"V Z O R O D E V", výrobné družstvo v Bratislave


Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 11C/169/2016
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1216217228
Dátum vydania rozhodnutia: 12. 12. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Hana Posluchová
ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2017:1216217228.4

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II sudkyňou JUDr. Hanou Posluchovou v sporovej veci žalobcu: R. B., nar.
XX.XX.XXXX, A. B. XX, A., zast. advokátskou kanceláriou VRBA & PARTNERS s.r.o., so sídlom Sliezska
9, Bratislava, IČO: 35 918 225, proti žalovaným: 1. J.. R. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom V. XX, A., 2. F.
V., nar. XX.XX.XXXX, bytom M. N.. X, A., 3. D. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom W. XXX/XX, A., 4. P. V.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom C. E. X, A., 5. J.. F. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom W. XX, A., 6. J.. F. W., nar.
XX.XX.XXXX, bytom W. XX, A., 7. J.. R. S., nar. XX.XX.XXXX, bytom K.. Ž. XXXX/XX, C., 8. J.. R. F., nar.
XX.XX.XXXX, bytom L. XXX/X, W., 9. M. K., nar. XX.XX.XXXX, A. B. XX, A., 10. S. K., nar. XX.XX.XXXX,
A. B. XX, A., 11. J.. D. K., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, A., 12. M. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom T.
X, A., 13. P. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom T. X, A., 14. P. B., nar. XX.XX.XXXX, A. XX, A., 15. W. B.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, A., 16. 4-YOU, s.r.o., so sídlom Bajzova 13, Bratislava, IČO: 35 750
251, 17. K. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom P. X, A., 18. J.. O. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom W. X, A., 19.
V.. Y. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom W. X, A., 20. „VZORODEV", výrobné družstvo Bratislava, so sídlom
Mliekarenská 8, Bratislava, IČO: 00 167 631, 21. J.. W. M., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. X, A., 22. W. M.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, A., zastúpení správcom: BYTOKOMPLET, s.r.o., so sídlom Kamenárska
18, Bratislava, IČO: 35 698 845, právne zastúpený: JUDr. Rudolf Mičieta, advokát, Medzilaborecká 21,
Bratislava, o určenie výšky preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, takto

r o z h o d o l :

I. Žaloba sa z a m i e t a v celom rozsahu.

II. Žalovaným v 1. až 22. rade sa p r i z n á v a proti žalobcovi náhrada trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1) Žalobca sa žalobou doručenou súdu dňa 31.10.2016, v spojení s doplňujúcim podaním doručeným
dňa 15.12.2016 domáhal určenia, že žalovaní nemajú nárok na zaplatenie preddavkov do fondu
prevádzky, údržby a opráv vo výške 100% zo sumy určenej ako mesačná čiastka v Zmluve o výkone
správy zo dňa 6.3.2001. Taktiež sa domáhal určenia, že je povinný sa podieľať na tvorbe fondu
prevádzky, údržby a opráv mesačnými preddavkami vo výške 30% zo sumy určenej ako mesačná čiastka
v Zmluve o výkone správy zo dňa 6.3.2001. Zároveň žiadal priznať náhradu trov konania.

2) Svoju žalobu odôvodnil tým, že je výlučným vlastníkom nebytových priestorov č. X-X a XX v
polyfunkčnom dome na A. L. X/A P. XX/A postavenom na parcele č. XXXXX/X, XXXXX/XX so súpisným
číslom XXXX evidovanom na LV č.XXXX pre katastrálne územie N.. K označeným nebytovým priestorom
prináležia spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel
na pozemku, a to o veľkosti XXX/XXXXX a XXX/XXXXX. Nebytové priestory žalobcu sú oddelené od
bytovej časti polyfunkčnej stavby spojené horným prekrytím - nižšie posadenou strechou. Dňa 6.3.2001
bola medzi žalobcom ako vlastníkom nebytových priestorov uzavretá Zmluva o výkone správy, v článku
VIII ktorej bol dojednaný aj spôsob hospodárenia s fondom prevádzky, údržby a opráv a výšky platby



do fondu 4 Sk/m2 celkovej odkúpenej podlahovej plochy bytu a nebytového fondu. Dňa 10.12.2014
žalobca zaslal štatutárovi žalovaných vlastníkov J.. F. W. písomnú žiadosť označenú ako „ Úprava
zálohových platieb do FPUO“, ktorou žiadal upraviť výšku jeho preddavkov do fondu prevádzky, údržby
a opráv z dôvodu novely zákona č. 182/1993 Z.z., účinnej od 1.10.2014. Dôvodom podanej žiadosti bola
skutočnosť, že žalobca ako vlastník nebytových priestorov nevyužíva spoločné časti domu a spoločné
zariadenia domu a dokonca k nim nemá ani prístup, napriek tomu bol povinný poukazovať preddavky
do fondu prevádzky, údržby a opráv v rovnakej výške ako vlastníci bytov, ktorí spoločné časti domu
a spoločné zariadenia domu využívajú v plnej miere, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Žalobca pravidelne poukazoval preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to aj napriek tomu,
že prostriedky fondu boli investované len do bytovej časti polyfunkčného domu, ktoré žalobca vôbec
nevyužíva. V podanej žiadosti žalobca poukázal na Plán prevádzky, údržby a opráv na rok 2015, z
ktorého jednoznačne vyplýva, že finančné prostriedky majú byť opäť využité na financovanie opráv v
bytovej časti komplexu. Žalobca bol dokonca nútený vykonať opravu zatekajúcej strechy na vlastné
náklady, keďže zo strany žalovaného ako správcu nedošlo k náprave aj napriek viacerým urgenciám na
odstránenie závad, na ktoré žalovaný nereagoval. Jedinou reakciou žalovaného bolo zaslanie návrhu
na vyhlásenie písomného hlasovania o otázkach úpravy výšky preddavkov do fondu údržby, prevádzky
a opráv zvoleným zástupcom bytového domu s návrhom na zníženie o 5%. Vlastníci najskôr hlasovali
písomne, avšak hlasovania sa nezúčastnila väčšina, preto bolo neplatné. Následná schôdza vlastníkov
dňa 25.6.2015 nebola uznášaniaschopná. Následne žalobca opätovne zaslal žalovanej strane list zo dňa
4.8.2015, kde žiadal zníženie jeho príspevku do fondu o 70%. Listom zo dňa 24.2.2017 žalobca žiadal
o opätovné vyhlásenie písomného hlasovania s cieľom zníženie jeho príspevku do fondu prevádzky,
údržby a opráv. Následne bola zvolaná schôdza vlastníkov na deň 14.6.2016, ktorej súčasťou bol aj
návrh na zníženie preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv pre nebytové priestory o 70% , ale k
dohode nedošlo s tým, že bude vyhlásené ďalšie písomné hlasovanie. Žalobca v ďalšom poukázal na to,
že zohľadnenie miery využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov
a garáží je zákonnou povinnosťou vlastníkov. Naliehavý právny záujem na podanej určovacej žalobe
žalobca odôvodnil jeho neistotou, v akej miere sa má podieľať na fonde prevádzky, údržby a opráv. V
tejto súvislosti poukázal na viaceré neúspešné pokusy o vyriešenie situácie dohodou vlastníkov, pričom
uviedol, že bez rozhodnutia súdu nemôže byť jeho neistota ohľadne určenia výšky jeho preddavkov do
fondu prevádzky, údržby a opráv odstránená.

3) Žalovaní sa v zastúpení správcom bytového domu k žalobe vyjadrili podaním doručeným súdu
dňa 19.6.2017. Poukázali na to, že žalobca v žalobe nepreukázal a nedefinoval, aká je jeho miera
nevyužívania spoločných častí a spoločných zariadení domu, keďže len vágne uviedol, že vôbec
nevyužíva spoločné časti a zariadenia domu. Zástupca žalovaných ďalej poukázal na to, že nebytové
priestory sú stavebne a technologicky prepojené, a preto pohľad žalobcu je jednostranný. Úplne totožne
môžu totiž ostatní vlastníci argumentovať tým, že oni nevyužívajú tie spoločné časti a zariadenia domu,
ktoré využíva žalobca ( napr. pasáž). Ak žalobca uvádza, že jeho priestory sú „oddelené“ od bytovej časti
domu, tak stavebne a technologicky to nie je pravda. Je preto iracionálne a nespravodlivé, aby žalobca
platil do fondu prevádzky, údržby a opráv o 70% menej, než iný vlastník bytu. Žalobca v žalobe neuviedol
odôvodnenú kvantifikáciu, na základe ktorej žiada priznať uvedenú zľavu vo výške 70 %. Pritom dôkazné
bremeno na priznanie oprávnenosti zľavy a jej výšky leží na žalobcovi, ktorý ho neuniesol. Vzhľadom
na skutočnosť, že zákon nestanovuje mechanizmus, ktorý určuje mieru využitia, je na žalobcovi, aby
to definoval a preukázal. Zároveň zástupca žalovaných poukázal na uvedomelosť ostatných vlastníkov
nebytových priestorov v dome, ktorí v snahe zabezpečiť riadnu starostlivosť o dom, so zľavou nesúhlasili.
Napokon uviedol, že podľa zástupcov vlastníkov by mohla byť primeraná 10%-tná výška zľavy, hoci
ani táto nie je presným prepočtom. Táto výška zľavy bola dokonca akceptovaná väčšinou hlasujúcich
vlastníkov; hlasovanie však bolo neplatné z dôvodu neúčasti nadpolovičnej väčšiny vlastníkov.

4) K vyjadreniu zástupcu žalovaných sa vyjadril žalobca prostredníctvom svojho právneho zástupcu
v replike doručenej súdu dňa 21.7.2017, kde poukázal na to, že zo zákona č. 182/1993 Z.z.
vyplýva povinnosť a nie možnosť alebo ochota vlastníkov bytov a nebytových priestorov zohľadniť
mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží
v dome. Skutočnosť, že žalobca vôbec nevyužíva spoločné časti a zariadenia domu, prezentoval
fotodokumentáciou. Žalobcove nebytové priestory sú oddelené od bytovej časti polyfunkčnej stavby a
žalobca preto nemá ani prístup k spoločným častiam a zariadeniam domu. Nemožno preto podľa neho
ani akceptovať obranu žalovaného spočívajúcu v tvrdení, že žalobca nepreukázal , aká je miera jeho
využívania spoločných častí a zariadení domu, keďže ich nevyužíva vôbec, narozdiel od vlastníkov



bytov, ktorí ich využívajú dennodenne. Poukázal na zákonnú povinnosť zohľadniť mieru využívania
spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží, nie však vlastníkmi bytov.
Konštatujúc, že zákon bližšie neupravuje, akým spôsobom sa má miera využívania spoločných častí a
zariadení domu premietnuť do finančného vyjadrenia vo forme príspevku do fondu prevádzky, údržby
a opráv, žalobca pri navrhovaní zľavy 70% z tohto príspevku vychádzal z toho, že už samotný podiel
na tvorbe fondu (vlastníkmi- pozn. súdu) jednotlivých garáží a nebytových priestorov je oproti bytom
(vzhľadom na veľkosť podielu) zhruba štvrtinový až tretinový. Žalobca práve z tohto dôvodu nepovažoval
navrhované zníženie miery užívania spoločných častí a zariadení domu žalovaným o 5% za adekvátne
a postačujúce. Záverom svojho vyjadrenia žalobca poukázal na to, že výška jeho preddavkov do fondu
je predmetom sporu medzi stranami už od roku 2014.

5) V duplike doručenej súdu dňa 7.8.2017 žalovaní prostredníctvom svojho zástupcu opätovne
poukázali na neunesenie dôkazného bremena žalobcom. Zároveň znovu zdôraznili, že nebytové
priestory sú stavebnotechnicky súčasťou bytového domu ako celku, a sú stavebne i technologicky
prepojené. Ak žalobca uvádza, že nebytové priestory sú oddelené od bytovej časti, neznamená to, že
v širšom poňatí neužíva aj zariadenia a technológie bytovej časti, a to práve vzhľadom na spomenutú
prepojenosť. Priložená fotodokumentácia, ktorou argumentuje žalobca, nijakým spôsobom nestanovuje
a ani nepreukazuje mieru využitia a následne výšku „zľavy“ z preddavku do fondu prevádzky, údržby a
opráv. Poukázal aj na fakt, že hoci vlastníci bytov nemajú zákonnú možnosť žiadať zohľadnenie miery
ich užívania spoločných častí a zariadení domu, sú aj oni v pozícii, kedy pomyslene doplácajú na tie
časti bytového domu, ktoré užívajú výhradne vlastníci nebytových priestorov. Žalobcom požadovaná
zľava vo výške 70% je tak iracionálna a proti dobrým mravom. To, že podiel tvorby fondu prevádzky,
údržby a opráv zo strany vlastníkov nebytových priestorov a garáží je štvrtinový až tretinový, nemá podľa
žalovaných žiadnu vypovedaciu hodnotu k určeniu výšky žalobcom žiadanej „zľavy“ preddavku do fondu.
Žalobca podľa žalovaných neuviedol žiadne skutočnosti, ktoré by najmä kvantitatívne preukazovali
žalovaný nárok.

6) Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, prednesom právnych zástupcov strán ako aj
obsahom písomných vyjadrení a listinných dôkazov (vrátane fotodokumentácie), predložených stranami
sporu v priebehu konania, ktoré sú súčasťou súdneho spisu a zistil nasledovný skutkový stav:

7) Podľa listu vlastníctva č. XXXX vedeného pre k.ú. N., obec: A.-m.č. T., je žalobca vlastníkom
nebytového priestoru č. X-č.X o veľkosti podielu XXX/XXXXX a nebytového priestoru č. XX-N. o veľkosti
podielu XXX/XXXXX v polyfunkčnom dome súp. č. XXXX nachádzajúcom sa na parcele číslo XXXXX/
X, XXXXX/XX, XXXXX/XX P. XXXXX/XX.

8) Dňa 6.3.2001 bola medzi správcom: Bytokomplet s.r.o. a žalobcom ako vlastníkom nebytového
priestoru a garáže v polyfunkčnom dome na A. XX-XX M. A. uzavretá zmluva o výkone správy, v ktorej
sa žalobca zaviazal platiť pravidelne príspevok do fondu opráv a údržby domu. V článku VIII bod 8.3
výška príspevku bola dohodnutá na 4 Sk/m2 celkovej odkúpenej podlahovej plochy bytu a nebytového
priestoru.

9) Listom zo dňa 10.12.2014 sa žalobca obrátil na J.. F. W. so žiadosťou o úpravu výšky príspevku
do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to s poukazom na §10 ods. 1 posl. veta zákona č. 182/1993
Z.z. Svoju žiadosť odôvodnil tým, že nemá do hlavnej budovy, kde sa nachádzajú byty, vôbec prístup.
Nepoužíva výťahy, požiarnu ochranu, spoločné priestory, t.j. časti, do ktorých boli takmer výlučne
investované prostriedky z fondu opráv. Naopak, do časti, kde sa nachádzajú jeho nebytové priestory, sa
investovalo minimálne, pričom bol dokonca nútený zatekajúcu strechu si dať opraviť na vlastné náklady.
Poukázal na to, že podľa plánu prevádzky, údržby a opráv domu na rok 2015 sa má opäť takmer
výlučne ( okrem položky vodomery) financovať z fondu opráv len bytová časť komplexu. Výšku svojho
príspevku žiadal znížiť na 0,-Eur/m2 zohľadniac tú skutočnosť, že za predchádzajúce obdobie z ním
zaplatených preddavkov boli uhrádzané predovšetkým náklady na prevádzku, opravy a údržbu bytovej
časti komplexu.

10) Podľa zápisnice z písomného hlasovania zo dňa 24.2.2015, ktorého predmetom bolo zníženie
príspevku za nebytové priestory do fondu prevádzky, údržby a opráv na 95 %, bolo hlasovanie neplatné
z dôvodu neúčasti nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov.



11) Listom zo dňa 4.8.2015 sa žalobca obrátil na Bytokomplet s.r.o. so žiadosťou o zníženie preddavkov
do fondu o 70%.

12) Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov obytného domu A. X-XX M. A.,
konanej dňa 25.6.2015 vyplýva, že na predmetnej schôdzi bola prerokovaná žiadosť žalobcu o zníženie
jeho preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv; vzhľadom na skutočnosť, že na rozhodnutie o
tejto otázke je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v bytovom dome, správca
bol poverený zahrnúť hlasovanie o tejto otázke do písomného hlasovania. Na uvedenej schôdzi bol
zároveň schválený návrh plánu opráv na rok 2015, ktorý zahŕňal nasledovné: preventívna protipožiarna
prehliadka, trojročná odborná prehliadka výťahov, výmena bytových vodomerov na teplú vodu, osadenie
filtrov stupačky teplej a studenej vody, oprava balkónov, oprava chodníka zo zámkovej dlažby od klubu
13, po celej dĺžke zo strany A. L. ako prvá etapa, oprava okapového chodníka okolo domu zo strany
parku ako druhá etapa.

13) Listom zo dňa 24.2.2016 sa žalobca obrátil na Bytokomplet s.r.o. so žiadosťou o vyhlásenie
písomného hlasovania za účelom úpravy platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv.

14) Zo zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov obytného domu A. X-XX M.
A., konanej dňa 14.6.2016 vyplýva, že na predmetnej schôdzi bola prerokovaná žiadosť žalobcu o
zníženie jeho preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv; vlastníci nesúhlasili s návrhom žalobcu
na zníženie týchto príspevkov v rozsahu o 70%, ale tiež sa nevedeli dohodnúť na tejto výške, navrhli
preto, aby sa zistili náklady na časti domu, ktoré vlastníci nebytových priestorov neužívajú a na základe
toho potom výbor vlastníkov určí percentuálne zníženie preddavkov do FO; vzhľadom na skutočnosť, že
na rozhodnutie o tejto otázke je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v bytovom
dome, správca bol poverený zahrnúť hlasovanie o tejto otázke do písomného hlasovania, ktoré bude
vyhlásené po 15.9.2016. Na uvedenej schôdzi bol zároveň schválený návrh plánu opráv na rok 2016,
ktorý zahŕňal nasledovné: preventívna protipožiarna prehliadka, osadenie filtrov na teplú a studenú
vodu, oprava balkónov, oprava obkladu na fasáde zo strany parku, oprava chodníka zo zámkovej dlažby
od klubu 13, oprava chodníka po celej dĺžke zo strany A. L. ako prvá etapa ( zrušenie chodníka
po pizzeriu a nahradenie chodníka na štrkový zásyp po oprave hydroizolácie), oprava okapového
chodníka okolo domu zo strany parku ako druhá etapa, zabezpečenie modulu antiklonu na vstupné
brány, zabezpečenie alarmu pre priestor garáže.

15) Podľa zápisnice z písomného hlasovania zo dňa 4.11.2016, ktorého predmetom bolo zníženie
príspevku za nebytové priestory do fondu prevádzky, údržby a opráv na 90%, bolo hlasovanie neplatné
z dôvodu neúčasti nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

16) Na čl. 25-28 súdneho spisu sa nachádza fotodokumentácia založená do spisu žalobcom, ktorej
predmetom sú fotografické zábery v žalobe označeného bytového domu, z rôznych uhlov pohľadu.
17) Právny zástupca žalobcu v konaní pred súdom uviedol, že jedinou možnosťou odstránenia
právnej neistoty žalobcu je rozhodnutie v tejto veci súdom. Nebytový priestor žalobcu je úplne
oddelený od polyfunkčného objektu, resp. spojený prechodovou chodbou, pričom žalobca napriek
skutočnosti, že hradí 100 % preddavkov ako ostatní vlastníci, si zabezpečuje samostatne napr.
revíziu hasiacich prístrojov, pravidelné hasičské prehliadky, ktoré majú ostatní vlastníci polyfunkčného
objektu plne hradené z fondu, zároveň si uhradil v plnej miere opravu strechy ktorej porucha bola
spôsobená zatečením, a to vo výške 5.000 Eur. Tieto prostriedky mu neboli do dnešného dňa
uhradené, hoci strešná krytina nie je jeho výlučným vlastníctvom, ale patrí technicky polyfunkčnému
objektu. Percentuálna miera 30 % podielu na tvorbe fondu prevádzky údržbu a opráv zohľadňuje
tie náklady, ktoré sú investované počas bežného roku aj v rámci nebytového priestoru žalobcu.
Žalobca nemá dôvod vstupovať do spoločných priestorov v polyfunkčnom objekte a užívať ich
tak, ako ostatní vlastníci bytových jednotiek, a ani ich neužíva, to znamená, že nevyužíva napr.
služby ako upratovanie, používanie výťahov, revízie výťahov, tam umiestnené požiarne prístroje,
osvetlenia spoločných priestorov, schodištia. Právny zástupca žalobcu poukázal ohľadom zateplenia
polyfunkčného objektu na to, že keď bolo odsúhlasené zvýšenie príspevku do fondu, v plnom rozsahu ho
platil aj žalobca, pričom jeho priestor a severozápadná strana sa nezateplila, napokon sa tak stalo až na
naliehanie žalobcu. Tento prístup považuje žalobca za nekorektný. Okrem zateplenia severozápadnej
steny nebytového priestoru nič iné z fondu nebolo investované na nebytový priestor žalobcu. Vlastníci



( zrejme bytov- pozn. súdu) polyfunkčného objektu tak jediní využívajú fond údržby a opráv, preto si
žalobca uplatňuje svoje zákonné právo.

18) Žalobca v konaní pred súdom pridržiavajúc sa vyjadrení svojho právneho zástupcu vypovedal, že
do priestorov mu 13 rokov zatekalo. Síce tam prebiehali nejaké opravy, ale k ničomu neviedli. Takže po
13 rokoch si musel on sám vyhľadať dodávateľa a na svoje náklady nad svojimi nebytovými priestormi
celú strechu nechal nanovo spraviť. Samozrejme požiadal o preplatenie faktúry, ale jeho požiadavka
nebola akceptovaná. Na druhej strane portály z plastu boli komplet vymenené za kovové, ale iba na tej
strane, kde sa nachádza bytový objekt. Druhá strana, kde on má nebytové priestory, ostali pôvodné.
Platí mesačne za 177 m2 krát 10,-Sk. Tieto prostriedky idú mimo, pre neho nič. V schodištiach bytovej
časti sú inštalované protipožiarne hydranty, ale jeho nechránia, čiže musel si za vlastné prostriedky
kúpiť hasiace prístroje. Jediné, čo on zo spoločných priestorov využíva, je pasáž, a tú využívajú všetci,
čo bývajú v okolí.

19) Právny zástupca strany žalovaných v konaní pred súdom uviedol, že v novembri 2016 prebehlo
písomné hlasovanie, kde bola navrhnutá zľava vo výške 10 %. Uvedené písomné hlasovanie bolo
neplatné z dôvodu nedostatočného počtu hlasujúcich. Je teda rozdiel medzi nevôľou a nesplnením
formálnych podmienok vyplývajúcich zo zákona. Priestory vo vlastníctve žalobcu sú stavebne, technicky
a samozrejme aj právne súčasťou celku, t.j. nie sú oddelené. Majú jedno súpisné číslo, jeden pôdorys, dá
sa to technicky nazvať jedna spoločná strecha, ktorá je spoločným zariadením bytového domu. Okrem
toho sa v časti nebytových priestorov nachádza aj spoločná chodba. K oprave strechy, ktorú spomenul
žalobca, právny zástupca žalobcu uviedol, že zatekanie sa riešilo niekoľkokrát, takže bola vôľa riešiť
problém žalobcu. Vychádzajúc z toho, ako je postavená žaloba a čo je jej petitom, dôkazné bremeno
určenia percentuálnej výšky zľavy z príspevku do fondu ako aj preukázanie skutočnosti, ktoré priestory
žalobca užíva a ktoré nie, je na žalobcovi. To, že žalobca nevyužíva svoje právo na prístup do spoločných
priestorov, je jeho vecou, nemalo by to mať však vplyv na výšku jeho príspevku do fondu opráv.
Revízia hasiacich prístrojov, hasičské prehliadky sú jeho vlastná aktivita, ktorú je povinný vykonávať
ako podnikateľský subjekt v jeho individuálnych priestoroch. Väčšina položiek, ktoré spomenul právny
zástupca žalobcu - výťahy, upratovanie, osvetlenie - sú položkami služieb, a nie položkami nákladov
fondu prevádzky údržby a opráv. Z pohľadu žalovaných teda žalobca neuniesol svoje dôkazné bremeno
a relevantne nepreukázal výšku miery zohľadnenia, ktorej sa domáha. Strana žalovaných preto žiadala,
aby súd žalobu zamietol.

20) Súd vec právne posúdil nasledovne:
Podľa § 2 ods. 2 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov bytovým domom (ďalej len „dom”) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je
viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a
nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve
jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v
podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Podľa § 2 ods. 4 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na
jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody,
schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné
konštrukcie.

Podľa § 2 ods. 5 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia,
ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak
sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane
technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny,
vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Podľa § 2 ods. 8 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné
udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku



v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických
zariadení podľa osobitného predpisu.

Podľa § 2 ods. 8 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie
pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako
aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Podľa § 2 ods. 8 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania
alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich
uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

Podľa § 8a ods. 1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o
výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy
alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.
Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového
priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy obsahuje
najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, c) zásady
hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať
s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e) zásady určenia výšky platieb za
správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

Podľa § 8b ods. 1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome pred súdom. Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom
bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone
správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o
zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu
a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor
záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 10 ods. 1 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou
o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu
prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva
do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané
náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu
a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu
prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón,
lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti
spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov
do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť
mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov
a garáží v dome.
Podľa § 10 ods. 3 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku,
údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,
príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z



fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu prevádzky,
údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových
priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu
tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Podľa § 10 ods. 6 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred
uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania
spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov
v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo
dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä
osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Podľa § 10 ods. 6 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú
a) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
b) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
c) výnosy z účtu domu vedeného v banke,
d) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo
nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré
vzniklo podľa tohto zákona,
e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a
opráv domu,
f) príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení
domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.

Podľa § 10 ods. 7 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších
predpisov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať
upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a
platby za správu.
Podľa § 13 ods. 1. 2 zákona č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené
spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo
alebo iné spoločné práva k pozemku. Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho
zákonníka

Podľa § 137 Civilného sporového poriadku žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o a)
splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami
vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

21) Žalobca sa žalobou domáhal určenia, že žalovaní nemajú nárok na zaplatenie preddavkov do
fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške 100% zo sumy určenej ako mesačná čiastka v Zmluve o
výkone správy zo dňa 6.3.2001. Taktiež sa domáhal určenia, že je povinný sa podieľať na tvorbe fondu
prevádzky, údržby a opráv mesačnými preddavkami vo výške 30% zo sumy určenej ako mesačná čiastka
v Zmluve o výkone správy zo dňa 6.3.2001.

22) Súd sa musel v prvom rade s poukazom na ustanovenie § 137 písm. c) C.s.p. zaoberať otázkou, či
žalobca má naliehavý právny záujem na požadovaných určeniach. Naliehavý právny záujem na podanej
určovacej žalobe žalobca odôvodnil jeho neistotou, v akej miere sa má podieľať na fonde prevádzky,
údržby a opráv. V tejto súvislosti poukázal na viaceré neúspešné pokusy o vyriešenie situácie dohodou



vlastníkov, pričom uviedol, že bez rozhodnutia súdu nemôže byť jeho neistota ohľadne výšky jeho
preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv odstránená.

23) V zmysle vyššie citovaného zákonného ustanovenia je z hľadiska procesného základným
predpokladom úspešnosti žaloby o určenie tá skutočnosť, že žalobca má na požadovanom určení
naliehavý právny záujem. Existenciu naliehavého právneho záujmu musí v konaní preukázať žalobca,
pričom naliehavý právny záujem musí existovať (byť preukázaný) nielen v čase začatia konania, ale aj v
čase, kedy bol rozsudok súdu vyhlásený. Nedostatok naliehavého právneho záujmu na požadovanom
určení je dôvodom k zamietnutiu žaloby bez toho, aby sa súd zaoberal vecou v jej merite (tento
nedostatok bráni zaoberať sa vecou z hľadiska opodstatnenosti uplatneného nároku).

24) Vo všeobecnosti platí, že naliehavý právny záujem je daný predovšetkým tam, kde by bez tohto
určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo kde by bez tohto určenia sa stalo právne postavenie
žalobcu neistým, pričom žaloba o určenie nie je spravidla opodstatnená tam, kde je možné žalovať
na splnenie povinnosti. Existencia naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení môže byť
daná aj vtedy, keď určenie existencie práva, o ktoré v konaní ide, priaznivo (prípadne nepriaznivo)
ovplyvní právne postavenie žalobcu voči žalovanému. Toto priaznivé (nepriaznivé) ovplyvnenie môže
spočívať nielen v odstránení spornosti, či neistoty žalobcovho právneho postavenia voči žalovanému
(samozrejme vo vzťahu k predmetu sporu), ale aj v založení možnosti uplatnenia (voči žalovanému)
vlastného (zo zákona, prípadne zo záväzkového vzťahu) vynútiteľného práva k predmetu určenia.
Určovacia žaloba má teda preventívny charakter a inými slovami má miesto jednak tam, kde možno
pomocou nej eliminovať stav ohrozenia práva alebo neistoty v právnom vzťahu a k zodpovedajúcej
náprave nemožno dospieť inak; jednak v prípadoch, v ktorých určovacia žaloba účinnejšie než iné
právne prostriedky vystihuje obsah a povahu príslušného právneho vzťahu a jej prostredníctvom možno
dosiahnuť úpravu, tvoriacu určitý právny rámec, ktorý je zárukou odvrátenia budúcich sporov strán. Tieto
funkcie určovacej žaloby korešpondujú práve s podmienkou naliehavého právneho záujmu; ak nemožno
v konkrétnom prípade očakávať, že ich určovacia žaloba bude plniť, nebude ani naliehavý právny záujem
na takomto určení.

25) V časti žaloby o určenie, že žalovaní nemajú nárok na zaplatenie preddavkov do fondu prevádzky,
údržby a opráv vo výške 100% zo sumy určenej ako mesačná čiastka v Zmluve o výkone správy zo dňa
6.3.2001, súd dospel k záveru, že na takomto určení žalobca naliehavý právny záujem nemá. Vyhovením
žalobe v tejto časti, tak ako bolo uvedené vyššie, by totiž nedošlo k odstráneniu právnej neistoty žalobcu,
pretože by napriek takémuto určeniu nevedel presne, v akej konkrétnej výške príspevky do fondu
prevádzky, údržby a opráv platiť má.

26) Pokiaľ ide o ďalšiu časť petitu žaloby- ohľadom určenia, že žalobca je povinný sa podieľať na tvorbe
fondu prevádzky, údržby a opráv mesačnými preddavkami vo výške 30% zo sumy určenej ako mesačná
čiastka v Zmluve o výkone správy zo dňa 6.3.2001, tu súd dospel k záveru, že žalobca na takomto
určení naliehavý právny záujem má, pretože takýmto určením by bola do budúcnosti odstránená neistota
žalobcu v jeho právnom postavení vo vzťahu k žalovaným, ktorá sa týka rozsahu povinnosti prispievať
do fondu prevádzky, údržby a opráv.

27) Súd sa preto v ďalšom zaoberal meritom veci, teda dôvodnosťou žaloby. Je nesporné, že žalobca
má v zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. ako vlastník nebytového priestoru povinnosť prispievať
do fondu prevádzky, údržby a opráv. Rozsah tejto povinnosti je determinovaný predovšetkým veľkosťou
jeho spoluvlastníckeho podielu. Zákonnej povinnosti prispievať do spoločného fondu sa nemožno počas
trvania vlastníctva zbaviť, lebo vyplýva priamo zo zákona, ako aj z akcesority spoluvlastníckeho práva
k spoločným častiam a zariadeniam domu ( § 13 ods. 1, 2 zákona č.182/1993 Z.z.). Dokonca ani
skutočnosť, že vlastník svoj byt alebo nebytový priestor v dome vôbec neužíva (napr. v byte po celý
rok nikto nebýva alebo nebytový priestor je „prázdny“), ho nezbavuje povinnosti prispievať do fondu
prevádzky, údržby a opráv, lebo tá je viazaná na existenciu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru
v dome ( § 10 ods. 7 zákona č.182/1993 Z.z.). V súkromnom práve totiž platí zásada, že o vlastníctvo
každej veci sa treba starať bez ohľadu na to, do akej miery ju jej vlastník užíva. Súd tu dáva do
pozornosti, že podľa právnej úpravy podielového spoluvlastníctva v Občianskom zákonníku ( §137 ods.
1 OZ), ktorá má subsidiárnu pôsobnosť voči úprave bytového zákona, „podiel vyjadruje mieru, akou sa
spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva spoločnej veci“.
Teda (spolu)vlastník veci má nielen práva vyplývajúce z jeho vlastníckeho práva, ale aj povinnosti s tým



spojené, jednou z ktorých je práve povinnosť starať sa o vec. Povinnosť spoluvlastníka spoločných častí
a zariadení domu starať sa o tento predmet svojho vlastníckeho práva v bytovom zákone spočíva aj v
prispievaní do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu.

28) Novelou uskutočnenou zákonom č. 205/2014 Z.z. bola do ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č.
182/1993 Z.z. zavedená povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zohľadniť „mieru
využívania“ spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a
garáží v dome pri určovaní preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Pojem „miera využívania“
však žiaľ nebol zákonodarcom žiadnym spôsobom špecifikovaný a nie je známa žiadna metodika,
podľa ktorej by bolo možné spravodlivo posúdiť, pri akej výške príspevku došlo k riadnemu zohľadneniu
miery užívania. Vysvetlenie zavedenia predmetnej zmeny uvádza dôvodová správa, podľa ktorej „je
tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv upravená odlišne v tých prípadoch, kedy vlastníci nebytových
priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú osoh z
ich opravy alebo rekonštrukcie. Podľa praxe sa napríklad v domoch nezatepľujú garáže alebo nebytové
priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky, údržby a opráv domu
podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru. Novelizovaná legislatívna
úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv zohľadnené špecifiká niektorých
domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi nebytových priestorov a garáží pri
zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Vlastníkom nebytových priestorov alebo garáží
bude umožnené podieľať sa na tvorbe fondu inou výškou preddavku, než vlastníkom bytov, ktorá však
taktiež bude vychádzať z veľkosti podlahovej plochy nebytového priestoru alebo garáže“.

29) Je zrejmé, že príklad uvedený v dôvodovej správe, týkajúci sa nezateplených garáží, je odlišný
od prípadu posudzovaného v tomto konaní. Svoju žalobu navyše žalobca odôvodnil skutkovo len
všeobecne tým, že jeho nebytové priestory sú oddelené od bytovej časti polyfunkčnej stavby a spojené
sú horným prekrytím - nižšie posadenou strechou, čo dokladoval fotodokumentáciou založenou do
súdneho spisu. Ďalej žalobca v priebehu konania tvrdil, že ako vlastník nebytových priestorov vôbec
nevyužíva spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a dokonca k nim nemá ani prístup, napriek
tomu bol povinný poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv v rovnakej výške ako
vlastníci bytov, ktorí spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu využívajú v plnej miere, a to podľa
veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Žalobca pravidelne poukazoval preddavky do fondu prevádzky,
údržby a opráv, a to aj napriek tomu, že prostriedky fondu boli investované len do bytovej časti
polyfunkčného domu, pričom poukázal na schválený Plán prevádzky, údržby a opráv na rok 2015.

30) Tu však súd poukazuje na zákonnú definíciu spoločných častí domu ( § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993
Z.z.), ktorou sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť,
najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy,
podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Rovnako súd
poukazuje na zákonnú definíciu spoločných zariadení domu ( § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z.),
ktorými sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu,
najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné
televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a
plynové prípojky. Súd s poukazom na uvedené konštatuje, že zo žalobcom v konaní produkovaných
dôkazov nie je zrejmé, v akom rozsahu práve on, ako vlastník nebytového priestoru, nevyužíva tie
spoločné časti domu, ktorými sú napríklad základy domu, strechy, obvodové múry, priečelia, vchody,
vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Je zrejmé, že spoločné časti domu
sú tak imanentnou súčasťou domu, že bez nich nie je možná samotná existencia domu. Z predloženej
fotodokumentácie navyše vyplýva, že vchody do nebytových priestorov sú z verejného priestranstva
a tvoria teda súčasť vonkajšieho obvodového plášťa budovy, ktorého oprava, údržba a tiež prípadná
modernizácia a rekonštrukcia v budúcnosti ( po naakumulovaní dostatočného množstva finančných
prostriedkov) musí a môže byť hradená jedine z fondu prevádzky, údržby a opráv. Súd sa v tomto smere
stotožnil s argumentáciou strany žalovaných, že z podstaty veci neprichádza do úvahy „oddelenosť“
nebytových priestorov žalobcu (z predložených dôkazov ani nie je zrejmé, kde presne sa nachádzajú)
od bytovej časti polyfunkčného domu, pretože obe časti domu sú nevyhnutne stavebne aj technologicky
prepojené a zrejme len s veľkými ťažkosťami je možné spravodlivo posúdiť mieru užívania spoločných
častí domu žalobcom ako vlastníkom nebytového priestoru. O tom napokon svedčí aj to, že samotný
žalobca nebol v konaní schopný aspoň v minimálnom rozsahu, resp. v rozsahu postačujúcom pre
vyhovujúce rozhodnutie súdu v prejednávanej veci, špecifikovať jeho mieru (ne)užívania spoločných



častí domu a predložiť o tom dôkazy. Obdobne to platí aj o užívaní spoločných zariadení domu, ktorými
sú nielen napr. výťahy, kočikárne, ale aj kotolne vrátane technologického zariadenia, bleskozvody,
komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Súd konštatuje,
že vonkoncom nie je možné stotožniť sa s tvrdením žalobcu, že on vôbec neužíva spoločné časti a
zariadenia domu. Ak aj tvrdil, že nemá prístup k spoločným častiam a zariadeniam domu, nešpecifikoval
ku ktorým z nich a z akého dôvodu. Súčasne je zrejmé, že žalobca v konaní neprodukoval žiadny
relevantný dôkaz, ktorým by bol preukázaný ním užívaný rozsah spoločných častí a zariadení domu
(resp. miera tohto užívania), a to v nadväznosti na ním žiadanú zľavu v rozsahu 70% z príspevku do
fondu prevádzky, údržby a opráv. Potom ale žalobca neuniesol v konaní dôkazné bremeno, a to tak čo
do dôvodov ako ani do ním tvrdeného rozsahu či „výšky“ požadovanej zľavy. Súd preto nemohol jeho
žalobe vyhovieť a v celom rozsahu ju zamietol.

31) Pokiaľ ide o tvrdenia žalobcu, že prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv mali byť použité
len na financovanie opráv v bytovej časti komplexu, toto nebolo v konaní preukázané. Naopak, zo
zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov obytného domu A. X-XX M. A., konanej
dňa 25.6.2015, na ktorej bol schválený návrh Plánu opráv na rok 2015, vyplýva, že tento zahŕňal
nasledovné: výmena bytových vodomerov na teplú vodu, osadenie filtrov stupačky teplej a studenej
vody, oprava balkónov, oprava chodníka zo zámkovej dlažby od klubu 13, po celej dĺžke zo strany A.
L. ako prvá etapa, oprava okapového chodníka okolo domu zo strany parku ako druhá etapa. Z tohto
listinného dôkazu však jednak vôbec nie je zrejmá finančná náročnosť jednotlivých položiek a jednak (aj
laickým posúdením plánu opráv) je zrejmé, že oprava chodníka, resp. okapového chodníka slúži nielen
vlastníkom bytov, ale aj vlastníkom nebytových priestorov v dome. Plán opráv na rok 2016, schválený na
schôdzi dňa 14.6.2016, zahŕňal taktiež aj náklady, ktorých vynaloženie je v záujme všetkých vlastníkov
bytového domu (napr. preventívna protipožiarna prehliadka, oprava obkladu na fasáde zo strany parku,
oprava chodníka zo zámkovej dlažby od klubu 13, oprava chodníka po celej dĺžke zo strany A. L.
ako prvá etapa ( zrušenie chodníka po pizzeriu a nahradenie chodníka na štrkový zásyp po oprave
hydroizolácie), oprava okapového chodníka okolo domu zo strany parku ako druhá etapa...). Ani tento
argument žalobcu tak súd nemohol v konaní žiadnym spôsobom zohľadniť.

32) Pre úplnosť súd konštatuje, že aj tvrdenie žalobcu, že bol nútený sám na vlastné náklady si
dať opraviť zatekajúcu strechu, zostali v rovine ničím nepodložených tvrdení. Navyše aj pravdivosť
tohto skutkového tvrdenia žalobcu je pre rozhodnutie súdu v prejednávanej veci irelevantná, pretože
žiadnym spôsobom nedokladuje mieru jeho užívania spoločných častí a zariadení domu. Skutočnosť, že
žalobca dal na vlastné náklady opraviť zatekajúcu strechu nad svojím nebytovým priestorom, by mohla
zakladať prípadný nárok žalobcu na plnenie voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome titulom bezdôvodného obohatenia, posúdenie tejto otázky však nie je predmetom tohto
konania. Rovnako tvrdenie žalobcu, že nevyužíva služby ako napr. upratovanie, používanie výťahov,
revízie výťahov, tam umiestnené požiarne prístroje, osvetlenie spoločných priestorov, schodištia, je
irelevantná, pretože úhrady za upratovanie, výťahy a osvetlenie spoločných priestorov nie sú príjmom
fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu a užívanie schodíšť nie je predmetom úhrad do
fondu. Pokiaľ žalobca tvrdil, že si zabezpečuje samostatne revíziu hasiacich prístrojov a pravidelné
protipožiarne prehliadky, ktoré majú ostatní vlastníci polyfunkčného objektu plne hradené z fondu, tu
súd poukazuje na tú skutočnosť, že žalobca nijako nesporoval tvrdenie protistrany, že táto povinnosť
súvisí s jeho podnikateľskou činnosťou, a tiež na to, že ide len o všeobecné tvrdenie bez akejkoľvek
bližšej špecifikácie ( napr. ohľadom výšky ním vynakladaných nákladov), čo taktiež neumožňuje súdu
posúdiť naplnenie hypotézy právnej normy v § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z.. Navyše protipožiarne
opatrenia/prehliadky v bytovej časti domu preventívne slúžia aj žalobcovi, pretože prípadný požiar v
bytovej časti domu by mohol ohroziť aj nebytový priestor v jeho vlastníctve.

33) O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 C.s.p.. Žalovaní boli v konaní úspešní v celom
rozsahu a vznikol im teda nárok na plnú náhradu trov konania voči žalobcovi. Súd im preto s ohľadom
na plný úspech v spore priznal náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100%. O výške náhrady
trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku, a to samostatným uznesením,
ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 C.s.p.).

Poučenie:



Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresnom súde
Bratislava II, písomne v dvoch vyhotoveniach.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (365 ods. 1 CSP).
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej (§ 365 ods. 2 CSP).

Ak povinný v stanovenej lehote dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže
oprávnený podať návrh na exekúciu.