výkopových prácach. Preto odmieta
argumentáciu žalobcu vo vyjadrení zo dna 2l.11.2018, že ak bol žalovaný odberateľom tepla, mal podľa
zmluvy o dodávke tepla mat' vedomosť o mieste napojenia a jeho prípojky na verejný rozvod a o mieste
umiestnenia meradla, a teda ako starostlivý vlastník poskytujúci súčinnosť pri odčítavaní tepla mal mat'
vedomosť aj o mieste začiatku a konca prípojky. S uvedeným však žalovaný nesúhlasí ako zdôvodnil
v tomto podaní.
-Kolaudačné rozhodnutie zo dňa 20.06.2018 predložené žalobcom, ktorým bolo povolené užívanie
stavby. Žalovaný má zato, že predmetný dôkaz preukazuje nemožnosť užívať stavbu - nebytovú budovu,
ktorú nadobudol žalobca od žalovaného spolu aj s parcelou, na ktorej sa nachádza verejný rozvod
TUV a UV až do roku 2018, čím sa rozporuje vyjadrenie žalobcu v duplike zo dňa 17.02.2017 na
odvolaciu repliku žalovaného. V tejto duplike žalobca uvádza, že ak by na predmete kúpy neviazlo
vecné bremeno, došlo by k vydaniu kolaudačného rozhodnutia najneskôr v januári 2013. Od toho
ďalej žalobca odvíjal argumentáciu, že z dôvodu existencie verejných sietí na predmete kúpy začal
užívať rekonštruovanú budovu pre potreby podnikania až od decembra 2013. Uvedené nie je podľa
kolaudačného rozhodnutia pravdou. Z kolaudácie okrem iného vyplýva aj fakt, že rekonštrukcia bola
realizovaná zásadnou zmenou, a to dispozície existujúcej budovy, ďalej jej nadstavby, kde sa nachádza
bytová jednotka a zároveň prístavbou objektu. V kolaudačnom rozhodnutí je uvedené, že v zadnej
časti objektu (časti, kde sa nachádza na pozemku, resp. pod povrchom pozemku kanál horúcovodu
a vodovodu) je voľné parkovanie práve z dôvodu kanálu horúcovodu a vodovodného potrubia. Kanál
horúcovodu je v správe STEFE Trnava, ktorý zabezpečil jeho premostenie. V zmysle podmienok
stavebného povolenia bolo nutné zrealizovať aj prekládku vodovodu a uzatvoriť zmluvu o vecnom
bremene s mestom Trnava.
- výpoveď účastníka - žalobcu na pojednávaní zo dňa 05.03.2019. Z výpovede konateľa žalobcu okrem
popisu fotografie vyplýva, že kolaudácia prebehla až v septembri 2018, pričom vodovodné potrubie
nebolo nájdené ani po zásahu odborníkov a ani podľa dostupných listín zobrazujúcich trasovanie a teda
nebolo možné realizovať prekládku. Na vlastné riziko uzatvoril žalobca zmluvu o vecnom bremene s
mestom Tmava.



S poukazom na dôkazy výpovede žalobcu a kolaudačného rozhodnutia žalovaný uvádza, že mu nemôže
byt' prisúdená vedomosť o trasovaní teplovodného kanálu. Do roku 1997 odoberal žalovaný len teplú
vodu na vykurovanie, nie teplú úžitkovú vodu. Uvedené vyplýva aj podľa výpovede svedka A. zo dňa
03.05.2016 zo spoločnosti STEFE. Rovnako tento uviedol, že po stretnutí so žalobcom začiatkom roku
2012 na tvare miesta po realizovaní výkopových prác sa dozvedel o polohe teplovodného kanála a
zároveň, že realizovali preklenutie a teda premostenie teplovodného kanála na odber tepla. Rovnako
svedok potvrdil, že vodovodný kanál, resp. potrubie nebolo nájdené. Zároveň svedok uviedol, že
tieto ,,potrubia" neboli zapísané v katastri, pričom nerozumie prečo. Na danú otázku vyznačenia kanálov
rozvodu TUV a rozvodu tepla na vykurovanie do záznamov úradu katastra, čiže do predmetných LV
uviedla pracovníčka J. z mesta Tmava, stavebného úradu na pojednávaní ako svedok, že v čase
obdobia 70.a 80. rokov sa tieto siete ako vecné bremeno nezapisovali do listov vlastníctva a katastrálnej
evidencie. Ako vyplýva z písomnej správy projektanta Ing. Osuského, ktorý realizoval projekt na
základe objednávky žalobcu z jesene 201l, tento rovnako uviedol, že zo žiadnej dostupnej listiny mu
predloženej nevyplynulo, že cez pozemok vedú inžinierske siete. Žalovaný namieta a zdôrazňuje, že
v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy a to zo všetkých jemu dostupných listín (znaleckého posudku č.
57/2010 pre určenie kúpnej ceny z verejnej súťaže predaja predmetu kúpy v roku 201l, znaleckého
posudku z roku 1975, z máp mesta T., z listov vlastníctva, z katastrálnej mapy) ani z listín predložených
v tomto konaní, nevyplýva skutočnosť, že žalovaný mohol pri najlepšej vôli vedieť, že cez pozemok
prechádzajú siete teplej úžitkovej vody a rozvodu tepla na vykurovanie. V danom prípade má zato, že
nie je možné aplikovať zodpovednosť za škodu a to ani napriek tomu, že táto môže vyplývať z nároku
z vád. Je zjavné a nesporné, že predmet kúpy má právnu vadu, čo v čase prevodu vlastníckeho práva
žalovaný nevedel. Táto vyšla až dodatočne najavo. Ani z popisu výpovede žalobcu, ani z fotografie o
umiestnení šachty a ventilu nevyplýva, že žalovaný mohol vedieť okrem vedomosti kde sa nachádza
šachta a prívod tepla s ventilmi o samotnom rozvode teplej úžitkovej vody a tepla pre vykurovanie. V
tejto súvislosti poukazuje na fakt, že napriek fotke šachty, z ktorej má vyplývať vedomosť žalovaného,
že cez jeho pozemok vedie kanál s potrubím teplej úžitkovej vody a tepla pre vykurovanie sa samotné
potrubie teplej úžitkovej vody doposiaľ nenašlo. Ako teda môže byť vedomosť založená tam, kde nie
je možnosť zistiť trasovanie samotného potrubia? Ak však žalovaný nevedel o právnej vade predmetu
kúpy, neporušil v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy žiadnu svoju povinnosť. Preto sa spravoval pri zistení
a oznámení vady predmetu kúpy žalobca ustanovením nároku z vád veci § 597 ods. 1 a 2 OZ. Pokiaľ
by žalobca mohol, poskytol by zľavu z ceny, čo mu však ako štátnemu orgánu nedovoľovali právne
predpisy týkajúce so správy majetku štátu, sám teda ponúkol odstúpenie od zmluvy. Žalobca doposiaľ
argumentuje, že odstúpiť nemohol, lebo nevedel predmet kúpy vrátiť v pôvodnom stave. Má za to, že jeho
argumentácia je v tomto smere účelová. Ak dňa 01.12.2011 žalobca prevzal na základe preberacieho
protokolu predmet kúpy a už 06.12.2011 listom informoval žalovaného, že prieskumnými výkopovými
prácami kvôli statickým sondám objavili teplovodný betónový kanál o veľkosti 1,5 m x 1 m v hĺbke
1,5 m, zdá sa veľmi nepravdepodobné, že za daných 5 dní sa zásahmi žalobcu nehnuteľnosť tak
zmenila, že ju nebolo možné dať do pôvodného stavu. Tiež je nepravdepodobné, že tieto zásahy v stavbe
boli vykonané pred zistením vedenia teplovodného kanálu. Žalobca po tom ako mu žalovaný zaslal
odpoveď 12.12.2011 s možnosťou odstúpenia od kúpnej zmluvy so žalovaným nerokoval o možnosti
či je a v akom rozsahu schopný nehnuteľnosť dať do pôvodného stavu, resp. či vykonaním úsilia dať
nehnuteľnosť do pôvodného stavu mu budú preplatené jeho náklady. Práve naopak. Žalobca napriek
vedomosti a bez stavebného povolenia začal s úpravou nehnuteľnosti a s výkopovými prácami a až dňa
24.05.2012 reagoval žalovanému, že odstúpenie nie je možné, lebo nehnuteľnosť nemôže odovzdať v
pôvodnom stave a rovnako, že do tejto už investoval. V rámci uvedeného žalobca vyčíslil predbežné
náklady spojené s prekládkou potrubia, a to vo výške 34.800,- Eur. Podľa vyššie uvedeného žalobca sám
z vlastnej vôle neuplatnil nárok z vád predmetu kúpy. V tomto smere má zato, že odvolací súd správne
vyhodnotil, keď vyslovil svoj názor, že ak z hľadiska právneho posúdenia je nevyhnutné aplikovať nároky
zodpovednosti z vád, nemožno priznať nároky na náhradu škody. Má za to, že práve v tomto prípade
mohol hneď po realizovaní výkopových prác bezprostredne niekoľko dní po prevzatí predmetu kúpy
žalobca vrátiť vec žalovanému, čo však neurobil a až po viac ako pól roku mu oznámil, že to nie
je možné nielen z hľadiska výrazného zásahu alebo aj masívnych investícií, čo však bolo len jeho
rozhodnutím. Preto zastáva žalovaný názor, že nárok náhrady škody v zohľadnenom nájomnom len
účelovo supluje neuplatnené nároky z vád veci alebo aj náklady spojené s prekládkou potrubia. Z
tohto dôvodu žalovaný prezentuje, že účelovo vytvorený nárok má byt' súdom zamietnutý. Rovnako
uvedené podporuje aj odôvodnenie odvolacieho súdu v bode 34 rozsudku, a to že odvolací súd sa
nestotožňuje so súdom 1. inštancie a so žalobcom z hľadiska ich základnej právnej argumentácie,
že náklady vynaložené na zmenu projektovej dokumentácie a úhrada nájomného za užívanie iných



priestorov sú škodou, ktorá vznikla ako následok vady kúpnej zmluvy. Žalovaný uvádza, že pokiaľ súd
l. inštancie v tomto konaní v rámci predbežného právneho posúdenia uviedol, že výška škody nie je
sporná, lebo to nerozporoval ani odvolací súd, ktorého právnym záverom je súd I. inštancie viazaný, s
týmto názorom rovnako žalovaný nesúhlasí. Žalovaný uvádza, že v prvom rade nesúhlasí s právnou
argumentáciou žalobcu v časti náhrady škody, čo viackrát uviedol pri výpovedi právneho zástupcu na
pojednávaní a vo svojich písomných podaniach. Nakoľko nebola preukázaná vedomosť a vada vyšla
dodatočne najavo, nedošlo k porušeniu právnej povinnosti ako základného predpokladu vzniku škody.
Zároveň chýba príčinná súvislosť, čo namietal aj odvolací súd, ktorý rozporoval škodu ako uplatňovaný
nárok žalobcu, preto sa už samotnou výškou škody ani nezaoberal. Z toho vyplýva, že doposiaľ' nebol
žalobcom preukázaný vzťah príčiny a následku, lebo nemožnosť užívať predmet kúpy určitý čas pre
svoju podnikateľskú činnosť nesúvisí s právnou vadou kúpnej zmluvy dodatočne zistenou. Zároveň
výška škody je nejednoznačná z dôvodu, že predmet kúpy bolo možné užívať až v septembri 2018 po
vydaní právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie od decembra 2013 ako to v žalobe a počas konania
a odvolacieho konania prezentoval žalobca. Rovnako odmieta v tomto smere právnu argumentáciu
žalobcu, že žalovaný nepreukázal, že porušenie povinnosti a vznik škody nezavinil, a to ani z nevedomej
nedbanlivosti. Aj pokiaľ platí podľa § 600 OZ, že náhrady škody sa možno úspešne domáhať popri
nároku zo zodpovednosti z vád a tieto nároky stoja nezávisle od seba, vo všeobecnosti sa však nemožno
úspešne domáhať nároku náhrady škody tam, kde toto právo patrí nároku zo zodpovednosti z vád
(R 12/1989) a rovnako, že nákladov vynaložených na odstránenie vád z kúpnej zmluvy sa nemožno
úspešne domáhať nárokom na náhradu škody (Rc 17/2007). V prípade nároku na náhradu škody je
nutné dodržať predpoklady všeobecnej zodpovednosti za škodu podľa ustanovenia § 420 OZ, kde
žalovaný opätovne uvádza, že tieto neboli splnené. Škodu možno potom chápať ako ujmu spočívajúcu
nie v samotnej vadnosti predmetu kúpy ale v znehodnotení tejto veci v dôsledku vadného plnenia. Na
základe uvedeného platí, že len škoda, ktorá z vady vznikla je odškodniteľná v rámci náhrady škody,
čomu tak nie je podľa skutkových dôvodov na strane žalobcu. Napr. Rozsudok Najvyššieho súdu ČR,
sp. zn. 25 Cdo 1849/2001, ktorý rozlíšil oba právne inštitúty. Aj keď nárok na náhradu škody je možné
uplatniť, nemožno prehliadnuť, že nárokov, ktoré vyplývajú zo zodpovednosti za vady, sa nemožno
domáhať z titulu náhrady škody. Vzhľadom na uvedené žiada súd, aby žalobu v plnom rozsahu zamietol
a zaviazal žalobcu na náhradu trov konania.

52. Podľa § 261 ods. (9) OBZ zmluvy medzi osobami uvedenými v odsekoch 1 a 2, ktoré nie sú upravené
v hlave II tejto časti zákona, a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, spravujú sa
príslušnými ustanoveniami o tomto zmluvnom type v Občianskom zákonníku a týmto zákonom.
53. Podľa § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“) súd prizná
strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
54. Podľa § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.
55. Podľa § 391 ods. 1,2 CSP ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a
nové rozhodnutie, súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.(3) Ak odvolací súd
zruší rozhodnutie súdu prvej inštancie a vráti mu vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, je povinný
v odôvodnení rozhodnutia uviesť aj to, ako má súd prvej inštancie vo veci ďalej postupovať.

56. Súd prvej inštancie považuje za potrebné uviesť, že v rozsudku sp. zn. 7Cb/99/2003 - 266 zo
dňa 27.09.2016 žalobu a nárok uplatňovaný žalobcom posudzoval vždy ako nárok na náhradu škody,
nakoľko si to žalobca v žalobe tak uplatnil a počas celého konania na svojej právnej argumentácii
zotrval. Nárok na náhradu škody však uplatňuje ako nárok vyplývajúci z vadného plnenia, preto súd
prvej inštancie považuje za potrebné citovať aj ustanovenia týkajúce sa vadného plnenia, práve na
zvýraznenie toho, že žalobca sa nedomáha zodpovednosti z vád, ale náhrady škody z vadného
plnenia, ktorá môže byť uplatňovaná nezávisle od nárokov zo zodpovednosti za vady. Skutočnosť, že
išlo o vadné plnenie zo strany žalovaného uznal i jeho právny zástupca. Vyhlásenie žalovaného, že
na predmetnej nehnuteľnosti neviaznu žiadne bremená sa neskôr ukázalo, že je nepravdivé a toto
nepravdivé vyhlásenie a hlavne predaj nehnuteľnosti s právnymi vadami súd 1. inštancie považoval za
porušenie povinnosti žalovaného predať nehnuteľnosť bez vád alebo s upozornením na existujúce vady.
Nehnuteľnosť mala právne vady už v čase uzavretia kúpnej zmluvy a ide o objektívnu zodpovednosť za
vady, teda nemusí byť vedomosť o vadách na strane predávajúceho. Žalobca si mohol uplatniť nároky zo
zodpovednosti za vady, ale neurobil to. Uplatnil si nárok na náhradu škody, ktorá mu vznikla v súvislosti
s vadným plnením.



57. Kúpna zmluvy týkajúca sa nehnuteľnosti nie je ako zmluvný typ upravená v Obchodnom zákonníku,
preto súd túto zmluvu posudzoval podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.

58. Súd prvej inštancie je v zmysle ustanovenia § 391 ods. 2 CSP viazaný právnym názorom odvolacieho
súdu vysloveným v prejednávanej veci. Odvolací súd uviedol v bode 34 uznesenia sp. zn 21Cob/21/2017
zo dňa 27.04.2018, že „ žalobca ako i súd prvej inštancie sa domnievajú, že náklady vynaložené
na zmenu projektovej dokumentácie a úhrada nájomného za užívanie iných priestorov sú v právnom
chápaní škodou, ktorá vznikla ako následok vady kúpnej zmluvy. Odvolací súd sa s týmto názorom
nestotožňuje. Vadami treba rozumieť všetko, čo znižuje možnosť využitia a upotrebenia veci, prípadne čo
ju inak znehodnocuje. Môže ísť o právne, ako aj o faktické vady. Predmet kúpy môže mať vady, o ktorých
predávajúci vie (§596 OZ), alebo ide o vady, ktoré vyjdú dodatočne najavo a predávajúci kupujúceho na
ne neupozornil (§597 OZ). Právnej definícii vád zodpovedajú žalobcom tvrdené nedostatky predmetu
kúpy, uplatňované žalobcom ako škoda. Predpokladom vzniku zodpovednosti za škodu je protiprávny
úkon t.j. je konanie, ktoré je v rozpore s objektívnym právom, existencia škody ako majetková ujma
a príčinná súvislosť medzi protiprávnym konaním škodcu a vznikom škody.“ Z uvedeného vyplýva
právny názor odvolacieho súdu, že náklady vynaložené na zmenu projektovej dokumentácie a úhrada
nájomného za užívanie iných priestorov, nie sú v právnom chápaní škodou, ktorá vznikla ako následok
vady kúpnej zmluvy.

59. Ďalej odvolací súd v bode 35 citovaného uznesenia uviedol, že „ Z obsahu spisu a listinných dokladov,
ktoré predložil žalobca vyplýva, že po zistení, že na nehnuteľnosti, ktorú kúpil od žalovaného ako
predávajúceho sú ťarchy, žiadal o zľavu z kúpnej ceny titulom vady predmetu kúpy, na ktorú kupujúceho
predávajúci neupozornil. Žalovaný mu zľavu odmietol poskytnúť. Napriek týmto skutočnostiam žaloba
smeruje na náhradu škody, ktorú prvoinštančný súd síce žalobcovi priznal, ale z odôvodnenia rozsudku
vyplýva, že na uplatnený nárok prihliadal ako na vady predmetu kúpy. Pokiaľ ide o v odvolaní
namietané nesprávne právne posúdenie veci prvoinštančným súdom v otázke príčinnej súvislosti
medzi porušením právnej povinnosti žalovaného a vznikom škody, odvolací súd musí opodstatnenosti
tohto odvolacieho dôvodu prisvedčiť, pretože prvoinštančný súd nezdôvodnil, nevysvetlil riadne sa
nevyporiadal, nekonkretizoval, právnu povinnosť žalovaný ako predávajúci porušil. Treba v tejto veci
vziať do úvahy, že žalovaný pri uzatvorením kúpnej zmluvy nemal vedomosť, rovnako ako ani žalobca,
o existencii inžinierskych sietí, ktoré viedli cez pozemok, ktorý bol predmetom kúpy a s tým súvisiace
vecné bremeno, ktoré bolo zistené a zapísané až počas stavebného konania, keď žalobca ako kupujúci
požiadal o prestavbu predmetu kúpy. Ide teda jednoznačne o vadu, ktorá vyšla najavo dodatočne a s
ktorou zákon spája následky vyplývajúce práve s prvoinštančným súdom citovaného ust. § 597 ods.
1,2 OZ. Za protiprávne konanie žalovaného nemožno považovať vadu, ktorá vyšla najavo dodatočne,
pričom vzťah príčiny a následku musí byť priamy a bezprostredný. Pri zisťovaní príčinnej súvislosti
treba skúmať, súvislosti existenciu skutočností, ktoré prichádzajú do úvahy ako priama príčina škody.“
Z uvedeného vyplýva, že právny názor odvolacieho súdu je, že žalovaný nemal vedomosť o vade pri
uzatváraní zmluvy, táto vada vyšla najavo dodatočne a nemožno to považovať za protiprávne konanie.

60. Ďalej odvolací súd v bode 36 citovaného uznesenia uviedol, že „ V konaní nebolo preukázané,
že by žalovaný v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy mal vedomosť o existencii vecného bremena, preto
nemožno pričítať v jeho neprospech, že v kúpnej zmluve vyhlásil, že k nehnuteľnosti sa neviažu
žiadne ťarchy a na základe ktorého by bolo možné dospieť k záveru, že v danej veci sú splnené
podmienky pre zodpovednosť žalovaného za škodu podľa § 420 ods. 1 OZ.“ a v bode 42 uviedol,
že „ súd prvej inštancie musí jednoznačne ustáliť právne posúdenie veci s tým, aby mali strany
sporu možnosť k nemu navrhovať relevantné dôkazy a to v spojení s jednoznačným vymedzením
predmetu dokazovania, ktorý má zásadný význam pre ďalší procesný postup súdu, keďže sa podľa
aktuálneho procesného poriadku kladie zvýšený dôraz na zodpovednosť strany za jej vlastnú procesnú
aktivitu. I keď uvedené právne posúdenie má iba predbežný charakter, kedy sa môže súd od neho
odkloniť, ale v takom prípade následný procesný postup musí z odôvodnenia rozhodnutia jednoznačne
argumentačne vyplynúť, čo rozhodnutie prvoinštančného súdu nespĺňa. Bez toho, aby sa prvoinštančný
súd jednoznačne s podstatnými náležitosťami pre priznanie nároku na náhradu škody, ktorými sú
protiprávne konanie žalovaného, vznik škody a príčinná súvislosť vyporiadal a presne ich konkretizoval,
nemožno priznať žalobcovi nárok na náhradu škody, i keď táto môže byť uplatnená súbežne s právami
zo zodpovednosti za vady. Ak však je pre priznanie nároku z hľadiska právneho posúdenia nevyhnutná
aplikácia zodpovednosti za vady, nemôže byť žalobcovi priznaný nárok na náhradu škody a to iba z



toho titulu, že mu žalovaný nebol zľavu z ceny ochotný poskytnúť a nebolo možné nehnuteľnosť vrátiť
v pôvodnom stave.

61. Na základe citovaného právneho názoru odvolacieho súdu v prejednávanej veci, súd prvej
inštancie v zmysle ustanovenia § 181 ods. 2 CSP určil, ktoré skutkové tvrdenia sú medzi stranami
sporné, ktoré považuje za nesporné a uviedol, tiež predbežný právny názor, avšak už v súlade s
právnym názorom odvolacieho súdu, nakoľko je ním viazaný a to, že nie sú splnené predpoklady na
uplatnenie nároku na náhradu škody žalobcu, lebo nebolo preukázané protiprávne konanie žalovaného.
Žalobca si mohol uplatniť práva z vád predmetu kúpnej zmluvy. Na základe tohto právneho názoru
žalobca navrhol vykonať dokazovanie výsluchom žalobcu, doložením Technickej správy plynoinštalácie,
fotodokumentácie ventilov. Toto dokazovanie však po rozhodnutí odvolacieho súdu neprinieslo do
konania nové skutočnosti, ktoré by mohli viesť k zmene právneho názoru vysloveného odvolacím súdom
v prejednávanej veci, a to že žalovaný mal vedomosť o existencii vecných bremien v čase uzatvárania
kúpnej zmluvy. O tom, že došlo k zmene vykurovania v predmetnej nehnuteľnosti strany vedeli aj
pred rozhodnutím odvolacieho súdu a v spise sa tiež nachádzala fotodokumentácia ( napr. čl 198
spisu), z ktorej vyplývala existencia vodovodnej šachty na pozemku, teda nešlo o nové tvrdenia a ani
novopreukázané skutočnosti potrebné na zmenu právneho názoru vysloveného odvolacím súdom. Ani
žalobca nevedel po ohliadke a začatí rekonštrukčných prác o existencii a vedení sietí horúcovodu a
teplej vody cez pozemok. Ani technická správa plynoinštalácie a ani fotografia doložená po rozhodnutí
odvolacieho súdu do spisu jednoznačne nepreukazujú vedomosť žalovaného o existencii a vedení sietí
cez pozemok pred uzavretím kúpnej zmluvy predmetnej nehnuteľnosti, čo je podľa odvolacieho súdu
podmienkou pre uplatnenie si nároku na náhradu škody a tiež pre priznanie žalovaného nároku je
nevyhnutná aplikácia zodpovednosti za vady a preto nemôže byť žalobcovi priznaný nárok na náhradu
škody. Po rozhodnutí odvolacieho súdu nedošlo k preukázaniu skutkových tvrdení žalobcu o vedomosti
žalovaného o vadách premetu kúpy v čase uzatvárania kúpnej zmluvy, preto súd musel žalobu zamietnuť
v súlade s právnym názorom odvolacieho súdu.

62. Súd priznal plne úspešnému žalovanému náhradu trov konania v plnom rozsahu v zmysle § 255 ods.
1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Podľa §
262 ods. 1 a 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým
sa konanie končí. (1) O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. (2)

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.



Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený (§ 38 zák. č.
233/1995 Z.z.) a ktorého jej vykonaním poverí súd, ak osobitný predpis alebo tento zákon neustanovuje
inak (§ 29 zákona č. 233/1995 Z.z.).