REALITY-NÁJOMNÁ SK, s.r.o.

Súd: Okresný súd Malacky Spisová značka: 5C/622/2008 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1608205035 Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2011 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Miroslav Rudinský ECLI: ECLI:SK:OSMA:2011:1608205035.8 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Okresný súd Malacky pred samosudcom JUDr. Miroslavom Rudinským v právnej veci navrhovateľa: REALITY - NÁJOMNÁ SK s.r.o., IČO: 36 688 754, so sídlom Nová ulica 1588/68, Stupava, proti odporkyni: R., bytom D. XXXX, . Z., zast. JUDr. IB., advokátom, so sídlom Z. o vypratanie bytu takto r o z h o d o l : Súd návrh z a m i e t a. Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporkyni náhradu trov konania v sume 142,72 Eur advokátovi JUDr. IB., so sídlom Stará S. to všetko do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku. o d ô v o d n e n i e : Navrhovateľ svojím návrhom žiadal, aby súd rozhodol o povinnosti odporkyne vypratať nehnuteľnosť, ubytovací priestor č. 04-ZA nachádzajúci sa na prízemí hotela Z. zapísaný na LV č. XXXX pre k.ú. Z. vedenom Správou katastra O., Katastrálny úrad N. a o povinnosti odporkyne odovzdať byt navrhovateľovi do 3 dní od právoplatnosti rozsudku a nahradiť trovy konania. Navrhovateľ svoj návrh odôvodnil tým, že je výlučným vlastníkom vyššie označenej nehnuteľnosti, ktorú užíva odporkyňa bez právneho dôvodu, nakoľko žiadnym spôsobom aj napriek viacerým výzvam navrhovateľa a bývalého vlastníka priestoru nepreukázala svoje právo užívať predmetný ubytovací priestor. Odporkyňa sa k návrhu vyjadrila prostredníctvom svojho právneho zástupcu, pričom uviedla, že tvrdenia navrhovateľa sa nezakladajú na pravde. Predchádzajúci vlastník bytu Z. N.ozhodnutím č.k. IS. zo dňa 13.12.1988 pridelil vyššie označenú nehnuteľnosť manželovi odporkyne U. ako služobný byt. Podľa § 1 ods. 5 zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami stratila nehnuteľnosť charakter služobného bytu počnúc dňom 01.06.1992, stala sa bežným nájomným bytom a odporkyňa spoločnou nájomníčkou bytu. Súd vykonal dokazovanie výsluchom odporkyne a jej právneho zástupcu, oboznámil sa so spisom Okresného súdu Bratislava - vidiek spis. zn. 7C/158/1992, výpisom z listu vlastníctva č. 8203, výzvou adresovanou odporkyni dňa 29.05.2007 a dňa 05.06.2007, oznámením odporkyni zo dňa 22.04.2008, uznesením Krajského súdu v Bratislave č.k. 17Co/244/1993, žiadosťou adresovanou navrhovateľovi zo dňa 13.10.2009, žiadosťou adresovanou Mestu Z.o dňa 13.10.2009, oznámením zo dňa 31.03.2011 adresovaným konateľovi spoločnosti REALITY - X 42 CZ s.r.o. O. a s ďalším obsahom spisu, pričom zistil tento skutkový stav: Navrhovateľ je bývalým vlastníkom nehnuteľnosti - budovy obchodu a služieb súpisné číslo XXXX, postavenej na Novej ulici v Z., na parcele č. XXX/X o výmere 20138 m2, v katastrálnom území Z., v ktorej sa nachádza byt ako predmet sporu, čo preukázal výpisom z listu vlastníctva č. XXXX zo dňa 14.06.2008. Vyššie uvedený byt bol pôvodne služobným bytom a bol rozhodnutím Z., č. k. IV/1817/88 zo dňa 13.12.1988 pridelený manželovi odporkyne pánovi U. v nadväznosti na pracovnú zmluvu zo dňa 01.11.1988. Tento prestal vykonávať prácu domovníka, na ktorú bol služobný byt viazaný ku dňu 01.11.1991. Pôvodný vlastník nedoručil odporkyni ani jej manželovi výpoveď z nájmu bytu a tak sa nájomcami bytu stali manželia Z.. V roku 1992 bolo na súde vedené konanie o vypratanie predmetného služobného bytu, pričom Krajský súd v Bratislave rozhodol v konaní sp.zn. 17Co 244/93 dňa 22.09.1993 tak, že návrh na vypratanie bytu bol zamietnutý. Manžel odporkyne si našiel počas trvania manželstva inú známosť a ku dňu 24.06.1998 trvale opustil spoločnú domácnosť, dovtedy vedenú s odporkyňou. Po tomto období požiadala odporkyňa pôvodného majiteľa nehnuteľnosti o ďalšie trvanie nájomného vzťahu a tento jej ďalšom užívaní bytu ani nijako nebránil. Roku 2007 bola stavba, v ktorej sa nachádza uvedený byt, prevedená na navrhovateľa. Od leta 2009 prestal navrhovateľ zabezpečovať pre odporkyňu ako nájomcu služby spojené s užívaním bytu a to bez ohľadu na to, že odporkyňa za tieto služby naďalej riadne platila. Odporkyňa byt, ktorý má v nájme, užíva spolu so svojou dcérou, synom a 9-ročnou vnučkou. Dňa 20.8.2009 navrhovateľ odpojil byt od dodávky energií, kúrenia a osvetlenia, ako aj od prívodu teplej a studenej vody, o tejto skutočnosti vôbec odporkyňu vopred neupovedomil. Odporkyňa žije v byte bez teplej a studenej vody a bez kúrenia. Podľa aktuálneho výpisu z listu vlastníctva č. XXXX je vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti spoločnosť REALITY-X42 CZ, s.r.o., Náměstí 1. máje1605, Uherský Brod na základe kúpnej zmluvy z roku 2010. Navrhovateľ ani jeho právny zástupca sa ani na jedno pojednávanie nedostavili. Odporkyňa a jej právny zástupca na pojednávaní vo svojej výpovedi zhodne uviedli, že sa v celom rozsahu pridržiavajú svojich písomných vyjadrení. Navrhovateľ sa dopúšťa voči odporkyni nezákonného konania, keď jej odpojil prívod elektrickej energie a vody, hoci riadne uhrádza náklady spojené s užívaním bytu. Z uvedeného dôvodu si odporkyňa musela dočasne prenajať iný byt, v ktorom žije so svojou rodinou. Podľa § 663 Obč. zák., nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Podľa § 685 ods. 1 Obč. zák. nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Podľa § 685 ods. 3 Obč. zák. zákony národných rád ustanovia, čo sa rozumie služobným bytom, bytom osobitného určenia a bytom v domoch osobitného určenia a za akých podmienok možno uzavrieť nájomnú zmluvu o nájme služobného bytu, o nájme bytu osobitného určenia a o nájme bytu v domoch osobitného určenia. Podľa § 707 ods. 2 Obč. zák. v súvislosti s § 708 ak opustí trvale spoločnú domácnosť jeden z manželov, ktorí boli spoločnými nájomcami bytu, stane sa jediným nájomcom opustený manžel. Podľa § 710 ods. 2 Obč. zák. ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu. Podľa § 711 ods. 1 písm. b) Obč. zák. prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Podľa § 712a ods. 1 Obč. zák. ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na náhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) právo na bytovú náhradu. Podľa § 153 Obč. zák. č. 40/1964 Zb. platného do 1.1.1992 štátne, družstevné a iné socialistické organizácie prenechávajú byty občanom do osobného užívania bez určenia doby užívania a to za úhradu, ak nie je právnym predpisom ustanovené inak. Charakteristickým znakom osobného užívania bola jeho časová neobmedzenosť. Podľa § 67 ods. 1, 2 zák. č. 41/1964 Zb. o hospodárení s bytmi, služobné byty sú bytmi zriadené pri verejných alebo prevádzkových budovách, alebo vystavané pri prevádzkových objektoch, zdravotníckych zariadeniach, pri školách a školských zariadeniach, alebo pri ústavoch sociálnej starostlivosti, pokiaľ sa tieto byty užívajú pre ubytovanie pracovníkov, ktorí sú poverení strážením týchto budov, objektov, zariadení a ústavov, alebo sú z iných služobných (pracovných) dôvodov povinní v nich bývať preto, že by inak bola ohrozená prevádzka podniku (ústavu, zariadenia) alebo znemožnený výkon ich zamestnania. Služobné byty sú aj domovnícke byty. Podľa § 25 ods. 1 zák. č. 41/1964 Zb. byty vystavané v podnikovej bytovej výstavbe z vlastných voľných prostriedkov podniku a služobné byty prideľuje organizácia hospodáriaca s týmito bytmi po predchádzajúcom súhlase závodného výboru, základnej organizácie Revolučného odborového hnutia po prejednaní na jej členskej schôdzi a po vyjadrení miestneho národného výboru. Podľa § 871 ods. 1 Obč. zák. právo osobného užívania bytu a právo užívania iných obytných miestností a miestností neslúžiacich na bývanie vzniknuté podľa doterajších predpisov, ktoré trvá ku dňu nadobudnutia účinnosti tohto zákona, sa mení dňom účinnosti tohto zákona na nájom. Spoločné užívanie bytu a spoločné užívanie bytu manželmi sa mení na spoločný nájom. Podľa § 871 ods. 4 Obč. zák. osobné užívanie bytov slúžiacich na trvalé užívanie pracovníkov organizácie sa mení na nájom služobného bytu, pokiaľ tieto byty spĺňajú kritériá ustanovené zákonom pre služobné byty; pokiaľ tieto podmienky nie sú splnené, mení sa také osobné užívanie na nájom. Podľa § 1 ods. 1 zák. č. 189/1992 Zb. služobným bytom je byt, ktorého nájomca vykonáva prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. V § 1 ods. 2 tohto zákona sú ďalej špecifikované kritériá služobného bytu. Podľa § 1 zák. č. 189/1992 Zb. ods. 4 nájomcom služobného bytu môže byť iba ten, kto vykonáva prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Podľa § 1 zák. č. 189/1992 Zb. ods. 5 povahu služobného bytu stráca byt vtedy, keď nájomca služobného bytu prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a prenajímateľ do 3 mesiacov nevypovedal nájom. Podľa § 4 zák. č. 189/1992 Zb. pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu, okrem prípadu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu. Z vykonaného dokazovania je nesporné, že byt, ktorého vypratania sa domáhal navrhovateľ, bol bytom služobným, prideleným Ladislavovi Soókymu dňa 13.12.1988 na základe pracovnej zmluvy uzavretej dňa 01.11.1998 so Slovenským zväzom výrobných družstiev, na základe ktorej vykonával funkciu domovníka - údržbára , túto prestal vykonávať dňom 01.11.1991 z dôvodu, že došlo k rozviazaniu pracovného pomeru. Dňom 01.01.1992 nadobudla účinnosť novela občianskeho zákonníka. Podľa § 871 ods. 3 Občianskeho zákonníka osobné užívanie bytov slúžiacich trvalému ubytovaniu pracovníka organizácie sa mení na chránený nájom - služobného bytu, pokiaľ tieto byty spĺňajú kritériá stanovené týmto zákonom pre služobné byty, pokiaľ tieto podmienky nie sú splnené mení sa takéto osobné užívanie na chránený nájom. Z listinných dôkazov je nepochybné, že bol Ladislavovi Soókymu riadne pridelený služobný byt a že s ním bola spísaná zápisnica o odovzdaní a prevzatí bytu. Byt bol pridelený bez určenia doby užívania, teda na dobu neurčitú. Podľa § 1 zák. č. 189/1992 Zb. ods. 5 povahu služobného bytu stráca byt vtedy, keď nájomca služobného bytu prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný a prenajímateľ do 3 mesiacov nevypovedal nájom. V tejto trojmesačnej lehote Ladislav Soóky nedostal výpoveď a tak byt stratil povahu služobného bytu a vznikol chránený spoločný nájom bytu manželmi a keďže nedošlo ani k dohode o skončení nájmu, takýto nájom bytu možno vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu zaniká písomnou výpoveďou alebo písomnou dohodou. Podľa ods. 3 citovaného ustanovenia a v písomnej výpovedi musí byť uvedená lehota, kedy má nájom skončiť, a to najmenej tri mesiace tak, aby skončila ku koncu kalendárneho mesiaca. Vychádzajúc z ust. § 710 Občianskeho zákonníka vyplýva, že v danom prípade mal prenajímateľ písomne vyhotoviť výpoveď z nájmu bytu Ladislavovi Soókymu alebo odporkyni. V danom prípade tento postup nebol dodržaný a tak doposiaľ odporkyni nebola doručená žiadna výpoveď. Spoločné užívanie služobného bytu manželmi sa zmenilo na spoločný nájom. Po tom, čo manžel odporkyne natrvalo opustil spoločnú domácnosť, podľa § 708 Obč. zák. došlo k prechodu nájmu bytu a odporkyňa sa stala výlučnou nájomníčkou bytu. Písomnú výpoveď odporkyni navrhovateľ doteraz nedal. Navrhovateľ tvrdí, že povinnosťou odporkyne je byt vypratať, keďže išlo o služobný byt. Takýto názor podľa súdu v konkrétnej veci je neprijateľný. Podľa § 3 ods. 1 Obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajúcich z občiansko-právnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Otázkou vypratania predmetného bytu sa súdy už v minulosti zaoberali, a to ešte v období, keď odporkyňa bola vydatá za U. Návrh právneho predchodcu navrhovateľa proti U. o súhlas k vypovedaniu nájmu bol zamietnutý. Krajský súd v Bratislave v odôvodnení svojho rozhodnutia (uznesenie sp.zn. 17Co 244/1993 zo dňa 22.09.1993) konštatoval, že L. Z., ktorý bol v konaní žalovaný, vzniklo právo osobného užívania bytu, teraz nájom bytu, a to na základe rozhodnutia riaditeľa Inštitútu vzdelávania SZVD č.j. IV/1817/88 a dojednaním Dohody o prevzatí bytu zo dňa 01.12.1988 s Inštitútom vzdelávania SZVD, Vzdelávacie stredisko Z. Krajský súd v dôvodoch svojho rozhodnutia tiež konštatoval, že navrhovateľovi, ktorý sa domáhal privolenia k výpovedi nájmu služobného bytu (v tom čase COOPS, družstvo - cestovná kancelária N. námestie 8), pričom sa aj v tomto konaní jedná o ten istý byt, nevzniklo právo na privolenie k nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. b) Obč. zák., pretože byt stratil charakter služobného bytu. Súd konštatoval, že za takéhoto stavu výpoveď z nájmu bytu by bolo možné dať z iného dôvodu, ako podľa § 711 ods. 1 písm. b) Obč. zák. Navrhovateľ však odporkyni žiadnu výpoveď z nájmu bytu nedal. Domáhal sa, aby navrhovateľka bola z bytu vyprataná. Ďalším dôvodom, prečo súd návrhu navrhovateľa nemohol vyhovieť, je jeho aktívna legitimácia, teda právo podať žalobu, ktorou sa domáha ochrany konkrétneho práva. Základnou otázkou každého sporu je otázka existencie právneho vzťahu účastníkov. V konaní o vypratanie bytu by navrhovateľ musel preukázať vlastníctvo k bytu, ktorý žiada vypratať. V konaní o privolenie k výpovedi z nájmu bytu je touto otázkou existencia nájmu. Z LV č. XXXX Katastrálneho úradu N., Správa katastra O., pre kat. úz. Z., súd zistil, že v súčasnosti je vlastníkom objektu označeného ako parc. č. XXX/X o výmere 2642 m2 - zastavané plochy a nádvoria, budovy obchodu a služieb, v ktorej sa nachádza aj byt, ktorý sa navrhoval podanou žalobou vypratať, iná právnická osoba, než ktorá ako navrhovateľ podala návrh. V súčasnosti je vlastníkom tejto nehnuteľnosti REALITY - X42 CZ, s.r.o., so sídlom Náměstí 1. Máje 1605, Uherský Brod, ČR. Súd by preto ani nemohol vyhovieť návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, ktorá nie je vo vlastníctve navrhovateľa. Takýto návrh je preto nedôvodný a ako taký ho bolo potrebné zamietnuť. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. Odporkyni, ktorá mala vo veci plný úspech, súd priznal náhradu trov konania. Trovy konania odporkyne predstavuje odmena právneho zástupcu odporkyne za právnu pomoc a to za 2 úkony právnej pomoci (účasť na pojednávaní dňa 29.03.2011, účasť na pojednávaní dňa 24.11.2011). Výšku odmeny súd stanovil v súlade s ust. § 11 ods. 1 vyhl. č. 655/2004 Z.z., ktorá pre rok 2011 je vo výške 57,- Eur za jeden úkon právnej pomoci. Právnemu zástupcovi odporkyne patrí aj režijný paušál za 2 úkony právnej pomoci po á 7,41 Eur. Súd priznal právnemu zástupcovi odporkyne aj cestovnú náhradu podľa § 15 písm. a) vyhl. č. 655/2004 Z.z. v súlade s opatrením MPSVR SR č. 632/2008 Z..z. za cestu Bratislava - Malacky a späť, vzdialenosť 38 km, vo výške 13,90 Eur (76 x 0,183). Celkovo potom trovy právneho zastúpenia predstavujú čiastku 142,72 Eur. Podľa § 149 ods. 1 O.s.p. ak advokát zastupoval účastníka, ktorému bola prisúdená náhrada trov konania, je ten, ktorému bola uložená náhrada týchto trov, povinný zaplatiť ju advokátovi. Poučenie: P o u č e n i e : Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší súd, písomne, dvojmo. V odvolaní, z ktorého má byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, a čo sleduje a ktoré musí byť podpísané a datované sa má uviesť proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Ak účastník nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.